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转折点:上海写字楼租金全线下跌!金融危机以来首次

房地产投资融资俱乐部mp
2017-02-16
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继住宅之后,商业地产也进入了“下半场”。

——上海写字楼租金“转折点”——

刚过完年,JLL研究部抛出了最新的上海写字楼报告,破天荒的指出:2016年第四季度,浦东浦西甲级写字楼租金环比全线下跌,空置率全线滑坡!

(甲级写字楼空置率及租金)

而如果仅看超甲级写字楼,租金也是环比全线下跌。好在空置率仍然坚挺,维持低位。

(超甲级写字楼空置率及租金)

浦西租金下跌已经渐成新常态,但现在连浦东都撑不住了。本号的几位小编合计了一下,这应该是08年金融危机以来的第一次

展开剩余93%

乍一看十分骇人。想必有读者已经喊了起来:

“这写字楼没法做了!”

——供应倍增,需求四散——

供应问题是老生常谈

早在2014年,JLL就出过一份名为“供应倍增,需求倍增?”的报告:“预计到2020年,上海写字楼市场将新增570万平方米的供应”。

且看以下两张图长长的蓝条。

(CBD供需)

(DBD供需)

从供应来看,2016年并不是最困难的一年,2017年才是。

需求端的情况更值得讨论

DBD的净吸纳其实是喜人的。上海作为大陆第一个开始decentralize的城市,四面开花的稳步推进其实是个好现象。

关键是CBD的净吸纳,看数据简直刷新了历史新低。

增长疲软是事实,但也并非完全不堪:

1)大量横冲直撞的P2P在2016年原形毕露,他们曾经贡献了虚高的租金和虚高的出租率。现在只是回归常态;

2)浦东浦西的租金水平仍然维持在历史高位,尤其是浦东市场,受到中资金融机构的需求支持;

3)在P2P的大溃退下,CBD甲级写字楼的空置率仍然维持在8-9%的较低水平

综上所述

小编认为上海写字楼的现状还没有哀鸿遍野。

但如果各位在预算或投资报告里假设了租金每年上涨5%,或者坚信自家空置率低从而不需要调整租赁策略,那可能很快就要哀鸿遍野了。

——敢问投资路在何方——

森小编的主业是投资,因此斗胆举几个方向:

1)一线城市银根仍较宽松

虽然各商业银行从去年底开始,逐渐收紧对地产业的贷款发放,但一线城市和有实力的借款方所受的影响仍然较小。虽然上海普遍的Yield已经低至4-4.5%,但市场热情不减(尤其是中资),Yield compression仍然可期。同时受益于前几年租金上涨的余威,Rent reversion可以抵消一部分租金下跌的压力。

2)凤姐变冰冰

改造是投资界永恒的话题。Wework所受的追捧,大部分来自他的改造能力(成本控制能力除外,呵呵哒),而非盈利能力。

3)DBD潜力不小

DBD的投资报告肯定不如CBD容易写。但就像房价翻番的住宅,往往都不在市区。当然DBD的一个潜在风险在于,明星项目可能垄断了整个细分市场的好租户和好租金,赢家通吃。如何调节自己的策略和运营从而站在赢家这边,又是另一个值得深挖的好话题。

(DBD租金趋势)

楼市寒冬!春节7天,上海只卖出8套房,还有城市0成交……

春节过后,上海楼市着实让人惊讶,不是因为有多火热,而是因为成交量实在令人大跌眼镜。

据上海中原地产数据显示,在刚过去的大年三十至正月初六,上海新建商品住宅成交949平方米,成交量仅为8套,比去年春节期间减少71.1%,创下了自2011年以来春节成交最低纪录。

也就是说,长假7天,上海只成交了8套房子,而这8套房子分别隶属于8个不同的项目。

这是否预示了今年楼市的整体走向?

楼市或将进入“冰河期”

依稀记得,去年调控开始后,上海楼市进入速冻模式,而今,用速冻这个词已然不合时宜,要用“冰河期”才行。

据业内人士透露,往年春节7天,上海一般都有几十个楼盘在售,结合往年的数据,成交面积基本在3000平方米左右,而今年的949平方米几乎打了个三折。

▲图片来自微信公众号“第一地产”

不过,地产人士薛建雄表示,放假期间,网签合同的人数减少属于正常现象。一方面,春节期间,市中心不少中介门店都关门歇业,直到假期最后一天才开门营业;另一方面,作为市场交易的“基石”,刚需产品节日期间也没有相应投放。

同时,承接去年12月交易下滑惯性,今年1月上海楼市延续清淡走势。

上海中原地产数据显示,1月上海新建商品住宅只成交33.9万平方米,环比减少40.1%,同比减少70.9%(去年12月为64.9万平方米)。而该数值也是近5年的同期新低。

记者梳理媒体报道发现,其他一些热点城市春节期间楼市成交同样惨淡。

第三方机构统计数据显示,南京市住宅认购量共31套,成交量为1套,认购量与去年春节假期的52套相比,下跌近四成。

苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零;1月31日至2月2日稍有起色,成交住宅分别为7套、3套和2套。

无锡楼市连续6天零成交,整个长假未卖出1套商品住宅。

杭州市区新房销售量也是屈指可数,仅成交6套,远远落后于猴年春节的32套。

1月27日-2月2日,昆明楼市7天仅成交9套房,共623.67平方米。

事实上,春节假期,不少城市整个1月的楼市成交量都比较清淡。据中国证券报报道,北京市住建委公布的官方数据统计显示,2017年1月全月,北京新建商品住宅共签约4994套,其中新建纯商品住宅签约2477套,环比下滑23.8%;二手住宅共签约12860套,环比下滑28.9%。

目前虽没有广州市政府的官方数据,但来自网易房产数据中心统计显示,1月广州全市网签成交6823套,环比猛跌42.32%,成交均价16970元/平方米,环比下降0.61%。

深圳市规划国土委2月3日公布的楼市成交数据也显示,2017年1月,深圳市一手住宅累计成交1652套,环比下降23.6%;房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%。

多地加强楼市调控

春节楼市冷清固然是受春节假期因素影响,但更重要的因素却是楼市调控收紧。近期,北京、上海、南京、重庆等地纷纷出台调控房地产的新政策。

去年底召开的中央经济工作会议明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,为2017年楼市定下基调。

据国际在线报道,自1月起,北京首套房贷利率从85折收紧到9折。与此同时,上海则暂停了商业办公项目网上签约。上海市住建委表示,自1月6日起,将同相关部门对上海商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。

2月1日起,南京正式实施外地人“积分落户”的户籍新政,“购房落户”成为历史。

随着地方两会召开,多地相继对房地产市场调控表态。广东方面表示,支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。

北京市长蔡奇在所作的政府工作报告中指出,把握住房的居住属性,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,金融、财税、土地、市场监管等多措并举,探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

上海此前也表示,加强房地产市场调控,严格执行调控政策,促进房地产市场平稳健康发展。

1月19日,深圳市规划国土委指出,对商品住房和商务公寓预售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”,明确“政府指导价”,以促进深圳房地产市场健康稳定发展,防止房价大起大落。

年初,一向平稳的重庆楼市迎来各地投资者,成交量急速增多。对此,重庆市政府在短短一周内接连六次喊话房地产市场,出台调控措施,最大力度将外地“炒房团”带来的投资热潮冷却。

“池子里的鱼”变少,房企怎么办?

目前格局下的买方反应会怎样?上海中原分析师卢文曦用了一个形象的比喻——池子里的鱼将越来越少,甚至会出现二手房和新房抢客源的情况。

新城控股欧阳捷则认为,首先,投资客暂时不会回来,至少要半年以上;上海房价如果不涨的话,限价政策很可能不会加码,而刚性需求在一年之内基本也不会回来;一些远郊的房子可能热销,但不会成为主力,因为成交量比较少。

至于“早晚都要买”的改善型需求,欧阳捷则表示,如果房价稳定的话还是会有人入市的,因为“早买总比晚买好”。

“当然,改善型需求如果认为房价会下跌,可能会等,但是从上海的情况来看,不存在这种可能性。不过市场没有供应,成交量是会下降的,而且因为今年上海整个楼市下降,销售面积比去年下降30%是很有可能的。”

他认为,不排除房企会降价,但上海的房子是卖一套少一套,所以房企也不会太急于降价脱手。

卢文曦表示,从各地“两会”口风来看,2017年楼市调控仍是地方重点任务,高压或是常态。加之整个2016年透支相当多购买力,所以1月的清淡起步已经暗示,市场交易不会活跃。

总的来说,在业内人士看来,2017年,一二线城市的购买力可能会往三四线城市转移,即楼市整体成交量将下滑,三线以下城市成交量上升。

来源 每日经济新闻(ID:nbdnews)综合每经网(记者:吴若凡)、中国证券报、国际在线等

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