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房地产融资端调控环环紧扣 信托业务谋变

本报记者王俊丹上海报道

2月13日,中基协《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称“4号文”)正式发放。

监管政策是风向标,但地产融资主要还是以实业和产业为本。在去年拿地成本一路飙升且全额保证金等政策出台之后,地产商的经营思路会如何转换。

而且,多位接受21世纪经济报道记者采访的信托人士认为,房地产领域监管对于信托来说是双刃剑。一面是银行理财、私募资管计划的投资受限会使信托公司的通道业务出现一定减少;另一面,是对主动管理的房地产信托项目则有利好,相比之前的竞争激烈,现在信托在项目选择上能更从容,一些符合信托标准的项目也会回归到信托。

房地产信托探索股权投资

根据4号文,以委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品,以明股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式,投资于北上广深等16个热点城市的普通住宅地产项目,将暂不予备案。

同时,私募资产管理计划也不得通过银行委托贷款、信托计划等方式向房地产开发企业提供用于支付土地出让价款或补充流动资金的融资,也不可直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利。

对房地产融资的监管,不仅4号文环环紧扣,银监会2016年三季度经济金融形势分析会上,也提到关于房地产监管要求。其包括,加强房地产信托业务合规经营,严禁利用信托计划作为通道,通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资以规避监管。

然而,尽管近几年信托公司对房地产投资逐年谨慎,但这一领域依然是目前信托公司利润的重要来源。

华北地区一家信托公司一名副总认为,从信托角度来看,一二线城市的住宅项目仍是目前最安全的标的,开发商选择为前五十或一百强地产公司。

前两年间,房地产企业低成本融资渠道扩宽削弱了传统房地产信托的盈利空间,近期地产企业通过债市、ABS市场、私募资管计划等多渠道融资受限之后,地产企业整体融资成本已经出现回升,也有基金子公司总经理预计房地产融资成本今年可能出现0.5%-1.5%的涨幅。

但这样的回升对于信托公司而言利润空间依然不高。例如今年将执行的140号文,预计受托人税收成本将在千分之七到百分之一,基本上占到了信托报酬率的1/3到1/2,从资管来讲,收益连税收都无法覆盖。

除了考虑将成本转嫁融资人,如何提高项目本身收益也是信托公司在探索的内容,对房地产项目的运作模式由抵质押融资逐步转化为股权投资是较为普遍的方式。

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