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原创 | 在澳洲,房产投资的警报何时响起?

最新的分析调查显示,预计在未来两年内,澳洲将要完工的在建公寓楼中,超过三分之一都位于被贷款机构列入黑名单的地区。这引起了全国范围内对房款结算失败的担忧。

JLL(仲量联行:专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,名列《财富》500强企业)的全国住宅开发评估总经理Troy Linnane表示,近来公寓期房在临近结算时的贬值风险将会升高,其中一部分风险来自于对海外购房者的管制。

“公寓先前的售价被高估是由于诸如代理商佣金、营销成本、激励措施和建设成本等诸多成本的上升。但贬值风险也因项目而异,最终是否会发生贬值还要考虑公寓的质量和周围的环境。”

高密度住宅区域存在风险

2016年第三季度,以澳洲国民银行(NAB)和安保集团(AMP)为首的贷款机构为了减少或收紧房贷,标记出一系列在房产市场存在潜在风险的地区,并限制了这些区域的质押率。这一比率降低意味着购房者在结算时须支付的房款比首付时所预计的更多。

RLB公司最近公布了最新的起重机指数(crane index)报告。该报告基于对澳洲各地起重机使用数量、分布、用途的统计,对建筑建造以及诸多与之相关的行业作出分析。

该报告显示,高层公寓楼市的繁荣,在矿业衰退后继续支撑着澳大利亚的建筑建造业,使原本由资源开采驱动的建筑建筑业得以平稳下降,而起重机的数量与房产市场供给的相关性也因而更强了。 9月的起重机指数报告就证明了这一点。在布里斯班和墨尔本这两个最容易出现公寓供过于求的城市, 起重机的数量从3月一路下降。

RLB公司通过将指数结果与澳洲国民银行(NAB)和AMP标记出的风险区域进行比较,对楼市风险作出评估。结果显示,澳大利亚38%的用于住宅建设的起重机都位于被标记的区域内。

风险警报在何处拉响?

RLB研究与发展总监Stephen Ballesty告诉记者,最新的起重机指数结果显示,澳洲的在建公寓楼达到了历史新高。而其风险分析也仅比较了澳洲国民银行(NAB)和AMP所标注的已知区域。澳大利亚审慎监管局(APRA)的数据显示,这两家贷款机构发放的自有业主贷款仅占澳洲自有业主贷款总额的15%以下。

该分析没有将堪培拉和大部分小型城市囊括在内,因为他们没有被银行加入黑名单的地区。而其他区域之间的差异很大:

悉尼和墨尔本位于“黑名单”地区中的起重机比例最低,都约为32%。这反映了城市的规模越大,而且高层住宅建筑的分布也更合理均匀。

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