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【分析】破解业主欠费原因及催交物业费的方法!

物业服务收费难是一直困扰着许多物业公司的一大难题,业内同行都十分清楚,物业收费比率的高低,是一个物业企业能否继续服务的生命线。而这条生命的底线就是收费率占到百分之多少。从事物业工作十多年来,我感到收费难有如下数种原因。一是前期入住开发商遗留的问题,如:建筑质量问题、房产证办理问题、入住之初对业主承诺没有解决的问题等;二是物业服务中出现的问题。如:小区绿化不完善、先期装修个别业主违建、环境卫生、家中被盗以及与物业不相关的诸多问题。三是难以理清的一些根本就不是理由的问题。如:相邻关系、走廊占用、邻居养狗、小区养猫、后入住业主装修声音扰民、楼上漏水造成楼下业主家里被淹、放在走廊内的物品丢失等等。就是个别业主如不想交纳物业费,能找出多种理由来搪塞你。那么怎样来解决这些问题呢?我想用已经历过的一些做法来探讨。

一、破解业主欠费原因

业主欠交物业费一般都有一些原因和理由,首先要查清事件的起因,再拿出相应的对策。某小区2003年开盘时,一业主用现金全款购买了房屋,当时没有追要房屋产权证。事隔八年后,业主要转让自己所购房屋时,因地产与物业公司是“母子”公司,售楼处已撤销,业主只有来物业公司要房屋产权证,并以此为理由拖欠物业费,还多次到物业办公室来闹。在这种情况下,不光要热情接待,还要积极协助业主找开发商帮助办理。同时,也要在适当的时机向他讲明地产与物业是独立法人关系,尽量化解他对物业的矛盾。在业主拿到房屋产权证后,要在职权范围内帮助他卖房子,以便顺利结清老业主拖欠的物业费,以免带来新老业主交接时的麻烦。

做好物业工作确实很难,但工作一定要机智灵活。如楼道堆积杂物,应求助于社区帮助解决,邻居养狗过闹,请派出所片警化解,类似这样小事,能内部解决为好。房屋出现渗漏,要协调建设单位尽快维修,并要确定维修时间,业主发生违建,要及时上报辖区相关单位,并向举报的业主说明情况,个别严重的也可带业主去执法单位反映情况,以达到投诉业主的理解。总之,凡是业主提出的问题和要求,在物业服务范围以内的要办好,服务范围以外的要拿出诚心,在不违反原则的基础上,热情、规范、灵活、冷静的处理好,以期达到业主基本满意和得到业主对物业工作的理解。

二、催交物业费的方法

在物业管理工作中,催交物业费要根据具体情况,采取多种渠道和方法,达到收缴物业费成功。公告催费,在日常物业工作中,是普遍采用的。一般物业费催缴是每季度一次,物业发出公告张贴在小区业主经常出入的单元门口、电梯门口和车库车主能看到的通道口。但针对经常早出晚归的业主,还要采取“吃小灶”的办法,在他家的入户门上插一张催费通知单,最好不要张贴要给他一些尊严和面子,以便他及时去物业交纳或通知物业上门来收。如果业主拖欠物业费,不是事先与房管员打招呼或用各个借口不交,或长期不居住、家里经常无人的业主,应采取以下方式。

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