首页

财经
手机搜狐
SOHU.COM

侃房|全国最敏感城市出重手打压炒房客 预示着什么

哥们买房
2017-01-14
+关注

遥哥侃房市(总第54期)

这两天全国楼市发生了一件大事,可能影响2017年和2018年全国一二线热点城市的房价走势,也影响你我下一步的投资预判。

这个事件发生在那个全国最特殊、也最敏感的城市——重庆!恰在全国炒房客向西看、端着大包小包的钞票打飞的冲向重庆的当口,还没等重庆房价异动几天,重庆市政府便重拳出击,对外地人祭出其他城市都没有的杀手锏——房产税。更敏感的是官媒对其的赞誉冠绑上了“长效机制”字眼,其中暗含大量信息,值得细细品读一番。

Part1

炒房团“围剿

重庆火速祭出房产税和禁贷“杀招

2016年行将结束之际,黄奇帆在重庆市第四届人大常委会第三十二次会议上辞去重庆市人民政府市长职务。市长一职将由中共重庆市委副书记张国清接替。

展开剩余90%

黄奇帆主政重庆的政绩数不胜数,最为人津津乐道的一套是,保持GDP高增速的同时,并没有让房价也高增速。他离任的条消息一出炉,长期维持低价的重庆房地产市场像脱了线的风筝,吸引众多蓄谋已久的炒房团体,纷纷开启西进模式。

18世纪末的美国人西进,是端起枪、跨上马,一副开天辟地的牛仔派头。2017年初的中国炒房客西进,是端起钞票,跨上飞机,一副围猎最后猎物的冷酷狂欢。

其实,早在黄奇帆离任前,隐匿于上海等地的大神炒房圈内部,就已经将目标指向了重庆。遥哥潜伏其中,早早感受到了那种千军万马蓄势待发、安能让尔房价低的氛围。

在炒房客眼中,人性弱点已然洞悉,所过之处无不沦陷,天下早该大同,凭什么重庆能处淤积而不染!

然而,令许多人没想到的是,黄奇帆的离任,并未影响重庆市政府压制房地产市场过热的决心。

狂欢的前奏还没结束,1月11日晚间,重庆就在三次点名房地产之后出台重磅政策。

1.严禁已购的预售商品住房转让,严禁以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让。

2.对“外地人征收房产税”。严格执行房产税改革试点有关规定,在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”人员在重庆购第二套房要征收房产税,房产税一旦计征,该套房屋每年都要征税,转让后每年也要征税。

3.对外地人停贷。与金融机构联动,对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款

这个政策与其他城市最大的不同之处在于,重庆对炒房团使出了他几乎可称为独一无二(除上海外)的秘籍——房产税,而且其程度“令人发指”到,即使你房子卖掉了,以后每年也要缴税,可谓终身制缴税。由此也可见重庆努力阻止房地产市场被激活的决心。

重庆显然没有因为黄奇帆的离任而打开房地产的水闸。因为,重庆已然是中国实现结构改革和实体经济发展仅存的正面典型。甚至,他还将是在全国实现“房子是用来住的,不是用来炒的”调控定位的样板。

Part2

官媒狂赞重庆模式

恐成全国样板,南京也逃不掉?

与重庆火速调控同样引人注目的,还有近日新华社发表的一篇名为《重庆构建房地产长效调控机制 促进楼市平稳健康发展》文章。

1.秘诀一:把好土地“总开关”,根除地价倒逼房价上涨“魔咒”

重庆在城市规划区范围内储备了充足的发展用地,根除了土地供应短缺倒逼房价大幅上涨的“魔咒”。

2.秘诀二:合理城市发展规划,确保房地产市场供需基本平衡

重庆市按平均每1万人1平方公里控制城市开发规模,按人均30米至40平方米控制住房开发总量,并按房地产投资占年度固定资产投资25%的比例进行流量调控,从而确保房地产市场供需基本平衡。

3.秘诀三:低中高“三端”调控精细化,实现居者有其屋

重庆的住房供应体系中,低收入群体靠保障性住房,高收入人群购买高档商品住房但要征房产税,约70%的一般收入家庭购买中小户型、中低价位商品住房。供给侧“三端管理”使房价和成交量基本保持平稳。

4.秘诀四:把握房地产金融属性,严控杠杆防范风险

重庆对房地产金融风险保持高度警惕,在市场监测中发现“首付贷”苗头后,立即开展了专项清理排查,将风险化解在萌芽阶段。

此外,重庆通过房产税试点调控房屋持有成本,更是让外地“炒房客”有所顾忌

《重庆构建房地产长效调控机制 促进楼市平稳健康发展》一文由新华社发出,配合之前不久中央提出的落实房地产调控长效机制,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,可以窥见,全国独一无二的重庆模式,很有可能成为全国模式。

也就是说,如果2017年开始,中央实实在在去落实“是住非炒”的调控政策,那么包括南京在内的一二线热点城市,都可能面临学习重庆模式的课题。

Part3

重庆有多牛

货币超发与他绝缘,经济高增长也可以低房价

那么,重庆模式到底有多牛?可以这么说,所谓货币超发、土地财政、资金杠杆、资产荒等一系列决定楼市上涨的“元规则”,在重庆却统统失灵。

供应量、高保障、房产税等一系列措施之下,那些端着钞票,准备靠杠杆工具到重庆大捞一把的炒房客都要自我掂量掂量,别一把资金砸进去,套上五年十年,就得不偿失了。

要说重庆控房价的武器,其实并非房产税,而是供应量这个大杀器。供需关系毕竟是决定价格走势的最关键因素。我们之前说过,大城市人、地和钱的错配,是房价不可避免上涨的最根本原因。然而这个问题在重庆真不存在。

得益于黄奇帆在任期间实行的农转地票交易系统,重庆市保持了充足的土地供应量。据数据统计,2011-2015年,5年时间里重庆主城区共成交住宅用地5673万平方米,可建体量达到1.32亿平方米。主城区人均宅地成交面积为16.12平方米,而目前4个一线城市该数值均小于3平方米。

把南京的数字拿来比一下,更能显示出巨大反差!2016年南京共卖出84幅地块,总成交面积470万平米,可建总体量粗略估算也就在1000万平米出头。如果把重庆五年的供应量平均计算,重庆一年的土地成交就达到1135万平米,总体量2640万平米。在供应上,重庆平均值就能达到南京峰值(2016年市场最热)的两倍以上!而除去广大的郊县区,重庆主城人口并没有比南京差太多。

正式在高供应量和房产税的手段的保驾护航下,重庆在保持年经济增速(2016年一季度10.9%)全国第一的同时,房价却连南京的零头都不到。

(2016年11月百城房价数据)

Part4

南京学得来吗?

重庆有钱有政策,南京没有

吹了这么半天房地产的重庆模式,大家应该都浮想联翩了。2017年,其他城市可能这么做吗?南京可能这么做吗?

答案是然并卵

1.超量供应土地意味着对高地价收入的舍弃。重庆为什么能摒弃土地财政的诱惑,全心全意谋实体经济的发展?

因为:重庆有钱,但其他城市没有。

这是一份2015年中央对31个省市税收返还和转移支付的排名。可以看到,重庆得到的中央财政支持达1319亿元,为全国城市最高,超过上海两倍多,比整个江苏省得到的还要多。

从这一点上看,重庆市政府可比南京市政府有钱多了,搞基建这类烧钱的玩意,重庆根本不需要启用土地财政。而且,这个现状是短期内很难改变的。

2.重庆是房产税试点城市,可以任性地使用房产税,可以制定外地“三无”炒房“永久性”征税的办法,但其他城市不行!

对于房产税的全国推进,中央给出了明确的规范:必须等待立法!走立法程序意味着近两年内都很难完成。南京想在2017年也用房产税的办法来遏制一下投机,是天方夜谭!

这意味着,虽然中央要落实长效机制,但2017年-2018年,依然可能是长效机制的空窗期。根据目前的高地价水平,2017年到2018年,热点城市很可能会迎来下一轮大涨行情,很可能也将是最后一轮。

一句话:要全面推进房地产调控的长效机制,就要有更漫长的准备期。但这个动向我们要充分注意到。

(部分文字参考证券时报、影子金融等)

文章精选

1、新年第一拍:江宁滨江和汤山地价双双破万!滨江1.1万元/㎡ 汤山1.4万元/㎡

2、一个新时代|再见"苏小三" 万亿俱乐部对南京意味着什么

3、加班加到胃出血!2016年地产圈的钱也没那么好挣 明年更苦!

4、定调2017楼市调控 缪市长只说了一句话:控房价!

5、把脉2017|金隅南京总经理段雄:房地产还能再"火"20年!

案例详解:作业成本法的运用及对企业的影响

声明:本文由入驻搜狐号作者撰写,除搜狐官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表搜狐立场。

网站地图

用户反馈 合作
Copyright © 2018 Sohu.com