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谢逸枫:2017年合肥房价凭什么拒绝崩盘?

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2017-02-17
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文/谢逸枫

老说合肥房价上涨幅度全球第一、中国第一,调控加码与库存回升及融资渠道收紧,房价马上就要崩盘了,要暴跌了。究竟外界的传说是不是这样,那么合肥房价离暴跌还有多遥远,离崩盘还有多长,凭什么就不崩盘、不崩盘?按照当前1月合肥市场看,房价稳定,没有出现大跌,依旧坚挺。政策短期之内不会放松,大量新房增加供应,库存连续四个月上升。尽管处于限购、限制备案、限价、限售、限签的状态,但并没有出现降价的现象,大部分楼盘都保持着原有的价格,高价项目维持在区域最高价位,意味着并非不能卖高价,而是不让卖。即使环比涨幅下降,实际上是结构性下降,假摔而已。

2017年的春节关于合肥房价“崩盘”的言论愈演愈烈,合肥楼市的上空笼罩着不安的气氛。但是,从合肥楼市多个热盘密集加推抢跑楼市来看,合肥房价崩盘、暴跌的可能性微乎其微。2017年,随着胡润全球房价指数发布,全球房价年度涨幅榜火热震撼出炉,其中涨幅前十名均是中国大陆城市,而合肥更是以48.4%的房价涨幅排名全球第一。高企的房价让全国瞩目,也让许多普通购房者苦不堪言。2016年10月2日晚上,合肥政府紧急召开发布会,正式宣布实行限购,再加上限贷、限价、限地王、新广告法事件等,楼市高涨的势头终于得到“悬崖勒马”,如今持续了将近四个月的发酵,合肥市场由火热渐趋冷静,刚需购房者的观望心理也更加明显。

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2016年底中 央 经 济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,首次定调“房子是用来住的、不是用来炒的”,给全国的购房者们打了一剂强心针,作为全国房价涨幅最高的合肥自然首当其冲。官方数据显示,截止到2017年1月31日,合肥共剩余可售住宅类商品房27353套,环比2016年12月份,住宅库存量上涨了1121套,环比涨幅达7.45%。这也是合肥市区住宅库存连续四个月回升。可以预见的是,随着库存量的回升,合肥楼市已经渐渐从卖方市场向买房市场转变。同时随着2017年大批量新地块的上市,市区库存量有望进一步回升,房价暴涨的动力已然不足。

2016年10月以前合肥房价处于飞速增涨状态,10月限购之后合肥房价停涨,横盘。从上面的一些数据可以看出,合肥目前的房价已经偏离了正常增速,政府出手限购为的是控制住过快的增长,让合肥的价格处于合理的空间。推动因素:1、高地价、地王项目;2、市区周边价格上涨;3、银行贷款支撑;4、开发商资金充足。2016年上半年12宗地王的问世,合肥限购之前不少地块都是政府拿来设置价格红线的,而政府给出的备案价格却达不到合理的项目入市价格,有的地块楼面价基本都与区域的最高备案价持平。按照目前的限价政策,开发商不会亏本卖,政府不愿意让你高价卖,如果继续限价这将是一个不可调和的矛盾。

自限购以来,不限购的三县房价开启了复制模式,地王——高价地——一房难求(号头费)——涨价,几乎和限购之前的市区如出一辙。在三县价格集体上涨的情况下,市区的“优势价值”正在逐渐被压缩,木桶最短的木板与最长的差距正在缩小。对于市区而言这并不是一个喜闻乐见的现象,一旦限购政策放开可能将迎来新一波的暴涨,为此三县可能将在2017年着手限制区域房价的上涨,近期长丰出让的地块就出现了限制备案价的条款。对于合肥的楼市,拐点更多可能意味着是销售、销量的拐点,2017年住宅成交量会是一个拐点,合肥房价“跌跌不休”应该是不可能的。

2017年1月31个省会城市(含4个直辖市)的住宅房价排行出炉,其中,武汉住宅平均房价14381元/平米,环比下跌2.4%。31省市平均房价同比涨幅前十名分别是济南、北京、南京、杭州、哈尔滨、海口、呼和浩特、昆明、西宁和银川。数据显示,2017年1月份31个省会城市中19城房价环比微幅上涨,12城下跌,总的来看,上月31省会城市房价开始企稳。其中,天津、武汉、上海等城市房价环比出现下滑。天津房价环比跌近10%,其次是南昌,房价环比跌7.2%。1月全国各省会城市房价将继续稳中微涨。

从平均房价来看:北京房价依然居首,每平方米为58128元,环比上月涨4.2%,同比涨47.45%。银川仍保持末位,均价4916元,房价仍在“4字头”,相信明年银川房价依旧平稳。天津上月房价环比下滑9.7%,但平均房价仍高于广州,排名第四位。另外,上月房价环比涨幅最大的南昌,房价环比也出现下滑。1月份31个省会城市房价排名前十为:北京、上海、南京、天津、广州、杭州、福州、武汉、合肥和济南。续10-12月全国二十多城限购限贷政策下发后,1月部分城市发起第二波房价限购政策,部分热门城市房价出现下滑,如天津、武汉、上海。但仍有部分城市房价还上涨了。总体来说,2017年首月房价仍是以上涨为主,预计全年房价走势平稳。

从数据显示来看,房价环比上涨的省会城市有19个,环比涨幅超过3%的城市只有6个,环比下跌的城市有12个,下跌幅度最大的是天津,环比跌幅达到了9.7%,南昌也以7.2%的跌幅排名第二,上海下跌了3.8%。从涨幅榜来看,济南的房价环比上涨5.4%,排名全国第一,平均房价13490元,除了北京、南京、杭州外,房价涨幅排名前十的都是曾经垫底的城市,看来热点城市正在降温已经不是传言。从平均房价来看,北京房价依然居首,南京已经超过广州、杭州等城市,平均房价排名第三,均价超1万的城市有12个,在省会城市中已经很难找到房价较低的城市了,只有银川的房价还保持着5000元每平米左右,其他城市均价几乎都在6000元以上,房价之高可见一斑。

去年合肥房价猛涨,涨幅居世界、全国前茅,投资客闻风而动、率先抢筹。10月以后合肥调控、楼市限价,房价上涨空间已无,降价甩盘、获利回吐显然是个案投资客所为。合肥土地供应、新开工面积、批准上市面积其实都处于低位,比如自2012年以来累计销售住宅面积5170万平米,而推出住宅用地的规划建筑面积累计仅为3746万平米,明显属于透支状态。目前来看合肥整体市场供应量上不来,这种局面很难在短期内得到改观。除非合肥连续三年将现有住宅用地供应在去年的基础上提高50%以上(约1000万平米规划可建面积),同时销售面积都控制在去年的80%(780万平米以下)。

去年开发商赚得盆满钵满,没有理由降价。倒是政府限价,导致不少楼盘都报不上价,由于限价,部分高性价比的楼盘继续热销,低价楼盘也容易快速去化,说明刚需和改善性需求依然非常强劲。 因此,合肥不存在房价“大落”的可能。只是因为房价上涨过快和调控,导致投资客悻然离场、刚需族无力再买,改善客因房价企稳而观望不前,成交量萎缩是极为正常的,不仅是合肥,其它热点二线城市也同样如此,这既是政府维持低水平供求弱平衡关系的期望,也是调控政策抑制楼市火爆所希望的结果。

热点二线城市处于人口流入的长期趋势下,包括合肥的市场终究还是会恢复的,短期的低水平供求均衡并不能改变这些城市住房供应不足的矛盾,房价只是微幅回调,并不存在明显下跌的可能性,毕竟人还是在继续流入,供求关系并没有发生根本性的逆转。合肥去年土地楼面均价已经达到11222元/平米,是2015年的3932元/平米的2.85倍,而住宅销售均价仅为10735元/平米,未来房价上涨压力依然很大。不过,上海的房子越卖越少是显而易见的,再也不可能再现去年的辉煌景象了。今年上海能卖到金融危机的2008年销售量就算是很不错了,未来还会逐年减少。房子供应越来越少,需求越来越多,房价还会下跌,这也有人信?

2016年,上海市纯商品住宅(剔除保障房)成交面积为1374万平方米,较2015年下降8.2%。2015年属于房地产短周期当中有的上行第一年,特征是量大增、价中涨;2016年属于上行第二年,特征是量小跌、价大涨。2016年上海楼市过热,体力透支,同时在调控政策抑制效应之下,楼市降温势所必然。预纯商品住宅量跌三成或四成,重新跌回1000万平米以内。2016年,上海市纯商品住宅新增供应面积为926万平方米,新增供应面积与成交面积之比为0.6,与2015年的0.79相比,供不应求态势进一步加剧。

回顾历史,在典型的楼市降温年份(如2008、2011、2014年)2017年,新增供应皆大于新增成交。因此,2017年上海新房将再现供大于求的态势。截止到2016年12月底,上海新建纯商品住宅库存总量为650万平方米,环比11月增加2.8%,同比减少39.3%,上海的新房库存量已接近2011年的水平。显而易见,随着成交量的萎缩和供求关系的渐变,本轮上海楼市去库存已出现拐点。预计2017年库存将震荡式走高。

12月份上海新建纯商品住宅存销比为6.3个月(存货除以过去6个月的月均销量),较11月份的5.6个月略有上升。与上述的存货走势一致,预计2017年存销比也将呈逐步增长态势。2016年,上海市纯商品住宅销售均价为38977元/平方米,较2015年上涨21.8%,创年度最高值。从全年各月的成交均价来看,5月以来,受地王效应刺激及高端住宅热销带动,新房成交均价呈阶梯式上升态势;11月底限贷政策再次升级,加上政府控制中高档项目的预售许可证,大量成交的均为郊区项目,使12月新房成交均价环比下跌12.4%。

2016年,上海二手住房成交面积3137万平方米,同比增长5.9%,创历史新高,且二手房成交面积达到新房(纯商品住宅)成交面积的2.3倍。上海早已步入存量房主导的时代。从全年各月度的成交面积来看,与新房市场类似,3月份二手房成交面积486万平方米,创年内月度最高值,8月份受房贷收紧传闻发酵影响,涌现恐慌性购房热潮,二手房面积冲高到436万平方米。第四季度二手房市场显著降温。

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