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万达“转型基本成功”背后的7大策略与未来展望

今天,商业地产圈最大的新闻就是万达宣布“转型基本成功”。

什么叫“转型基本成功”?标志性的指标有两个:

一个是服务业利润大于房地产。2016年,万达集团服务业收入占比55%,历史上首次超过房地产,未经审计的净利润也大于房地产。万达新兴产业增速快、利润率高,不仅弥补而且超过房地产收入减少对利润带来的影响。可以预见,随着万达转型的继续深入,万达业绩含金量将继续提升。

第二个是万达商业租金大幅增长。因为租金增长快,租金利润率高,万达商业才能在收入降四分之一的情况下实现净利增长。万达商业预计租赁业务净利占比超过50%;万达集团比计划提前一年实现转型阶段目标。

房地产收入1122.7亿元,完成年计划的100%;租金收入195.8亿元,完成年计划的102.3%,同比增长29.6%;租金收缴率99.99%,创造连续11年租金收缴率超过99.5%的世界纪录;新开业50个万达广场、2个万达茂、18个酒店、客房6333间;新开业万达广场中21个属于轻资产;新增持有物业面积600万平方米,累计持有物业面积3233万平方米。

众所周知,万达集团2014年开始实施企业成立以来的第四次转型,从房地产为主的企业转向现代服务业为主的企业。而且为加快转型,万达集团甚至主动下调了2016年收入指标,其中主要是万达商业下调房地产收入600亿元,但租金收入要求大幅增长,电影、旅游、体育等新兴产业要求快速增长。

说起万达转型的原因一定是内外兼有。

一方面是因为万达敏锐地意识到了大形势正在集聚转变的力量,中国经济和房地产市场都面临中低速发展的新常态,另一方面也应该是万达一直以来严格遵循的发展战略和执行体系所产生的年度业绩与之前有了较大的落差,或者越来越无法实现年度业绩目标了。

在房地产高歌猛进的那些年,万达商业地产模式一直是行业的学习榜样。核心策略就是:

“在房地产持续升值的大环境下,以资产增值支撑融资和现金流为驱动力,并实现了与驱动力相一致的、快速的、可复制的、标准化的、持续扩张的营销和经营模式。”

万达商业地产发展模式可以用:“融资(债务扩张)以获得现金-快速复制式的建造、销售、开业,持有部分物业-快速回笼现金-支持更大的融资(债务扩张)-更快速复制式的建造、销售、开业,持有更多物业-快速回笼更大量的现金-支持更大量的融资(债务扩张)”的闭环来描述。

在这个闭环中,“一前一现”是支撑闭环良性运行的核心。

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