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房地产信托融资镜像:部分融资成本升至12%

房企融资正面临寒冬。作为理财资金投向房地产的主要通道,房地产信托通道业务明显收缩。一家中型信托公司人士称,2月份房地产信托通道同比收缩约20%。

受此及春节因素影响,房地产集合信托规模下降。Wind数据显示,1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元,环比下降40.45%。

通道业务萎缩的同时,主动管理的房地产信托业务则有回暖趋势。房地产信托可划分为两部分,一是银行、券商等公司的业务出于规避监管等因素借道信托渠道的通道业务,另外是信托公司主动寻找并管理房地产业务。

“现在介绍给我们的房地产业务增多。过去一些上市房企不太愿意拿抵押物或折扣率偏高,现在条件则明显比过去宽松,业务比以前好做一些。”华北地区一信托公司副总称。

西北地区一信托公司副总称,总体来看未来房地产信托规模增长不太可能。一是条件不具备的明股实债融资收紧,因为很多明股实债项目都是项目还没有达到“四三二”要求(四证齐全、具备二级资质、项目资本金比例达30%);另外更重要的是现在通道业务被卡的比较紧。

“房地产信托通道业务缩20%”

Wind数据显示,1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元,环比下降 40.45%,占比由上月的6.79%下降至本月6.77%。

“近期集合房地产信托发行及成立均有所降温,一方面是受春节假期因素影响,信托公司放缓地产项目发行;另一方面,中央加大房地产调控力度,释放对地产泡沫的担扰,在弱经济周期下房地产信托风险加大。”用益信托研究员帅国让称。

从更长期限来看,受宏观经济下行影响,自2015年以来房地产信托风险暴露等因素,信托对房地产业务已经相对谨慎。这与2012年左右的高增长形成较大反差。

信托业协会数据表明,2016年一、二、三季度房地产信托规模小幅攀升,而占比则逐季下滑,分别为8.71%、8.52%、8.45%。

虽然目前四季度数据尚未出炉,但多位业内人士均表示,伴随着不断加码的房地产调控政策,未来房地产信托业务整体规模可能还会下降。

据21世纪经济报道记者了解,首先受到冲击的将是房地产信托通道业务。2016年银监会召开三季度经济金融形势分析会,对16个热点城市进行了一次大体检,其中包括“信托公司是否充当筹资渠道或放款通道”等内容。

近期的4号文称,以嵌套投资信托计划等方式投资于16个热点城市的普通住宅地产项目,将暂不予备案。

一家中型信托公司人士对21世纪经济报道记者表示,因为贷款集中度、选择股权投资方式等,有些银行、券商资金不能直接给房企融资,而需要通过信托渠道。但今年开年以来这类通道业务压力很大,2月份业务规模同比下降大概20%左右。

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