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美联储突然说“鹰语”?害怕商业地产崩溃

分析师里克特(WolfRichter)在BusinessInsider刊文称,美联储关于加息的鹰派言论背后,是其对规模达两万亿美元的美国商业地产市场的担忧。

美联储主席耶伦(JanetYellen)周二在参议院发表证词时表示,担心“等待太久”加息可能带来的风险。其他美联储理事早前也有过类似表述,“等待太久”这个词已经越来越频繁地在美联储相关声明中出现。

引发这种现象的一个因素是美国商业地产市场,以及持有近两万亿美元商业地产贷款的银行。房地产价格往往会在周期性大涨后经历周期性大跌,进而引发大规模资产价格崩盘。经历了去年的繁荣之后,美联储现在担心泡沫要破裂了。或许可以说,美联储担心的是加息“已经等待了太久”。

耶伦周二并没有在参议院提及商业地产,但这包含在美联储提交给国会的半年度《货币政策报告》中,且美联储已经连续五次在这份报告中提及商业地产了。在2015年2月提交的报告中,美联储首次指出了商业地产的“估值压力”。自那之后的每份报告中,美联储对于商业地产的警告表现得越来越尖锐,在2016年6月提交的报告中,美联储警告说“商业地产行业的估值似乎对于负面冲击越来越脆弱”。

里克特指出,真正令美联储担忧的并非估值本身,而是商业地产行业高度杠杆化这一事实。同时,如果商业地产价格暴跌(这正是目前可能发生的),抵押品价值也会暴跌,最终使得银行孤立无援,而这一切正是2008年金融危机的诱因。

价格的暴跌能有多严重呢?全美平均数据掩藏了某些城市问题的严重性,但即便是全国平均数据,仍然显示出巨大的“戏剧性”。咨询公司Green Street发布的商业地产价格指数显示,美国全部主要市场的总体价格水平在金融危机期间下跌近了40%,之后上涨超过一倍。这就是美联储对此感到担心的原因。美联储此次提交的报告写道:

“随着地产价格继续攀升且资本化率降至历史低位,商业地产估值进一步上涨,这在过去一年已经成为一个越来越令人担忧的领域。”

然后,报告讨论了商业地产热潮背后的债务问题。这类债务已经大幅增长至1.98万亿美元,比上一次泡沫期间的峰值高出14%。美联储报告在措辞方面小心翼翼,以避免引起投资者的恐慌。但报告还是触及到了问题的关键,即商业地产价格“相当大幅度的”下跌可能严重冲击“规模较小”的银行。报告原文写道:

“虽然商业地产债务规模相对于经济总量仍然较小,并且去年下半年银行收紧商业地产贷款的放贷标准可能反映了此类贷款需求的下降,但估值压力加大可能使得一些规模较小的银行易受商业地产价格大幅下跌的冲击。”

这里所说的“规模较小银行”正是此轮商业地产热潮中陷得最深的:他们手握大约1.22万亿美元的相关贷款。八年来的历史性低利率及投资者对于回报率的疯狂追求,创造了有史以来最严重的商业地产泡沫,其杠杆规模也是史上最大的。里克特说:

“我不知道美联储如何才能从容不迫地化解自己所引发的问题,而又能够不给银行和商业地产投资者造成打击。”

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