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不动产登记案件办案依据与裁判要点(三)

(接上)

四、不动产登记的公示效力

【办案依据】

1.中华人民共和国民法通则:第七十二条。

2.中华人民共和国物权法:第六条、第九条。

3.中华人民共和国土地管理法:第十一条、第十二条。

4.中华人民共和国农村土地承包法:第二十三条、第三十八条。

5.中华人民共和国城市房地产管理法:第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条。

6.中华人民共和国森林法:第三条第二款。

7.中华人民共和国草原法:第十一条。

8.自然资源统一确权登记办法(试行):第二十八条第二款。

【裁判要点】

1.房屋多重买卖中的买受人的权益主张规则

裁判要点:在房屋多重买卖合同均有效的情况下,某一买受人办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明的,应认定该房屋已经发生了物权变动,其他买受人只能向出卖人主张债权请求权。

适用解析:不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法,是指物权在发生变动时,必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此,不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记,不发生法律效力;但当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。根据上述原则,如果房屋所有权人将房屋卖与多人,且均签订了买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,某一买受人先行办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明,并实际占有使用该房屋的,应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续,应认定其只对房屋出卖人享有债权请求权,不能对抗他人依法取得该房屋物权的效力。

参考案例:赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案(最高人民法院二审民事判决)。

2.不动产登记的对世效力与利害关系人的权益保护

裁判要点:经登记的不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人,而不能对抗与该物权本身有利害关系的特定关系人。

适用解析:不动产登记行为是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,对外具有公示公信的效力。持证人可凭权利登记证书,对抗社会上不特定第三人的权利主张或侵权行为。此为经登记的不动产物权的对世效力。但是,不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人,而不能对抗与该物权本身就有利害关系的特定关系人,如不动产买卖合同中的买方,或不动产的真正出资人等。如果利害关系人有充分的证据证明其为相关不动产的真正出资人,或是已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方,则该种真正出资关系或买卖关系就足以引起物权变动,真正出资人或已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方即有权要求将相关不动产的产权变动到己方名下,相关不动产的持证人不能引用不动产物权的对世效力来对抗真正的权利人。

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