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判断房价涨跌,记住这一句话就行...

来源:泽平宏观(ID:zepinghongguan)作者:任泽平

1月8日,2017胡润新金融百强榜峰会在深圳瑞吉酒店召开,方正证券首席经济学家任泽平出席并发表主题演讲。

以下是演讲实录(有删减):

我是2014年下海的,回顾过去这两年提出过一些观点,在市场上多多少少有一些流传,比如,2014年我们提出“5000点不是梦”,2015年看空股市以后我们提出“一线房价翻一倍”的判断。

因为时间原因,我就重点给大家讲讲大家比较关心的房地产,为什么要讲房地产?大家可以看一下,在过去全球八年的货币放水中,我们制造了很多的泡沫,从股市、债市、房市包括汇率的贬值,其实都是跟货币放水有关。随后流动性拐点出现,先后股市崩了、债市崩了、汇率贬了,现在就剩下最后一个最坚硬的泡沫—房地产,2017年会怎么走?

2015年我们预测“一线房价翻一倍”,毫无疑问过去的一年中国13.7亿人讨论最多的一个话题就是房地产。但是大家讨论多了,经常把简单的问题复杂化,我对房地产的看法其实非常简单,我们研究了十多年的房地产,我认为房地产大家记住一句话就行了“长期看人口、短期看金融”,长期因为人口的流入、流出以及年龄结构决定一个地方房价的基本面;短期看金融,因为利率和杠杆的调整使得居民购房支出提前或是推迟。金融问题我待会儿讲,我们先说人口的问题。

大家要判断一个地方房价的基本面,五年、十年,其实就是判断这个地方未来人是流入的还是流出的,人流入的地方房价会怎么走?涨。人流出的地方呢?跌。不复杂。东北人口是流出的,沈阳的房价已经五年不涨了,它也是二线城市。美国是发达国家,底特律的人口是流出的,房价一样暴跌。所以我们关键判断一个地方房价的基本面,是判断人口的流入和流出。中国人未来往哪里流动?

我们过去这几年一直对这个问题充满争议,有人认为中国人未来往大城市流动,为什么呢?因为大城市精彩、有活力,但是大家也说大城市有大城市的问题,交通压力大,竞争压力大,空气差、雾霾。

大家在深圳根本就不知道什么叫雾霾,我来给大家讲讲什么叫雾霾。北京入冬那天发布了橙色警戒,发布橙色警戒那天有一个香港的朋友飞到北京着陆了三次没着陆,又回去了,这就是橙色警戒,大家可以想象什么是红色警戒?

大家说大城市的问题很严重,那往中小城市去吧,中小城市天空湛蓝,压力也没那么大。但是也有人说中小城市好山、好水、好寂寞。所以过去一直对这个问题有争议,而且我们在公共政策部门也一直争议这个问题。过去经常的政策是控制大城市的人口规模、区域均衡发展、发展中小城镇,大家都还记得吧,一会儿我们要搞大都市圈,划了几个都市圈,人未来往哪儿流动?我们的公共政策也没弄清楚。

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