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不动产登记案件办案依据与裁判要点(三)

房政在线
2017-02-17
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(接上)

四、不动产登记的公示效力

【办案依据】

1.中华人民共和国民法通则:第七十二条。

2.中华人民共和国物权法:第六条、第九条。

3.中华人民共和国土地管理法:第十一条、第十二条。

4.中华人民共和国农村土地承包法:第二十三条、第三十八条。

5.中华人民共和国城市房地产管理法:第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条。

6.中华人民共和国森林法:第三条第二款。

7.中华人民共和国草原法:第十一条。

8.自然资源统一确权登记办法(试行):第二十八条第二款。

【裁判要点】

1.房屋多重买卖中的买受人的权益主张规则

裁判要点:在房屋多重买卖合同均有效的情况下,某一买受人办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明的,应认定该房屋已经发生了物权变动,其他买受人只能向出卖人主张债权请求权。

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适用解析:不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法,是指物权在发生变动时,必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此,不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记,不发生法律效力;但当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。根据上述原则,如果房屋所有权人将房屋卖与多人,且均签订了买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,某一买受人先行办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明,并实际占有使用该房屋的,应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续,应认定其只对房屋出卖人享有债权请求权,不能对抗他人依法取得该房屋物权的效力。

参考案例:赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案(最高人民法院二审民事判决)。

2.不动产登记的对世效力与利害关系人的权益保护

裁判要点:经登记的不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人,而不能对抗与该物权本身有利害关系的特定关系人。

适用解析:不动产登记行为是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,对外具有公示公信的效力。持证人可凭权利登记证书,对抗社会上不特定第三人的权利主张或侵权行为。此为经登记的不动产物权的对世效力。但是,不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人,而不能对抗与该物权本身就有利害关系的特定关系人,如不动产买卖合同中的买方,或不动产的真正出资人等。如果利害关系人有充分的证据证明其为相关不动产的真正出资人,或是已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方,则该种真正出资关系或买卖关系就足以引起物权变动,真正出资人或已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方即有权要求将相关不动产的产权变动到己方名下,相关不动产的持证人不能引用不动产物权的对世效力来对抗真正的权利人。

参考案例:缪中南诉黄永潮建设用地使用权纠纷案(广东省清远市中级人民法院〔2013〕清中法民一终字第3号民事判决)。

3.不动产登记权利人与真正权利人的权利冲突与协调

裁判要点:不动产登记名义人与真正权利人不一致的,如不涉及第三人利益,则登记名义人不能仅以登记具有公信力为由否认真实权利的存在。

适用解析:依据《物权法》第六条、第九条的规定,不动产物权依法律行为发生变动,应当依照法律规定登记,未经登记不发生效力,即登记是不动产物权的法定公示方式,并赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力,仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设,而在当事人之间,登记名义人尚不能仅以登记具有公信力为由否认真实权利的存在,如果登记原因存在瑕疵,在第三人取得不动产权利前,真正权利人仍有权对登记名义人主张其真正权利。也就是说,在不涉及第三人利益的情况下,当事实物权与法律物权发生不一致时,法律注重客观事实,虽然事实物权人缺少登记的公示形式,但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产归其所有的,就应当保护该事实物权人的真实权利。

参考案例:北京德威特电力系统自动化有限公司诉霍富昌、刘太华物权确认纠纷案(北京市第一中级人民法院〔2012〕一中民终字第5748号民事判决)。

4.不动产权属纠纷中的举证责任分配规则

裁判要点:当事人之间就不动产权属产生争议,登记簿记载的权利人不承担产权归属的举证责任,产权归属的举证责任应当由提出异议的当事人承担。

适用解析:不动产物权登记具有公示、公信效力。物权公示意味着,物权设立和变动的事实需要通过法定的方式公开,表现为:不动产需要进行登记,动产则需要交付。不动产物权变动,必须符合法定的公示要件。物权公信意味着,不动产登记簿记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人,如果当事人想通过合同设定不动产物权,但尚未进行登记,也没有完成公示的要求,人们便有理由相信此种物权没有产生,同时不动产物权即便已经发生了变动,但没有通过登记予以公示,那么第三人也没有理由相信此种物权已经发生变动。从物权的公示、公信效力角度来看,既然不动产权属证书上记载的权利人被推定为真正的权利人,则其当然无需承担产权归属的举证责任,产权归属的举证责任应当由提出异议的当事人承担。

参考案例:卢丹妮诉周澜华、丁字博所有权纠纷案(北京市第二中级人民法院〔2009〕二中民终字第19627号民事判决)。

5.登记在子女名下的夫妻共有不动产的权属认定规则

裁判要点:夫妻双方将共有的不动产登记在子女名下,但无赠与的意思表示的,不应认定该不动产属于子女的个人财产。

适用解析:不动产物权登记具有公示效力,但该公示所表现的物权,对登记名义人是否具有权利正确性仅具有推定作用,而非确定作用。对于不动产物权登记提出相反主张的一方当事人,如果举出充分证据证明登记的物权与事实物权不一致的,人民法院应当对该不动产的事实物权依法作出判定。基于上述,夫妻双方虽然将共有的不动产登记在子女名下,但没有证据证明其已将该不动产赠与子女的,则不能以不动产登记为由认定该不动产属于子女的个人财产。

参考案例:凌柱三等4人诉谢家骅继承纠纷案(北京市高级人民法院〔2008〕高民终字第584号民事判决)。

6.不动产物权变动未登记时的替代性公示规则

裁判要点:不动产物权变动虽未登记,但当事人之间的物权变动的意思表示能够被与登记类似的公开展示行为予以证明,并符合物权排他性的要求的,可以认定物权变动已经生效。

适用解析:《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”该条确立物权公示原则。物权公示制度建立的主要目的是维护物的占有秩序和保障交易安全,物权变动经过公示让社会公众知晓,防止第三人再次就该物进行交易或者行使物权。但是,如果以登记或交付以外的其他方式,就物权的变动予以公示,让第三人能够明显地知道物权已经变动的事实,那么就可以认定物权变动经过公示,具备了变动的生效要件,变动结果已经发生。例如,房屋已经实际交付给买受人或者买受人已入住,买卖合同进行了公证,或者买受人对房屋进行了翻建或拆除,这些公开的展示行为若符合物权排他性效力的要求,可以认定物权变动已经发生效力。

参考案例:刘淑兰诉霍克常、霍克发房屋买卖合同纠纷案(北京市第一中级人民法院〔2006〕一中民终字第1329号民事判决)。

五、不动产登记簿、不动产权属证书及其效力

【办案依据】

1.中华人民共和国物权法:第十六条、第十七条。

2.不动产登记暂行条例:第八条、第九条、第十条、第十二条、第十三条、第二十一条第二款。

3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一):第二条。

4.不动产登记暂行条例实施细则:第五条、第六条、第七条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条。

5.房屋登记办法:第五条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条。

6.土地登记办法:第十五条、第十六条、第十七条、第七十七条。

7.林木和林地权属登记管理办法:第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条。

8.房屋登记簿管理试行办法:第二条、第三条、第四条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条。

9.自然资源统一确权登记办法(试行):第四条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条。

10.海域使用权证书管理办法:第二条、第三条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条。

11.最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知:五。

12.不动产登记操作规范(试行):1.3.1、1.3.2、1.5、1.6、6。

【裁判要点】

1.不动产登记簿对违法建筑交易行为效力的影响

裁判要点:附有违法建筑的房屋被行政机关限制交易,房屋买受人基于不动产登记簿记载的公示公信力与出卖人签订的房屋买卖合同,人民法院可以认定有效。

适用解析:房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。因不动产登记簿记载的事项具有公示公信力。房屋善意买受人基于该公示公信力,确信登记的权利状态与现实状态相一致,而与出卖人签订房屋买卖合同,此信赖利益应予保护。同时,根据不动产转让合同与不动产物权变动的区分原则,房屋因附有违法建筑被限制交易而无法过户属于转让合同的履行范畴,不应影响合同效力。因此,这类附有违法建筑的房屋买卖合同如不具备《合同法》第五十二条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

参考案例:丁福如诉石磊房屋买卖合同纠纷案(上海市第二中级人民法院2010年11月24日民事判决)。

2.不动产登记簿推定效力的例外规则

裁判要点:当事人有证据证明不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的,应依法认定真实权利人为不动产物权的所有人。

适用解析:司法实践中,不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的,如果有足够的证据证明这一事实,那么房屋所有权应归属于真正的权利人。物权法以公示原则为基础,派生出了不动产物权登记推定真实的效力,即除有相反证据证明外,法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。但是,不动产登记的法律效力仅体现为推定力,在不涉及交易关系中的善意第三人保护问题时,如果有相反证据已经形成完整的证据链条,证明了不动产登记簿上载明的权利人并非真实权利人,则应依法认定真实权利人是不动产物权的所有人。即房屋的所有权应当归属于另一方提供证据的人。

参考案例:某商业广场置业有限公司与赵某、某市旧城改造投融资管理中心、某市市中区拆迁办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(最高人民法院〔2013〕民申字第2041号);赵有利诉朱力南物权确认纠纷案(北京市第一中级人民法院〔2009〕一中民终字14975号民事判决)。

3.当事人对不动产登记簿有异议时的举证责任分配

裁判要点:当事人对不动产登记簿的记载有异议,请求确认其享有物权的,应举证证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,且其为真实权利人。

适用解析:不动产登记簿的记载是确认不动产物权归属的重要依据。基于不动产登记簿的公示、公信效力,除有相反证据证明外,记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人。但不动产的事实权利人可以提起确权之诉,否定不动产登记簿的权利推定力。此时,可考虑从以下角度确定事实权利人:(1)不动产权属证书由谁保管,可以作为判断事实权利人与登记权利人当时的内心真意。(2)如果有证据证明主张权利人实际支付了案涉不动产的相关款项、费用等,则除非另一方有证据证明是代为支付,否则应作为认定事实权利人的证据之一。(3)如果不动产原出让人作证证明与其磋商缔约的为主张权利人或证明在不动产交易过程中,未见过另一方或者另一方的书面委托授权,则可作为加强对主张权利人为事实权利人心证的证据。(4)如果案涉不动产一直由主张权利人占有、出租和装修等,则该事实可作为其为事实权利人的初步证据。

参考案例:李磊诉阳少平所有权确认纠纷案(北京市第二中级人民法院〔2011〕顺民终字第13070号民事判决)。

4.“土改”时期的房屋土地产权证存根的效力

裁判要点:“土改”时期的房屋土地产权证存根仅是“土改”房屋的历史记录,不能当然作为房屋产权归属的凭证。

适用解析:《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条第一款规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此,房屋产权归属原则上以不动产登记部门的登记簿及所有权证上的记载为准。但是,对于“土改”时期的房屋土地产权归属,如果当事人无法提供土地房产所有权证的原件,用以证明土地房产权属的是在档案管理部门保存的土地房产所有权证存根的复印件,因当时的房产档案管理中尚无注销的制度,对房屋权属发生合法变更的,在原存根证上无注销记录,故此类土地房产所有权证存根仅是“土改”房屋的历史记录,不能当然作为房屋产权归属的凭证。

参考案例:许瑞清等13人诉许国清确权、继承纠纷案(江苏省无锡市滨湖区人民法院〔2009〕锡滨民一初字第2422号民事判决)。

5.因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议时的举证规则

裁判要点:因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议的,不动产登记推定的证明效力并不适用,而只能遵循“谁主张,谁举证”的一般举证规则。

适用解析:我国物权法上的不动产登记推定属于权利状态推定而非权利取得推定。即不动产登记簿上的记载仅说明登记名义人有该项不动产权利,但不能据此证明其权利的取得为适法。在该权利的取得原因或登记原因不适法时,该登记对名义人无效。相应地,不动产登记推定在程序法上的权利证明效力,仅适用于登记名义人与他人就该不动产物权归属产生争议的场合。因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议的,不动产登记推定的证明效力并不适用,而只能遵循“谁主张,谁举证”的一般举证规则。如果当事人诉请确认不动产物权的取得行为无效,属于消极事实的主张,无法也无须举证,举证责任应当转由主张行为有效这一积极事实的被告来承担。

参考案例:邓某诉农行汉川市支行抵押合同纠纷案(湖北省孝感市中级人民法院〔2011〕孝民二终字第59号民事判决)。

6.不动产权属证书证明效力的否定规则

裁判要点:当事人有证据证明其是讼争不动产的真正权利人的,人民法院应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利,支持原告的诉讼请求。

适用解析:根据《物权法》第十七条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,具有证据资格,但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。不动产权属证书是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定完全吻合。因此,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。如果有证据证明不动产权属证书上记载的权利人与真正的权利人不一致的,应当否认不动产权属证上记载的人为权利人,而应当认定虽然没有取得不动产权属证,但其提供证据证明其是该不动产的真正的权利人为该不动产的所有权人。

参考案例:郑某与吴某不动产物权确认纠纷案。

7.“一物一权”原则在不动产确权案件中的适用

裁判要点:当事人在不否认对方取得不动产权属证书合法性的前提下,主张其为不动产的真正所有权人的,不符合“一物一权”的确权原则,依法不应支持。

适用解析:根据《物权法》规定,物权的取得应符合法定方式,不动产物权的取得应办理相关登记手续,否则法律不承认享有物权。这一规定在《城市房地产管理法》中也有所体现。依照该法规定,房地产权属证书是确定房地产所有权人的法定凭证。上述两部法律从不同角度规定不动产物权的取得以登记作为必要要件,除非有相反证据推翻登记效力,否则登记人即为物权所有人。在不动产权属纠纷诉讼中,当事人一方对另一方取得的不动产权属证书无异议,依照“一物一权”的确权原则,“一物”之上只能设定一个所有权,“一物”之上不能存在互相冲突的物权。因而,当事人在不否认对方取得权属证书合法性的前提下,主张其为不动产的真正所有权人,不符合“一物一权”的确权原则,依法不应支持。

要点索引:雷远城与厦门王将房地产发展有限公司、远东房地产发展有限公司财产权属纠纷案(最高人民法院〔2006〕民一终字第29号民事判决)。

8.因借名购房产生的房屋权属纠纷中的举证责任

裁判要点:当事人之间签订借名购房协议,实际购房人主张其为房屋的真实权利人的,依法应承担举证责任。

适用解析:根据《物权法》的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法定证明。借用他人名义购房,导致实际购房人与名义产权人不一致时,法律上一般推定不动产权属证书上的登记人是产权人,作为实际购房人要推翻法律上的这种推定,必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系,同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的,以及借名购房协议是双方当事人的真实意思表示,该协议已经依法成立并生效。

参考案例:赵某与钱某合同纠纷案。

9.不动产权属证书在民行交叉案件中的审查规则

裁判要点:同一产权证书在民事诉讼中作为合法证据被采信后,不影响其在后来的行政诉讼中接受合法性的审查。

适用解析:行政行为作为民事诉讼中的证据和作为行政诉讼中的审查对象,两者适用不同的审查标准。当事人在民事诉讼中举证的由行政机关颁发的产权证书,人民法院并不依照《行政诉讼法》对其进行合法性审查,即由行政机关颁发的产权证书只要未被依法撤销或注销,便可作为有效证据使用;而在行政诉讼中,人民法院对被诉的登记发证行为,须进行合法性审查,且审查的范围、内容、严格程度较民事诉讼的要求更高。因此,产权证书在民事诉讼中已经作为合法的证据被采信后,并不影响其进入行政诉讼程序接受合法性的审查;如果登记发证行为在行政诉讼中被确认违法,产权证书被撤销,亦不直接意味终审民事判决错误,只有通过审判监督程序才能对终审民事判决予以纠正,否则终审民事判决仍对当事人具有约束力。

参考案例:卢渊与河南省睢县人民政府、李反修颁发国有土地使用证案(河南省睢县人民法院〔2003〕睢行初字第13号行政判决)。

10.挂靠或内部承包开发房地产中的产权争议处理规则

裁判要点:个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权,但未持有不动产权属证书的,不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。

适用解析:根据《物权法》第九条、第十七条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此,房地产开发企业在取得国有土地使用权后开发房地产项目,相应的项目房屋所有权登记在房地产开发企业名下的,应当认定该项目房屋产权属于房地产开发企业。因不动产物权登记是法律规定的物权公示方法,具有法律赋予的公信力,故该项目房屋产权既然登记在房地产开发企业名下,即在法律上对外向第三人宣示房地产开发企业享有物权。房地产开发企业的债权人基于对上述登记的信赖,有理由确信该项目房屋产权属于房地产开发企业,并据此申请人民法院予以强制执行。因此,个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权,但未持有不动产权属证书的,不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。

参考案例:邬玉成、王小洪与赵汉斌等执行异议案(江西省高级人民法院〔2011〕赣民一终字第7号民事判决)。 (未完待续)

【来源】文法书院

【作者】徐忠兴

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