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均价租金双双大幅上涨 写字楼的春天来了?

购后东莞住宅成交量持续回落,房价平稳回调;但非住宅市场特别是写字楼却迎来了春天。随着东莞城市转型升级,甲级写字楼集中入市,写字楼市场也一反多年的停滞状态,出现量价齐升,租金也开始上涨。

投资回报率回升

春节过后,许多写字楼贴出招租公示,租金也明显上涨。如台商大厦等位置较好、较新的写字楼,租金达到85元/平方米/月以上。

瑞峰瑞城搜统计的数据显示,2016年东莞写字楼供需两旺,价格更上一层楼。特别是民盈山国贸中心、东城万达广场、万科中心、浙商大厦等贡献很大。中心城区写字楼的入市吸引了不少投资客。

“按照目前东莞写字楼的均价来算,租金回报率还是可以的,相比目前的住宅市场租金回报率更高。”投资客刘先生告诉记者,以前他喜欢投资公寓、住宅,现在他更看好中心位置的写字楼,与投资住宅相比,写字楼的租金回报率高,而且管理更为简单方便。

刘先生介绍,虽然有些厂房的租金只有10元/平方米左右,而中心城区写字楼的租金普遍达到50元/平方米以上,但是为了更好的企业形象,一些企业还是将原本位于工厂的部分办公室搬进了写字楼。“这几年很多企业主改变了观念,不再是以前那种在工厂中办公就好了,他们也开始注重外在形象了。”

甲级写字楼集中入市

2016年被认为是东莞写字楼市场发展的元年,据不完全统计,去年入市的写字楼有东城的民盈山国贸中心;南城的浙商大厦、G1蜂汇、天安数据城等;莞城的万科中心、长安万科广场、虎门德基广场、塘厦怡兴商贸广场、石龙汇星商业中心等等,今年将入市的还有东城嘉宏振兴中心及南城寰宇汇金中心、国金大厦、碧桂园商务中心和保利珑远国际广场等,总供应面积达100万平方米以上。记者发现,这些写字楼产品大量集中于中心城区,大部分位于南城总部基地和东莞大道两侧,地理位置优越,是未来城市发展的中心;同时,这些写字楼当中,近10个项目打造的是甲级写字楼产品,这也使得东莞写字楼摆脱原来老旧写字楼狭小、配套设施落后的旧面貌,高端大气上档次的设计和形象,也吸引了许多新兴企业进驻。

东莞中原研究部人士表示,去年和今年一批甲级写字楼的入市将改变市场竞争环境,东莞办公环境将大幅改善。同时,多个甲级写字楼地段优越吸引大量投资客及企业购买,价格进入加速上升通道。

第四代写字楼竞争激烈

东莞中原研究部介绍,上世纪90年代后,第三代写字楼(智能型商务写字楼)盛行,随着经济全球化的到来,第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要,在这种前提下,第四代写字楼的出现就顺理成章。为了满足国际化商务办公需要,东莞写字楼硬件品质集中提升,包括智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等,代表项目有民盈山国贸中心、寰宇汇金中心、嘉宏振兴中心、国金大厦、浙商大厦、G1蜂汇等,为了应对日益激烈的竞争,服务质量也随之获得提升。

虽然写字楼供应量大量增加,但是由于去年成交显著,东莞写字楼产品消化周期冲高回落。根据东莞中原统计数据显示,截至2016年12月底,东莞写字楼库存面积为60.5万平方米,消化周期仍高达18个月,不过消化速度有所增加。

瑞峰瑞城搜也介绍,由于写字楼新品去货良好,自去年9月份开始,东莞写字楼产品存量及消化周期开始出现双双下滑。

但是,由于近两年城区写字楼动工明显提速,中心城区特别是南城总部基地等涌现的多座甲级写字楼,未来东莞写字楼潜在供应量仍然较大,消化压力仍在。

数据显示,2016年东莞写字楼网签面积为39.53万平方米,同比上涨321.88%,签约均价14428元/平方米,同比上涨43.95%。

同时,写字楼的租金也上涨。2016年写字楼租金达到63元/平方米/月,同比上涨了8元/平方米/月。

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