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活化农村物业的广阔前景 | 时事评述

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活化农村物业的广阔前景

文/宋有兴

取消农村户口实现城乡一体化的政策并没有引发农民的热情响应,最主要的原因是其推出时机不是在农民认为最需要的时候。非特困地区的农民尤其是城郊农民在担心,农村户口有别于城市户口的最大红利——农民集体所有土地特别是宅基地是否因此会被“合法”地丧失。在社保、医疗、教育和就业等方面,过去农村户籍与城市户籍存在的巨大差异正在逐步缩小,而农村土地的巨大升值空间有可能为农民带来的一夜致富更显珍贵,他们中的许多人在担心,这个似乎触手可及的梦想会随着户口进城而化为泡影。对于特困山区的农民而言,“准你进城”和“帮你脱贫”根本就没有必然联系,对他们而言,要进城的早进了,进不了的,亟需的是落后山区的脱贫和救援。

从土地的合理利用上看,远郊农村和山乡农村中的建设用地和未使用地,正在随着农村人口向城市集中而迅速废置,同时矿业、林业、畜牧业严格控制开发,即使实现景色向好,也不可避免带来人气走弱,对于中国这样的人口大国,牺牲经济换环境与牺牲环境换经济都一样不可取。

在城镇化建设带来的诸多边际效应中,农村土地特别是生态体验资源边缘、自然观光资源边缘和乡土人文资源边缘的土地,不仅应该成为未来中国基础建设的重点投向,也应得到越来越多的城市住宅地产资本和城市商业地产资本向新型乡村住宅地产、旅游地产和休闲养老地产转移时候的密切关注。过去二十年中,我们已经习以为常的“扩一道环城、拆一片村屋、富一带农民”的城中村发展单一模式将会逐步退出,更多的非高能耗建材将会在适应低矮建筑的、自然环境怡人的乡村建设用地和未使用地,造就一个个新型的乡村社区。沿着城镇化——统户籍——促就业——美环境这样一个看似存在巨大矛盾的国家发展思路展开严谨省视,“做在城市,住在乡村”的新的中产生活态度必将崛起。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条:“……严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”和《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》中“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理”,将成为城乡一体化推进过程中,活化和提升农村物业的主要制度篱障,应该将其随着农村户籍的取消而进行适时调整,使农村非耕种部分的土地流转加速,使农民自用房屋进入城乡统一交易。

这就要求我们需提前预见并正视那些远离城市且不易纳入非农产业规划的村落。我们既不能任由农村人口迁移后的广袤土地愈加荒芜,也不能将在城市拆迁中犯下的无知和激进在农村中重演。在许多条件尚存的地方,闲置甚至荒废的农村建设用地和农村民用物业,可以注入地产开发资本,并借助智慧创意产业和旅游服务产业的联动,重新活化其乡居价值和养生养老价值,正如农民进城带来的城市新人口刺激城市新需求一样,启动由此伴生的中产下乡、旅游下乡、休闲下乡,对满足城乡需求互换从而刺激需求总量递增、扩大农民就近就业缓解城市就业压力、引导能源产业资本向生态实业合理释放、缓解城市地产不涨价经济衰再涨价民心哀的两难局面,同样具有重要意义。

养老及关联服务产业,城乡结合社区服务产业,旅游休闲产业新的需求和市场增量,并不适合在既有城市格局当中不断往空中叠加,或者不断拆旧建新,持续依赖大量能耗硬撑城市主导型经济高位发展。城乡一体化也绝不能简单理解为农民进城,单边刺激城市内需——城乡一体化同样需要需求与服务、技术与资本同时“下乡”。

原载于《现代物业?新业主》2014年第8期/总第298期

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