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东京地产泡沫,中国一线城市的明天?史上最深刻剖析

财女说:

中国的房地产市场,尤其是一线房地产市场经过2016年一年的狂飙突进,已经成为了每一个老百姓绕不开的话题,房地产在居住意义之外已经被赋予了足够的投资意义,房地产投资在事实上成为了投资回报率最出色的投资品。

但没有人知道房价的均衡点究竟在哪里。而当探讨中国的房价究竟将去往何方,永远上涨是否只是一个美好的梦想,上个世纪八十年代的日本是我们经常谈及的对比对象。

彼时的日本与此时的中国,同样拥有着勤劳的人群,拥有着超级规模的世界大城市,拥有着领跑世界的经济增长率。研究日本房地产的泡沫问题是理性看待中国房地产投资的必要途径。

以下内容引用公众号“东京交易厅”《日本房地产30年系列》之《1990年房地产泡沫中政府的失算》,文章认为,日本政府过度的货币宽松和财政刺激、过重的房地产融资控制、过慢的不良债权处理促成了房地产泡沫的破裂。

最近,国内的房地产市场再度引发忧虑;而在日本,德意志银行一位房地产分析师的报告预测日本楼市未来2、3年可能暴跌20%,也撩拨着市场的神经。

一提到日本和房地产,很多人都会想起1980-1990年间所日本的房地产泡沫。房地产泡沫的产生和发酵,一般国民和企业的非理性投机行为固然是重要原因,但是政策制定者的难辞其咎。

在笔者看来,日本政府和央行在过度的货币宽松和财政刺激、过重的房地产融资控制以及过慢的不良债权处理这三点上的失算,是造成1980-90年日本房地产泡沫和其后大萧条的重大原因。

1990年左右的日本房地产销售信息。东京中心区的千代田区的一番町到六番町是日本最高级的住宅地之一。

30年后,同一楼的楼上一层同户型的销售价格为1.7亿日元,仅为1990年时的9%。

过度的货币宽松和财政刺激

1985年9月22日,广场协议签订后,美日汇率从1985年的1美元兑250开始一路狂泻,同年11月跌破200。这超出了日本央行的预计,引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化

为了提振经济,日本央行从1986年1月至1987年2月,连续下调基准利率(日语称公定歩合,指日本央行向金融机构的借款利率),从5.0%降到当时历史最低的2.5%,并一直持续到了1989年5月。

因为受到美国指责日本提振内需力度不够的压力,在原本哦制造业已经开始复苏的1987年5月,日本政府追加了6兆日元的财政预算,用于基础设施建设等。

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