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2017年房价大概率会阴跌!

福元运通总部mp
2017-01-14
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海通证券首席经济学家姜超的分析:2017年只要不加息,房价就不存在暴跌的风险,而大概率会进入缩量阴跌的模式。

北上深量价齐跌

在看具体的分析前,我们先看一下北上深三地的最新房地产市场数据:

深圳新房价格跌回半年前

据每日经济新闻,1月1日,深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。去年12月,深圳新建住宅成交2161套,成交面积21.8万平方米,成交均价54946元/平方米,环比下跌0.1%,房价已经跌回了半年前。

根据规土委公布数据,与去年11月相比,12月成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5%,一手房成交量创下2016年全年最低。

展开剩余81%

北京新房均价回调至3.82万元

中原地产研究中心统计数据显示,去年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,环比三季度下调幅度达到了42%;2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。

上海新房成交同比下滑65.6%

据上海中原地产数据显示,12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米,环比增加7.6%,同比下滑65.6%,这一数值也是5年来同期最低。

2017年房价大概率会阴跌

姜超认为,2017年政策的首要目标已经变成了防风险,防风险靠保外汇,而要保住外汇,关键在于有效抑制地产泡沫。

如果比较下中国和美国的资本市场,可以发现中国的债券利率高于美国,债市和美国比并没有泡沫,债市的资金没有足够的理由流出;中国的股市估值和美国也差不多,股市的钱也没有理由跑出去。但是房市的估值远高于美国,北上深等一线房产随便一套价格都高达1000万,卖了以后可以全球随便置业,所以是房地产市场的钱在持续流出。

只要把房地产泡沫抑制住,只要房子的钱跑不掉了,其实钱就跑不了了。作为中国的老百姓,其实大家除了房子,别的真的没有啥钱,如果房价回落,大家房子不想卖了,其实就没钱了,资金外流也就止住了。

姜超认为,只要严控投机性房贷,房价就涨不动!

在姜超看来,本轮地产调控与以往的本质区别,在于供需的结构都发生了变化。

大家一直说一线城市的土地供给少,指的是由于城市供地面积下降,所以一手房的供给少。但是由于一手房不断入市,目前一线城市的二手房交易量普遍是一手房的两倍以上,所以考虑存量房以后的供给并不少,考虑存量房以后的供给结构已经和以前发生了巨大的变化。

其次就是需求,以前房价低的时候,大家买房主要靠收入和储蓄,平均都是7成以上的首付,贷款比例很低,所以政府对需求的调控很难奏效。但是2016年房价大涨,大家买房主要靠贷款,不贷款根本买不起,平均是一半的贷款比例,所以政府对需求的调控就开始有效。

按照目前一线城市而言,普通家庭的平均月工资就在2-3万左右,目前贷款100万的月供在5000元左右,这意味着大家贷款500万也就需要2.5万的月工资,因此只要月薪达到3万,就有贷款500万的勇气。但是要一口气拿出哪怕200万的现金,其实都需要工作十年,是拿不出来的。而深圳和上海目前都是二套房首付比例70%,而且认房又认贷,其实意味着很多人都买不起,房价也就涨不动了。

姜超指出,只要不加息,房价暴跌的概率不大,大概率会阴跌。

因为目前的政策是因城施策,对一线和部分二线严控,但对三四线还是鼓励,同时对首套房依旧支持,但是对二套以上的投机购房严控,因此房地产市场的需求不会全面萎缩。

同时在严控投机性房贷之后,政府就没有必要再去加息,而只要不加息,房价就不存在暴跌的风险,而大概率会进入缩量阴跌的模式。

本轮地产调控不可能放松

姜超认为,本轮地产调控不可能放松。

原因在于国际环境发生了巨大的变化。如果美国的加息周期确立,而中国继续做大地产泡沫,那么未来金融风险会无比巨大。如果2017年还是走到地产的老路,那么到了2018年将无路可走。

方正证券首席经济学家任泽平认为,本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年。

由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力,如果长效机制能够建立,尚有转机。

来源:华尔街见闻(ID:wallstreetcn)

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