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转折点:上海写字楼租金全线下跌!金融危机以来首次

继住宅之后,商业地产也进入了“下半场”。

——上海写字楼租金“转折点”——

刚过完年,JLL研究部抛出了最新的上海写字楼报告,破天荒的指出:2016年第四季度,浦东浦西甲级写字楼租金环比全线下跌,空置率全线滑坡!

(甲级写字楼空置率及租金)

而如果仅看超甲级写字楼,租金也是环比全线下跌。好在空置率仍然坚挺,维持低位。

(超甲级写字楼空置率及租金)

浦西租金下跌已经渐成新常态,但现在连浦东都撑不住了。本号的几位小编合计了一下,这应该是08年金融危机以来的第一次

乍一看十分骇人。想必有读者已经喊了起来:

“这写字楼没法做了!”

——供应倍增,需求四散——

供应问题是老生常谈

早在2014年,JLL就出过一份名为“供应倍增,需求倍增?”的报告:“预计到2020年,上海写字楼市场将新增570万平方米的供应”。

且看以下两张图长长的蓝条。

(CBD供需)

(DBD供需)

从供应来看,2016年并不是最困难的一年,2017年才是。

需求端的情况更值得讨论

DBD的净吸纳其实是喜人的。上海作为大陆第一个开始decentralize的城市,四面开花的稳步推进其实是个好现象。

关键是CBD的净吸纳,看数据简直刷新了历史新低。

增长疲软是事实,但也并非完全不堪:

1)大量横冲直撞的P2P在2016年原形毕露,他们曾经贡献了虚高的租金和虚高的出租率。现在只是回归常态;

2)浦东浦西的租金水平仍然维持在历史高位,尤其是浦东市场,受到中资金融机构的需求支持;

3)在P2P的大溃退下,CBD甲级写字楼的空置率仍然维持在8-9%的较低水平

综上所述

小编认为上海写字楼的现状还没有哀鸿遍野。

但如果各位在预算或投资报告里假设了租金每年上涨5%,或者坚信自家空置率低从而不需要调整租赁策略,那可能很快就要哀鸿遍野了。

——敢问投资路在何方——

森小编的主业是投资,因此斗胆举几个方向:

1)一线城市银根仍较宽松

虽然各商业银行从去年底开始,逐渐收紧对地产业的贷款发放,但一线城市和有实力的借款方所受的影响仍然较小。虽然上海普遍的Yield已经低至4-4.5%,但市场热情不减(尤其是中资),Yield compression仍然可期。同时受益于前几年租金上涨的余威,Rent reversion可以抵消一部分租金下跌的压力。

2)凤姐变冰冰

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