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北京楼市再现这种玩法,开发商真的急了!

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过去一年在北京市场消失许久的首付分期、优惠的政策近日又有重燃之势。

据北京商报报道,北京大兴部分项目推出了首付分期、缓交首付、无忧退房的促销计划。业内人士分析,去年“9·30”政策之后北京楼市降温明显,成交量的连续4个月下滑,也是促使开发商使用多种促销手段的源头。

同时,开年以来,楼市新政一波接着一波,开发商心里也慌了。所以,搞起了促销加速去库存、回笼资金,规避潜在的政策调控风险。

首付分期

据大兴项目销售人员介绍,“虽然没有明确可以分期首付,但是首付也可以缓交2-3个月”。无独有偶,位于地铁4号线义和庄站的某项目推出了首付分期以及无忧退房稳定收益的计划。

据了解,该销售人员介绍:“所谓的首付分期是指,认购房屋5天内交总房款的20%即可签订购房合同,剩余首付款再分两次付齐。4月30日之前再交总房款的10%,7月31日之前再交余下的20%。”除了推出首付分期活动以外,该项目还推出“无忧退房稳定收益计划”等促销手段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,所谓首付分期,是指购房人先按照一定的比例支付部分首付款并签订贷款合同,然后在一定期限内将剩余首付款尾款补齐。开发商垫付的首期款免息,客户只需与开发商签订有关合同,约定分期还款时间以及相关违约责任即可。首付分期是开发企业去库存的营销手段之一。

2017年房企融资环境趋紧已成事实。对此,一央企开发商相关负责人14日接受第一财经采访时称,开发商如今“前有狼后有虎” ,一方面融资难,一方面售价受限制,处境颇为尴尬。

融资与出货的双重尴尬

由于去年房地产销售强劲,去库存压力减轻,同时售价较高,在一定程度上抵消了开发商土地成本上升带来的压力。然而,随着融资环境趋紧,开发商融资成本也面临回升。去年大批高价土地入市,对于高溢价拿地的企业而言,若资金成本上升、房价企稳或下跌,利润率便很可能失守。

一位在上海某金融机构从事房贷相关业务的人士告诉第一财经记者,去年开发商融资积极,且渠道多元,特别是上半年,除了传统的开发贷,股权、信托、土地款融资都是常用手段,直到去年10月土地款融资被叫停,她所在的银行不再接此类业务。到去年四季度,土地供应渐少,房企高杠杆融资的局面开始稳定下来。

债券融资方面,去年10月28日,上交所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。监管函还明确规定,房地产企业发行公司债券募集资金的使用,不得用于购置土地。

上述政策影响可谓立竿见影。中原地产研究中心统计称,去年四季度的房地产债权融资规模明显下降,而2017年1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。与此同时,资金价格也出现了明显的上行趋势。

前述央企开发商负责人认为,一方面待售项目受到限价措施约束,定价太高的项目没法拿到预售资格,这影响了开发商出货回款;另一方面开发商资金量需求不小,而如今融资政策趋紧,各种管控趋严,让开发商陷入双重尴尬。

据第一财经报道,一些房企已经开始在重点城市积极“出货”,回笼资金。

2017:亲,你还买房?

送别了2016,迎来了2017,在这个春天,楼市的确有点“春寒料峭”。

先是“首套房利率普遍上调至9折或基准利率”;

而后是“二套房贷款年限缩短至25年”;

再就是近来“银行鼓励购房者提前还款”。

虽然这些主要是商业银行的市场行为,但这些“态度”性的动向,已经在告诉我们一件事:买房已经不那么容易了。

特别是银行鼓励购房者提前还款这条消息,的确让我们有点措手不及。看看我们的借款合同吧,购房者如果要选择提前还款,基本上都是要承当一定金额的罚息。而现在银行竟然鼓励我们早点还款。之所以这么做,其实道理也很简单,对于银行来说,房贷已经不是最赚钱的业务了,早点收回资金用于更赚钱的业务。

据了解,目前银行鼓励那些首套房的贷款,这些贷款主要发放于2016年以前,有的利率折扣达到了7折。按照现在的标准,7折利率是3.43%,而很多银行5年期存款利率都已经超5%,7折利率的房贷已经是亏本的生意。

贷款不容易,买房难上加难

再来看看1月份的信贷数据,M1与M2的剪刀差只有3.2%,与去年同期相差甚大。这表明了资金正逐渐改变流向,以往房地产是主要流向,而现在,资金已经逐渐向实体流入。看看近期的股票吧,有色金属、基建相关的股票表现相当出色。

在贷款方面,一月份居民中长期贷款为6293亿元,去年12月份为7791亿元,环比下跌19.22%。占总信贷比例也大幅萎缩。新增房贷的回落既有1月份市场处于传统淡季的因素,更重要的是市场整体理性。

一方面,信贷对刚需的支持力度也在逐步收窄,虽然数据显示刚需置业意愿在增加,但一套房子的价格并不便宜,意愿难以转化为行动;

另一方面,投资买房的信心也在下降,交银数据显示多套房的持有者们买房意愿下降了16个百分点。而就整体房地产名义增长来看,万科谭华杰参考未来中长期GDP走势,给出的数据是每年上涨2%-7%左右。

也就是说,我们承认楼市仍会继续走高,但高高的门槛和不多的利润空间告诉我们:买房已经不易,靠买房实现财富跨越式增长更是不现实。

数据显示,2016年中国家庭财富总量缩水了6800亿美元,而导致这一结果的是人民币的拐点和房地产高速增长的终结。随着美元进一步加息的预期增强,人民币的贬值仍将继续,过去维持了近十年的财富增长工具——房地产也将逐渐褪去光环。通过宽松利率负债买房的方式来实现资产高速增长的方式也宣告结束。

赶上了这波的,将存款变成房子的是幸运儿;没赶上这波的,存款仍然躺在银行的就比较悲催了。

对于未来的楼市,购房者需要确定一点:你买房是为了什么?如果你是为了给自己老婆一家,那么一切市场规律都得靠边站,该买还得买;如果你打算以买房来配置资产,那么得搞清楚,这笔钱投进去能够沉淀多久。

来源:21世纪地产研究中心

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