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大巨震! 万达宣布退出房地产! 幕后真相惊人!

中国总裁俱乐部
2017-02-16
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来源: 综合自每日经济新闻、光远看经济、央视财经、识局 (ID:zhijuzk 张洛鸣)

人生在世,没必要一辈子做个“房奴”。然而这并不意味着,只要买了房的人,就一定是“房奴”。这当然取决于你有多少钱,但也常常取决于你怎么想。。。。。。

每年王健林的年会工作报告,都会牵动无数人的神经,关键数据解读,行业风向判断,经济趋势预测,干货让人目不暇接!在本次工作报告中,首次出现了“下降”,万达到底发生了什么?万达到底要干什么?

万达集团14日在合肥召开2016年年会,会上公布了万达集团的2016年整体实现营收2549.8亿元,有55%的收入来自于服务行业。作为成立于1988年的老牌商业地产巨头,万达一直在思考如何转型,王健林宣布:万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。

当大家都以为房地产开发商简直就是暴发户,来钱快、来钱多,但王健林却在万达年会上大倒苦水:

展开剩余94%

我从事地产行业28年,再两年就30年了,被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候,基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强,造成现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。

回顾2016年,万达商业收入1430.2亿元,完成计划的100.4%,同比减少25%;但万达商业净利润同比仍实现增长。一个公司收入减少四分之一,净利润还正增长,说明收入质量明显提高。

文化集团收入641.1亿元,完成计划的103.3%,同比增长25%。

其中:电影产业收入391.9亿元,完成计划的105.8%,同比增长31.4%;

旅游产业收入174.3亿元,完成计划的100%,同比增长37.1%;

体育产业收入64亿元,完成计划的98%,同比增长9%;

儿童娱乐收入5.2亿元,完成计划的103.4%,同比增长137.8%;

文化集团其它收入5.7亿元。

网络集团收入41.9亿元,完成计划的103%。

金融集团收入213.5亿元,完成计划的127.7%。

万达百货收入178.2亿元,完成计划的101.6%。

集团其它公司收入44.9亿元,全部完成年度计划。

为此,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外,万达原则上也不再新增住宅开发,将逐渐退出地产开发这个行业。

轻资产在企业界非常流行,即用更少的投资,撬动更多的利润,万科的“小股操盘”就是典型之一。万达的轻资产模式表现为:其他企业拿钱下订单,万达负责找地、建设、招商和运营,租金最后大家一起分。

对于2017年,王健林的小目标是:

1、集团2017年资产9000亿元,营业收入2658亿元;

2、万达商业2017年收入1486亿元,其中地产收入1121.9亿元。新开业50个万达广场、2个万达茂、4个酒店,租金收入253.7亿元;

3、2017年文化集团收入699.3亿元。

对万达而言,收租金要比直接卖房子要赚钱。

王健林一再强调,万达退出地产业并非看空中国房地产,而是因为对房地产调控的“无奈”,以及租赁(而非销售)的诸多好处而做出的理性决策。

首富不做房地产?你没有听错!面对逐步升级的楼市调控,2017年,你会选择买房还是卖房呢?

一、市场总体降温明显,房地产进入新时代

所谓降温,一是和2016年比,二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年,新房销售历史上首超10万亿,这也许是多年难以超越的一个标杆;三是2016年一些暴涨,但又缺乏概念支撑的城市,房价回落的可能很大。

房价2017年大涨的概率是零,暴跌的概率也是零。必须强调,思考中国房地产,必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化:经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。这决定了中国房地产市场未来的走势一定迥异于过去的18年。我们需要和过去18年房地产市场做一次真正的告别。

但也必须记住,还有三个周期没有结束:中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑,也是中国没有进入所谓的后房地产时代的根本原因。

房地产作为支柱产业的地位永远不会改变!没错,是永远。看看美国完成城镇化超过70多年了,但房地产仍然是美国最重要的产业。但房地产的路径和未来竞争模式都在发生颠覆性的变化,我们会看到很多因循守旧的房企的倒下,至少有80%的房地产企业会消失,专营房地产的企业会越来越少。

二、政策只是看起来很严厉,但政策不是房价走势的关键

2017年房价的走势不是取决调控,而是受制于房地产自身的发展周期。即使不出台调控措施,市场也会自动降温。

需要指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话并没有透露出太多的严厉的举措,抑制炒房的政策一直存在,炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因,根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的宽松以及与货币政策导致的,推动了上涨的预期,炒房是结果,不是原因!抑制炒房只会改变短期预期,而不会改变长期预期。

对于房地产政策的理解,要站在2017年宏观政策的总基调理解,2017年宏观政策将“稳”和“风险”都提高到前所未有的高度,稳中有进,则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产。政策强调要“防止大起大落”,从房地产周期看,着力点在“大落”而不是“大起”,因为2017年的房地产也没有大涨的基础。

一些城市明确表示,2017年房价“环比不涨”,“环比不涨”可能成为很多城市效仿的调整目标,为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。

三、土地市场大降温,2016年很多“地王”命运叵测

2016年全年全国土地出让收入应不超过3.5万亿,低于2014年巅峰期4.2万亿的收入,但2016年热点城市“地王”频出,全国“地王”不仅量多,超过300个,而且楼面价相对于周边房价升幅惊人。考虑到2017年整体房地产市场的降温,以及房价涨幅回落的压力,高价“地王”将对一些高杠杆拿地的房企造成极大的压力。

从过去历次地产调控周期“地王”的命运看,“地王”最终赚钱的属于少数,大多赔钱赚吆喝。

第四、房地产税不会出台,大面积试点也是小概率

我在分析中国房价走势时,从来不提房产税,原因很简单,就是我认为短期内出台的概率等于零。

对于房产税立法,从长远而言,中国房地产领域的税费改革是必须的,通过总体设计,如何对目前的税费体系进行调整,并纳入统一的房产税,这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的,比如和土地出让金的关系,比如70年土地产权如何解决,等等。这些问题不解决,房产税是无法出台的。

同时,必须告诉大家,房价上涨与否主要是预期,而不是税收。房产税抑制不了房价上涨,这是很多国家实践证明了的。

五、该买房,还是该卖房?

这是个极具风险的问题,但必须回答。

首先,就房地产的小周期而言,2017年调整是大概率,房地产肯定不是2017年投资的重要选择,要注意市场和政策的两种风险。

其次,2017年6月,可以关注市场及政策层面的调整,根据市场和政策调整的情况对下半年的走势再次进行预判和修正,上半年如果投资房地产,风险很大;但如果是孩子入学什么的,这是没有办法的,根本就不需要考虑投资回报,风险什么的,因为耽误了孩子是最大的风险。

第三,我还是呼吁,高净值人士减持国内的房地产,根本原因在于我担心汇率和资本流出,导致中国的资产价格迎来一次调整和重估,这可能是2017年房地产最大的风险。但这只是针对高净值人士,最少三套以上房子的。

第四,如果中国经济的基本面和房地产的基本面没大的逆转,有一些安全的城市,在6月份之后是可以考虑出手买房的。我之前提到的广州,西安,重庆,昆明,南宁,以及2016年房价涨幅不是很大的大连、宁波都可以持续关注。

需要指出,对于中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化进行中的新兴大国而言,优质的城市资源在相当一段时间都是这个国家的稀缺品,选择优质城市,居住,生活,是中国经济转型升级的重要部分。就此而言,房地产的大周期尚未结束,结束的只是青春的莽撞和丛林时代。

六、我的“买房与自由”观:别为房子发愁,但也别跟房子有仇

买房还是不买房?这是个问题,又不是个问题。

说它是问题,是因为面对高涨的房价和羞涩的钱包,想来大多数普通人都曾纠结过;说它不是问题,是因为不论买与不买,都无可厚非,只要高兴就好。

当然,有些人不论买与不买都不高兴——不买的时候,天天坐等房价下跌,一旦买了,房价一天不涨都着急;不买吧,抱怨自己“身无立锥之地”,买了呢,又嫌“房子绑架人生”。这就很难办了。

不过说到底,这些人仍属于“想买一族”,跟那些“不管有钱没钱,就是不想买房”的人有着本质区别。

然而这里还有另一个问题:“不管有钱没钱,就是不想买房”这个说法,严谨性有待商榷——如果你买得起房,但不买,我信你是真的“不想”;可如果你买不起,却说你“不想”买,我就没法断定你到底是“不想”还是“不能”,因为你没有“想”的基础。

当然我承认,不管你买得起还是买不起,你都有权表达“想”或“不想”的态度。

那还有什么好说的呢?其实没什么好说的。我向来的观点是,每个人都有自己不同的偏好和追求,只要合法,就可以表达;而作为旁观者,最好不要对那些跟自己不一样的人或事轻下结论。然而,当我仔细读完识局君去年12月30日推送的《我为什么不在上海买房?》之后,忽然忍不住说几句题外话:“买房”跟“自由”,究竟是个什么关系?

在那篇文章的作者看来,“买了房”就“不自由”了,这话有道理吗?我认为有。

首先,对大部分工薪阶层来说,“买房”的那一刻,其实只是付个首付,剩下的二三十年,则要跟月供打交道。这当然不是什么令人愉快的事,且不说在月供负担之下你必须拼命工作,光说“每个月记得按时还款”以保证自己那可怜的征信记录上不留污点,就够那些崇尚“无拘无束”的人喝一壶的。从这个角度来看,“买房”的确是种负担。

其次,对大部分工薪阶层来说,“只是付个首付”也相当不易,也许要东拼西凑,也许要咬牙坚持,总之其他方面的生活质量很可能会因此下降——自己从牙缝里省钱的,舍不得买新衣服,舍不得看电影,舍不得旅游;问亲戚朋友借钱的,不好意思买新衣服,不好意思看电影,不好意思旅游。从这个角度看,“买房”的确是种痛苦。

再次,对大部分工薪阶层来说,“买房”不易“卖房”也难,真要是厌烦了所在的城市,因为房子在此,多半也不能“说走就走”。一辈子安安稳稳当然也没什么不好,但这毕竟会让我们错失很多体验不同人生、享受不同快乐的机会,“挥一挥衣袖”的潇洒,很可能就在终日的营营役役中消磨。从这个角度看,“买房”的确是种羁绊。

不过,我们是不是可以由此断定,“买了房”就一定“不自由”呢?那倒也未必。

首先,“不买房”不一定“更自由”。这毕竟不是元谋人的时代了,不是随便找个山洞点个篝火就能住人的,就算不买房,你也得找个地方住。于是你要去租房。

就算你对所租房屋的地段、装修风格等统统不介意,对“涨房租”总会介意吧?要知道,越是在北上广深这种人挤人的大都市,房子越不愁租,房东也就越“硬气”,除了“低声下气”地求人、磨人,房客议价的办法不多——这是“僧多粥少”的市场供需状况所导致的,短期内很难发生根本性改观。

何况,你真能对房子的一切都不介意吗?事实上,你上班的公司附近恰好出现一套价格便宜、户型合适、家具家电齐全、小区物业还很敬业的出租房的可能性并不大,最终你只能“退而求其次”,选个“差不多”的——这不是“不介意”,而是“没法介意”。但这就很麻烦了。

比如,你为了价格和安全,租一套家具很少的房子,然后自己添置家具家电,那等你换了工作,要去别处租房时,这些东西咋办,卖掉还是扔掉?还是搬到新家?想想都觉得头疼。又比如,你原本住得挺愉快,可忽然有一天,房东不让你住了,因为他要把这套房子卖掉。那你就比较被动了——如果房东“撵人”的时候你恰好比较忙,可能连去找新的房子的功夫都没有,那还不得焦头烂额?房东支付的那点违约金,能弥补你的精神损失吗?

当然,有些人不必考虑这些,因为他们既不买房,也不租房,而是跟父母住在一起。不过“跟父母住”算不算“自由”就很难说了,比如父母会不会整天逼婚?会不会因为你通宵聚会而唠叨上整整一个星期?如果你一气之下搬进公租房,倒是不必忍受这些,但通勤时间又很难缩短——我国的公租房大多不会在很靠近市里的地段。

不过话说回来,如果你买了房再换工作,搬家就更麻烦。然而空间上的损失将由金钱上的收益弥补。这是我要说的下一个问题——

其次,“买房”可以给你另一种自由:财务自由。这一点其实不必我多说,因为几乎每个人身边都有几个由于“十年前买了套房”而如今过得悠哉悠哉的亲朋好友。他们比别人更聪明吗?不见得。比别人更努力吗?也未必。但他们比别人更幸运,因为他们恰好买到了这个国家近年来需求量最旺盛、涨价最快的东西。你可以选择继续坐等“房价断崖式下跌”后欣赏他们的眼泪,但在此之前,你还是会看见他们的微笑。这很残酷,但很现实。

我本人是四年半前买的第一套房。在这五十多个月里,我每个月都按时还房贷,所以在银行那里积累了信用。去年上半年,银行主动问我是否需要小额信用贷款,本着不借白不借的原则,我借钱买了一套二手公寓,然后把它租了出去,租金用来还月供。而且,由于购买它的钱是信用贷款来的,它还没被抵押过,所以我可以拿它抵押贷款,继续买新的公寓,然后继续出租……这样,我大概会比一味挣工资攒钱要富裕些。

当然,我必须承认,上面这段话写得十分自鸣得意,简直到了“欠揍”的地步;何况若有一天发生“斗地主”,我可能真要因此“挨揍”——不是“地主”还硬充“地主”,岂不该揍?不过,我之所以愿意在今天这样折腾,是因为我相信明天的生活会更好,而银行之所以愿意借钱给我,是因为它也这样相信。它相信明天的我能赚到更多的钱来还本付息;或者说,即使它不相信我,也至少相信我的房子——如果我无力偿贷而房子被收回,银行不会仅仅收到一堆无用的钢筋水泥。

这当然不算是一种特别健康的现象:从理论上讲,经济增长的真实来源是“新的价值被创造出来”,比如面包师做的每个新面包、汽车厂造的每辆新车、甚至歌手唱的每首新歌,都是新的价值,而房子一旦建成,就不再是了。它充其量不过是一堆有用的钢筋水泥,除非变成文物古迹,否则十年后的钢筋水泥不会比十年前更值钱。也就是说,我靠房子赚钱,其实不算什么“本事”;如果那些创造力比我更强的人仅仅因为“不买房”就过得比我寒碜,我也没什么好炫耀的。

但我必须就此打住,因为这不是我该考虑的问题。我只是一个普通人,仅“如何让自己和家人过上更好生活”已足够占用我的大部分脑细胞。于是我问自己:尽管生活中不只有房子,但当下还有什么比房子更能让手中的钱保值增值呢?存银行吗?从通胀的形势来看,这恐怕不是个好主意。

“生活不只有眼前的房子,还有诗和远方”,我赞成这句话。可是鉴于后两样东西都没有天花板,所以“更好的生活”恐怕还是离不开房子。当然,这只是我的个人看法,并没什么“客观性”可言,但这正是我要说的第三个问题——

再次,“房子”承载了太多它本身以外的东西。我相信,很多人都有跟上面类似的看法。一个单身且不打算短期内结婚的青年人,或许不会觉得自己“必须买房”,而这个时期的“自由”,也将特别真实。然而,一旦你结了婚、生了孩子,你很可能会发现“不买房”反而更不自由。这当然是因为“房子”上捆绑了户口、学区……等等,但更重要的是,它上面捆绑了“责任”。

我不知道“有房”与“负责任的能力”是怎样被联系在一起的,但总之它们被联系在了一起。于是,虽然很少有人甘愿做一辈子“房奴”,但还是会这样做,因为他们要对得起自己的家庭,对得起爱自己和自己爱的人。你可以说这样很蠢,但至少在主观上,他们是在尽自己的义务——换句话说,他们宁可做房子的“奴隶”,也不愿做“买不起房就对不起家人”的精神压力的奴隶。

这当然与尚不健全的租房市场和公租房政策有关,与尚不完善的社会保障体系有关,但也与尚未完全转变的传统观念有关。对那些“责任心强”的工薪阶层来说,不论买房还是不买房,精神上的压力都不会小。

所以,我很佩服、也很羡慕《我为什么不在上海买房?》的作者,至少她是潇洒而坦然的。在她的主观世界里,压根就不会有“过得寒碜”这种想法,因此就算她在别人眼里是“寒碜”的,她自己的灵魂依然无拘无束。

可我是俗人,我们很多人都是。人间烟火自然不是那么纯洁、那么靓丽、那么美好的,我们却逃不出这凡尘。因此,当一个不羁的灵魂站在我们面前,或许我们难以忍受那与自己不同的光芒带来的刺痛感,但不管怎样,我们都在各自的路上奋然前行——她为自由,我们为安宁,大家都没有错。

“有一套房子之后,才能去爱别人吗?”S.H.E.在《你曾是少年》中这样唱道。这个问题我无法回答,因为我已不再是少年了。

案例详解:作业成本法的运用及对企业的影响

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