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土地市场开局冰火相融:热点城市溢价率明显降低

2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来,在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。

不过,对于房企而言,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,补充土地的积极性十分高涨,布局热点城市、押注长三角等活力区域,抢跑意味十分明显。

1 溢价率走低

开年全国各地土地供应面积明显回落。据统计数据显示,1月份,一、二线城市土地供应下滑显著,环比跌幅分别为55%和77%,预计2月份土地供应量仍将维持在较低水平。

与之相应的,土地平均溢价率也维持在较低水平。从对溢价率的遏制来看,政策的效果较为明显。根据统计,2016年南京土地平均溢价率为76%,今年初至2月12日,溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降到14%;广州从37%降到11%。

不过,监严跃进认为,从后续市场预期看,一、二线城市抑制地价的压力依然存在,后续依然有反弹的可能,尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快,部分房企还会有继续拿地的可能。

如其所言,进入2月中旬后,部分高溢价地块再次出现。2月14日上午,南京鸡年的首场土拍,南京主城中华门外一优质地块,更是经过2个多小时395轮竞价的拉锯战,拍到了最高限价98亿。

在2月10日的长沙土地市场新春首拍中,热点地块再次上演火爆行情。30余家房地产开发企业争相“抢地”,最高竞拍达137轮,六个地块成交总价31.6亿元,一块地溢价率171.8%。

2 土地新政频出

大部分城市为了避免高价地都针对土地加大了限制条件,出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。

其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。

2月13日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。2月8日,天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告,即采取上述拍卖方式。

与之相似的是,在北京,“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。土地供应的极度稀缺,使得很多房企也在未形成明确商业模式的前提下拿下自持地块。

此外,房企拿地融资等方面监管全面收紧。2月13日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。

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