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最严“4号文”精准出击房企融资:逼开发商卖房?

房企融资的又一个通道被堵死,目标直指16个过热城市。

日前,中国基金业协会通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称“4号文”),此文一出,对于房企融资可谓造成了10000点暴击。

房企在国内又一个主要融资渠道可能就此被切断,接下来不少开发商或许只能加紧去海外募集资金了。

为何说此文很猛?首先,该政策规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

这其中就涵盖了北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个国内重要城市,对于房地产行业来说重要的城市基本都覆盖了。

也就是说,在这16个城市中,想要通过私募资管类产品融资基本没戏了,监管部门不给备案,那即使产品发行了也是非法的。

此外,也是最致命的,便是为避免资金违规流入房地产调控领域,“4号文”明确限制了5类房地产私募方式,几乎所有常用方式都被精准封堵。具体包括:委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收(受)益权、以明股实债的方式受让房地产开发企业股权以及协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

穿透式监管 封堵房企各类融资渠道

光这么看,或许并不觉得有什么可怕,但只要细数一下今年以来针对房企融资所做的监管,不难发现“4号文”中限制的5类私募方式可能是仅存不多的房企融资渠道了。

银行已经被敲打过了。今年1月初,上海银监局向江苏银行开出477万元的重量级罚单。据上海银监局行政处罚信息公开表显示,江苏银行上海分行的主要违法违规事实为“2016年7月,该分行给予上海一家置业有限公司融资,用于支付土地出让金。2016年4月,该分行给予上海一家投资有限公司融资,用于支付拍地保证金。”

乱世用重典,开年重罚,意在震慑。事实上,银行贷款不得用于拿地并非新规定,十几年前就有了,只不过“上有政策,下有对策”,银行资金借助各种通道被用于支付土地保证金“禁而不止”。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发〔2003〕121号)就曾做规定,银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。此外,根据监管要求,开发商通过自有资金拍得地块后,再以土地做抵押,银行才能给开发商发放贷款,以投入到下一步的开发。

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