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上海商业外围化趋势明显 2016过半新建商场在郊区

上海商铺
2017-02-17
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2016年上海新入市商业项目超过1/2在“外环外”,商业外围化趋势愈加明显,商业服务本区域的同时,对长三角周边城市的辐射作用也越来越强。

上海商业项目的地域分布,正在悄悄改变。

“再来七宝万科,人依然很多。这是为什么呢?”家住顾戴路地铁站附近的史女士在春节假期的尾声发了这样一条朋友圈。在春节期间,她和丈夫带着孩子先后三次来逛这家开业仅半年有余的商场,虽然地理位置偏僻,但这里人气颇高,在大众点评网人气商场排名中,冲破一众市中心热门商场的围堵,进入前十。

郊区的商场火了

综合多家商业网站的统计,2016年上海新开业商业项目将其他城市远远甩在后面,尽管实体商业近来经常被“唱衰”,但上海的新建商业项目却出现了逆势增长。而根据统计,2016年新开的商业项目中,超过半数以上的商场都开在了外环以外。

2016年商业项目开业数量前十城市

展开剩余82%

图片来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

“相比市中心,上海市区外围土地供应量更多,人口密集再加上交通便利,为这些商业项目的开业提供了条件。” 睿意德策略顾问部总经理陈丽琳告诉记者,而去年商业项目增量如此之大,除却上海本身的良好商业氛围,也与一些大体量商业项目的延迟开业有关。

近两年,上海市零售业发展略显疲软。上海统计局公布的数据显示,2016年1-3季度,上海大中型批发和零售业企业营业利润同比下滑了15%,2015年该数字为15.8%。而市中心的传统商业项目,则更为惨淡。从申城老牌商业百货连锁企业上海百联集团股份有限公司近三年的财报上,我们也可以窥见端倪:市中心传统领先者利润都出现了明显下滑,但位于青浦的奥特莱斯保持了上涨势头。位于近几年崛起的副中心五角场的又一城则紧随其后。而根据上海购物中心协会公布的购物中心运营数据,郊区购物中心的营收同比增长远超中心城区,呈现“全面增长”,增速靠前的除了杨浦之外都是外围区域,统计划分中被列为郊区。

2014-2016百联集团子公司上半年净利润变化,数据来源:百联集团2014-2016年半年报

这么多商场谁来逛

那么开在郊区的购物中心会有人去么?答案是有,而且还很多。

“以前逛街都是往徐家汇跑,现在七宝开了两家新商场,我就经常去了,牌子很多,电影院也非常喜欢。”家住九亭的钱女士告诉记者,她现在已经是七宝万科和七宝宝龙城的常客。而像史女士和钱女士这样的情况并不少见。

陈丽琳分析,消费者现在更倾向于就近消费,这让过去的商圈由集中式排布向遍地开花、外围布点转移。同时,传统市中心的商业项目已经变成周末目的性消费场所和白领的日常消费场所,商圈社区化外围化的趋势愈发明显。而从上海市的人口分布来看,郊区商场的潜在客户群确实不小。

上海市各区人口分布 数据来源:上海市统计局

同时,记者综合观察了各个生活类APP的消费者点评,发现虽然身处郊区,这些商场的品牌丰富度毫不逊色于市中心商场。而它们具备的优势还在于,距离上海周边其他长三角城市更近,品牌再加上消费功能的丰富,自然吸引了这些周边城市的消费人群。

以青浦奥特莱斯、迪士尼小镇、奕欧来等为代表的集商业、文旅一身的商业项目,吸引这些消费者的能力更强。而随着商业与泛旅游化趋势的结合,微度假性质的商业项目对于周边的辐射带动作用更加明显,以有游乐园项目星期八小镇的仲盛世界商城为例,期停车场周末经常会有江苏牌照的大巴车停靠,带来的便是来自上海周边的消费者。

根据上海市购物中心协会的统计,截至2015年末,上海全市人均商业面积是0.72平方米,中心区、浦东、城郊与远郊分别为1.15平方米、0.71平方米、0.47平方米和0.41平方米。按照使用比较多的国际标准1-1.2平方米,上海郊区的商业项目还有继续新建的空间。

天时地利也要有新花样

虽然潜在客户大把,但是“肉”多“狼”也不少,根据一些机构的统计预测,在未来两年内,上海预计还会开业50家左右的商业项目,那么如何吸引留住客户,才是各商家需要加倍努力的地方。

“IP”与商业的结合似乎就是一个好手段,IP主题展正成为购物中心增加客流、提升销售额、口碑最重要的运营利器之一。根据睿意德的统计,此前莫奈展进驻K11,为其客流提升150%,营业额提升20%,魔兽展进驻上海大悦城,使其客流提升143%,营业额提升15%。记者在五角场的合生汇看到,梦工厂的IP主题展正在进行,可爱的IP动漫形象吸引了一众家长带着小朋友前来合影拍照,拍完照逛一逛买一买也便是“顺其自然的事”。

在合生汇与卡通人物合影的小朋友

而除了大热的IP,快闪店等新的特色业态也为商场引流起到了积极地促进作用。快闪店( Pop-up Store)是指由时尚品牌以品牌推广、市场试水、销售等目的发起的期间限定店。门店设计常融入装 置艺术元素,营造出一种先锋派视觉体验。配合社交媒体营销,形成病毒式传播效果。 上海因时尚产业发达、潮流人群聚集,是快闪店最青睐的城市,未来商业项目如果能够更好的与这些创新业态结合,或许能够在激烈的竞争中拔得头筹。

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