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中国商业地产市场发展年报

引言

去库存基调下,市场蕴含新生机

2016年,商业地产市场风起云涌,虽然供需情况整体较去年好转,但商业地产市场仍面临存量大、同质化竞争加剧的局面。在此背景下,本报告将聚焦于去库存基调下的商业地产,重点分析商办市场的整体表现、市场热点及发展趋势,旨在为行业提供借鉴。

01

全国商办市场整体表现

1、商业地产投资增速加快、新开工降幅收窄、销售面积增幅显著扩大

图:2012-2016年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

商业地产开发投资额占商品房比重小幅提升,新开工、销售面积占比较2015年小幅下降。从供应端来看,当前商业地产存量大,市场以库存去化为主。从需求端来看,由于近年企业持有商业地产的意愿加强,加上住宅库存去化情况整体好于商业地产,商业地产销售面积占比自2014年起呈小幅下降态势。

图:2012-2016年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2016年,国内经济保持中高速增长,总体运行平稳;三产占比提升,经济结构不断优化;金融市场平稳发展,服务业、批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好,利好商业地产发展。

从供应端来看,商业地产开发投资增速提升,新开工降幅收窄。

从需求端来看,商业地产销售面积同比增幅较2015年显著扩大。

2、商办用地供需降幅收窄,楼面均价同比上涨,土地市场分化严重

图:2012-2016年全国商办用地推出及成交面积

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

商办用地供需降幅收窄,楼面均价同比上涨,溢价率较上年同期提升。

一线及热点二线城市土地市场需求旺盛,三四线城市以去库存为主基调。2016年,一线及热点二线城市产业发展良好,经济活力突出,人口导入量大,市场需求旺盛,成为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响,企业扩张意愿不强,市场仍以库存去化为主基调。

02

全国办公楼市场

1、供应:全国新开工同比降幅收窄,上海、重庆新开工同比转降为增

图:2010-2016年全国办公楼新开工面积及其同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全国办公楼新开工同比降幅收窄。2010-2014年,全国办公楼市场持续扩容,新开工面积年平均增长率为21.6%;2014年,房地产行业步入调整期,新开工同比增幅收窄,此后,办公楼市场供应规模减少。2016年,房地产行业整体向好、金融业平稳发展,办公楼新开工同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%。

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