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橘子姐公开课|刚需买房 究竟还有哪些区域可以挑

搜狐焦点南京站
2017-02-17
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从今年开始,橘子姐的买房公开课将成为搜狐焦点南京站常态化的栏目,咱们会定期针对买房人提出的问题针对性的开课、统一解答,大家如果有什么想了解的内容,可以给本站留言哦!

搜狐买房公开课第一课《2017刚需买房 这些区域别错过》,今天下午15点准时开讲,在课上,橘子姐对今年楼市走势、刚需买房要打的“预防针”,今年刚需究竟还有哪些区域可以选等问题进行专门的分析。

现在带大家一起简单回顾下今天的内容。

01今年楼市怎么走?

1、南京日前公布今年168项目标任务,今年将由市长牵头,落实稳控房价措施,保持房地产市场平稳健康发展。像本周南京的土拍又诞生了几幅高价地,房企仍然在疯狂拿地,不排除有加码调控的可能,尤其是针对土地市场。

2、今年南京的房价格局会相对比较稳定,只要限价还存在的话,南京房价将呈现“5、4、3、2、1”格局,即南京房价的“五指山”。

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第一梯度的是城中、河西中部、城东紫金山,4万多的均价,第二梯度的是像河西南、南站、赛虹桥、小行这些区域,3万5每平左右的均价;

无限接近3万的,有江浦、江宁的九龙湖、百家湖、仙林湖这样一些区域,2.5万区间的有青龙地铁小镇、青龙山国际生态新城,房价格局会慢慢的进化,最后2万及2万内的房源会渐渐消失。

3、据本站统计,南京从去年到现在已诞生了超30幅的现房销售地块,很多区域地价已经超过房价、甚至和房价齐平,但这些高价地今年并不会上市,预计会陆续在明后年上市,影响的不会是现在的房价。

02南京刚需市场的现状

1、刚需的库存房源已不足,后续补给也不太能跟上。市场上的刚需房源经过去年一年的去化,总体库存量已经不多,另外,后期可以补给的刚需房源也很少。

2、刚需购房层级、基准线不断被拔高,不少区域在去化完毕现有库存房源后,就会迎来进阶,比如说,高新区现有的几个楼盘像亚泰山语湖、招商兰溪谷、弘阳时光里卖完后,新项目更多定位高端,刚需是不是还能留在高新,就真的不好说了。桥北也是这样,招商桥北G87地块就定位高端,将要打造成彻底刷新江北刚需形象的项目。

3、刚需越买越远,一些以前并没有什么影响力、知名度的板块会形成新的刚需板块,像横溪、湖熟、淳化等等。

03刚需要打的“预防针”:

1、根据自己生活半径来确定买房地点,我听说有在仙林湖上班,然后把房子买在了禄口,每天上班要折腾几个小时,这样并不划算。

2、想要买到十全十美的区域和十全十美的房子非常难,要做好心理准备。

3、一些比较热门的楼盘仍然需要去摇号,不要害怕摇号,也不要害怕买不到,不试怎么知道没机会。

4、能选新房,还是尽量别选老破小,老破小只能等待下一次房地产盛世才有容易出手一些,上车新房,机会和胜算会大些。同一个区域,品牌、物业公司等等都应当成为你权衡的砝码。

5、千万不要铤而走险去办假的购房证明,一旦被发现,计入征信,损害的就是你自己了。

04南京刚需的主力板块

第一层级:桥北-高新区、雨山路、城南板桥、麒麟镇(这几个区域基本上都是改善慢慢侵蚀,然后刚需步步被逼走的区域)

第二层级:江宁禄口、六合、江宁滨江(这些地方已经吸引了不少刚需购房者,渐渐会成为刚需的主力供货区域)

第三层级:溧水、湖熟、淳化(这些地方正在发展,未来会变成南京的刚需区域,但是这个时间,还不能完全确定)

第四层级:都市圈(宝华、汊河),尤其是宝华,今年预计会继续火。

05刚需置业“三头六臂”选择法

橘子姐提出2017南京刚需买房的“三头六臂”选法,“拎着三头,抱着六臂”,优先选择“三头”房源,根据自己实际情况来选择“六臂”这些置业板块。

三头:雨山路、桥北-高新区、城南板桥

(1)雨山路:

雨山路的项目有中交锦蘭荟、赞城、融创臻园等,其中,中交锦蘭荟下期加推C区小高层,面积为81-116平,加推时间最快要到4月,而最后一次加推的均价在17500元/平左右。

(2)桥北-高新区:

目前桥北和高新区仅剩下威尼斯水城、亚泰山语湖、招商兰溪谷、弘阳时光里等项目在售,威尼斯水城2万左右的均价,后面三个楼盘价格都在2万以内,预计都将推新,喜爱热闹的可选弘阳时光里、喜爱低密度的可选亚泰山语湖、另外,弘阳时光里有小户型。

(3)城南板桥:

目前板桥还剩下蓝光公园1号、明发浦泰梦幻家、石林大公园等项目在售,储备了一个栖霞建设G10地块,凤凰美地和弘阳春上西江已经进入清盘状态了。其中,明发浦泰梦幻家还剩下2栋高层未推,蓝光公园1号预计3月加推。

六臂:麒麟(主要是麒麟镇)、江宁禄口、六合、江宁滨江、溧水、都市圈(以宝华为代表)

(1)麒麟镇:

其实我们一般说麒麟的话,会更多的说到科创园那边,麒麟镇的话,目前有银亿东城和麒麟山庄在售,另外还储备了一个栖霞建设G46地块。

(2)禄口:

目前禄口有新城保利天地、朗诗青春街区、翠屏城三个项目销售,纯新盘蓝天星港预计今年上市,今年首批土地出让预公告中江宁禄口有5幅地块出让,这个区域今年预计也会挺火。

(3)六合

六合挺大,现在不少项目也是地铁盘,或者是坐地铁相对方便,如果选择的话,尽量选择品牌房企的项目吧,比如荣盛华府、冠城大通蓝郡等等。

(4)江宁滨江

江宁滨江属于南京的洼地,现在均价在1.2万/平左右,在售项目有中国铁建原香颂、禹洲弘阳滨湖里,还储备了禹洲G59地块、鲁能江宁滨江G90地块,喜爱热闹可选择中国铁建原香颂,如果更注重居住氛围的话,禹洲弘阳滨湖里会好一些。

(5)溧水

溧水目前也是挺火,如果买房的话,建议还是买像在万达广场、地铁周边的项目,这样不管是自住还是未来脱手,都会容易一些。

(6)都市圈(宝华):

都市圈涵盖的范围挺广的,尽量选择靠谱开发商。

06网友热点问题解答

问题一:橘子姐,我想问下,现在刚需还能不能买房了?对于刚需来说,什么时候才是最佳买房时机?

橘子姐:南京2万以内价格的刚需房源已全面锐减,但市场缺口其实很大,所以房价下调的可能性相对来说比较小,如果想要买这类房源的话,其实今年就是不错的时机,目前新房也有限价,建议可以选择离自己生活半径不远、新房和二手房相比倒挂比较严重的区域。

问题二:橘子姐,我预算200万,想问下自住和投资有什么区别啊?

橘子姐:自住的话主要考虑生活是否方便,居住是否适宜,而投资的话,主要考虑的是这个楼盘的受众面有多广,即未来会有谁来接盘,两者共同都要考虑开发商品牌、物业等等,希望对你有帮助。

问题三:我想问下,江宁滨江升值潜力怎么样?

橘子姐:你好,目前江宁滨江是南京主城的价格洼地,房价在1.2万/平左右,未来还是有一定升值空间的,不过需要时间来兑现,如果在交通、教育等基础设施上面有更好的导入,相信还是值得期待的。

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