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调控后的深圳楼市真相:涨?跌?

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2017-01-14
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来源:【咚咚找房】年终大总结讲座

任晋东:Q房网市场观察员,前海云高资产高级战略分析师

这是2016年深圳二手房住宅过户数据走势,2016年3月份过户量是18706套,达到最高峰,这也是深圳的历史最高峰值。2016年深圳楼市两次中箭,第一次是“3.25”,一般过户数据都有半个月到一个月的延滞期,5月份过户量下降到3728套,3700多套在深圳以往历史中也算是比较低的数据。

“3.25”之后深圳楼市影响不是特别大,虽然5月份过户量只有3700多套,但6、7、8、9月份已经回暖到7000多套,7000多套二手过户数据,如果能持续几个月的话,应该可以进入到上升通道,进入量价齐升的趋势。

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刚才我说深圳楼市两次中箭,这在历史上是非常罕见的,以前我们是楼市调控政策,顶多配一些加息或限购方面的政策,但是一年两次地方政府的调控是非常罕见的。“10.4”之后,过户量回到3800多套,“3.25”的影响其实是非常有限的,只是短期遏制楼市过热,但“10.4”之后楼市遭遇众创,“10.4”是史上最严调控政策,它从三个端口遏制楼市,首先是开发商卖不了房子,二是代理公司中介公司卖不了房子,三是对需求端购房者限购限贷。

通过一线观察,2017年1月份的前面几天过户量一般般,成交量在4000套左右,未来几个月每个月成交数据持续徘徊在4000套左右,实际上是比较危险的。

再看一下深圳二手房住宅成交均价2016年的走势,深圳二手房成交均价在“3.25”之后并没有受到比较大的创伤,反而8、9月份达到历史最高峰(5.5万),10月份之后很明显一根曲线下来,11月份回调到5.25万,12月份5.26万,这说明“10.4”政策还是非常有效果的。

罗湖逸翠园9月底、10月初的成交价是4.9万/平方米,同面积、同户型、楼层差不多,10月底的成交价是4.12万/平方米,跌幅近20%。宝安菁英趣庭也有一点点跌幅,从样本对比来看,价格比新政前高的也有一些,这说明市场现在处于两极分化的状态,多数区域微跌,部分区域价格趋于稳定。

还有一个特别典型的案例,我前段时间看数据时发现的一个楼盘,坂田上品雅园,这个楼盘受学位房升级的影响,2016年6-7月的成交价是4万/平方米出头,但9月份成交价直接跳涨到5万,不到两个月时间差不多有20%的涨幅,9月底大部分报价冲到6万,但现在挂牌价已经回落至5.5万左右。这说明深圳楼市两极分化非常明显,尤其是年末这段时间,可能有非常多急需资金的业主大幅降价快速套现,预计本月个案波动还会继续有震荡,可能这种震荡持续到春节以后,春节之后震荡趋势慢慢减弱,整体趋于平稳,春节之后的趋势也就是2017年的大概走势。

2017年深圳楼市基本面分析

对比完新政前后深圳楼市,接下来讲讲深圳楼市基本面分析。刚才李博士也说了,我们千万不要与趋势为敌,我判断趋势的基本要素:上涨趋势要延续4-6个月,成交量保持在7000套以上,当成交量达到这一数字的时候,肯定会出现量价齐升。下跌趋势,按照深圳以往的数据,如果连续4-6个月成交量在5000套以下即进入下跌趋势,可能深圳楼市就会有比较大的下跌波动。盘整趋势,即成交量徘徊在5000到7000套之间,这种趋势下,房价没有太大的波动,可能就像现在这样,分化比较明显,有些楼盘上涨10%、20%,但也有些盘下跌20%、30%。

2009年1-12月深圳楼市二手房量价走势,2009年深圳的二手房价格比较稳定,有月度20%左右的涨幅,1月份价格是1.1万多,12月是1.4万多。当时的背景是08年之后,08年经济危机,全球楼市到了最底部,09年深圳楼市开始回暖,涨幅有30%左右。全市成交套数从3月份开始基本上每个月都是1万套以上,这是很明显的上升趋势。

2010年9月30日深圳开始执行限购令,我们现在所说的限购是从2010年开始的,虽然2010年有了限购令、有了限购政策,实际上2010年的深圳二手房还是处于上升通道,深圳二手房从3月份开始量基本上保持在7000以上,最低的有7600,最高的是14000,价格从1.5-1.9万,上涨20%-30%。这说明深圳的限购政策对于市场的影响并不是非常大,主要是因为有庞大的需求。

2011年7月11日,深圳开始对二手房实行按评估价征税,大幅提高评估价,连续加息,营业税两年改五年。2011年是非常典型的年份,7月11日开始执行评估价上调,7月份之后深圳二手房成交量开始断崖式下跌,到达历史最低点2394套,这是深圳市历史上二手成交最低点,迄今为止没有打破这个最低点,同时价格也略微有所下调。8月份开始之后的几个月成交量都是在4000以内,这是比较典型的即将进入下降通道的趋势,但价格从最高峰到最低峰才下跌不到10%。

2012年量在持续回暖,从3月份的4000多套,然后5000多套、7000多套、8000多套,市场逐步回暖,价格在震荡中慢慢上升,大概上升10%左右,从1.9万到2.2万。

2013年3月份达到全年最高峰18375套过户量,4、5月份开始,之后基本上每个月都在7000套徘徊,这也是典型的进入量价齐升通道的趋势,价格从2.2万到2.8万,也是量价齐升的年份。

2014年二手过户成交大部分在4000-6000套以内,基本处于盘整趋势,均价从1月份的2.9万到12月份的3万,整体波动不是特别大。如果判断2017年走势的话,我觉得2014年和2011年这两个年份的曲线走势很值得参考。

2015年是令深圳人难忘的一年,“3.30”之后,增值税5改2,降息降准,不断的利好政策。3月份7000多套,历史最高峰值17000多套过户量,基本上每个月都是在7000套以上,均价从3.1万到4.8万,整体涨幅60%以上。大家看到2015年这张图会不会很有感触?

从历史数据我们可以看到,调控政策导致均价波动震荡,但是改变不了深圳楼市比较大的趋势,整个还是上涨的趋势。2004-2016年,深圳二手房成交均价走势实际上是非常大的曲线上涨,只有08年略微下跌。

2017年深圳楼市几大关键词“机”

深圳楼市是四大一线城市当中面积最小、人均住宅面积最少的城市。我们通过历史的脉搏来梳理深圳楼市2017年走势。

不看现在,看未来。市场由盛转衰,涨久必跌、跌久必涨是历史规律,不管什么市场都有小波动。

不乐观,不悲观。不乐观的原因刚才李博士也讲过,我记得很清楚,去年上旬很多领导及周小川在出席会议的时候都在说楼市加杠杆没有错,我们要加快去库存结构,2016年初中央经济工作会议也在说要加快去库存,增加杠杆,要对楼市进行很大的扶持。但去年下半年决策层所有官员都在说楼市加杠杆有罪,中国的楼市有泡沫,这说明去年下半年决策层在对待楼市的态度上达成了统一,大家都认为这种情况下应该进行调控,所以才有了今年下半年全国范围内大面积的密集调控,实际上上半年的调控只是为了遏制楼市的快速上涨,下半年的调控是抱着对楼市进行打压的态度。市场在高压的情况下反弹的可能性非常少,而且市场经过了2015年以及2016年的暴涨之后,需要一段时间的消化。

不悲观主要是针对强一线、弱二线、衰三线的长期趋势,国内一线房地产市场的繁荣主要是基于以下几点:第一点是在所有行业中,楼市的金融杠杆是最便捷、成本最低的,不知道在座各位有没有做实体产业的,大家会发现不管你做什么贷款,任何贷款比房贷利率还低的基本上是很少的。楼市的金融杠杆最便捷、成本最低。

第二点是除了楼市,其他实体产业的衰退。宏观经济不景气,很多投资渠道都没有了,去年上半年以及2015年,P2P行业倒闭潮造成实体行业的衰退,很多人都有投资需求,除了楼市,大家找不到比楼市更加安全、更加保值增值的渠道。第三点是华人社会传统的置业安家的观念,华人是最喜欢买房子的群体。

第四点是一线城市的发展,实际上是整个全国二三四五线城市反哺的结果。大家看一线城市不光看一线城市的情况,更多时候要看一线城市的购买力来源,他们都是来自二三四五线城市,大量劳动力由生产力的低于移民到生产力高的城市,来促进经济发展,这是必然的情况,这也可以解释原来在温家宝时期,很多人都在提全国的城镇化,而现在大家都在说大都市圈,这是一线城市发展的必然。

有一个非常好的例子,日本曾经有过不堪史,但有一点大家不知道,1972年日本总理田中角荣提出了一个施政观点,叫做“日本列岛改造论”,他在书中提出一个非常美好的社会,跟我们的城镇化是一样的,他要在全国建设非常多的迷你城市,类似我们的全面城镇化。根据他的这一理念,日本内阁开始推行均衡发展政策,这才造成之后日本经济发展缓慢。我们看过很多例子,一线城市的发展是必然的。

波段操作,波谷进,波峰出。为什么波段操作呢?从我前面分享的数据可以看到,实际上在很多年份,深圳楼市的均价曲线图并不是直线上涨的趋势,它是有波段的,比如这个月的均价是3万,可能下个月的均价到了3.2万、3.3万。

调整是为了更好的前进。这句话不是我说的,是我根据2009-2016年深圳楼市的走势总结出来的,所有调整都是为了更好的前进。历史最低点2011年7月份政策出来,8月份二手房过户量到历史最低值2000多套,但价格没有出现太大下跌。2012年反而价格开始慢慢回升,成交量也开始慢慢回升,这充分说明调整是为了更好的前进。我们在2015到2016年把很多预备两三年之后购买的刚需提前释放了,即使没有调控政策,市场也不可能出现短期大涨的趋势,现阶段调整是为了更好的前进。

2017年深圳楼市全面操作指南

不看单价看总价。2016年深圳二手房总价成交结构图,200-500万的二手房总价区间占据所有成交区间的50%以上。

不看楼盘看面积。2016年深圳二手房住宅面积区间成交结构,大部分在51-90平之间,9月份达到50%以上,整体区间占五成以上,如果投资买房的话,我们一般建议买50-90平之间,总价200万到500万之间,这样的房子不管在什么市场下都可以很快套现。

这是各个区域二手房住宅面积区间成交结构图,从这张图上我们可以很明显看到各个区的区别,罗湖50平米以下的房子成交量达到近50%,很多朋友问100万首付在哪里买房,看到这张图就不用说了,直接去罗湖买房,罗湖50平米以内的房子占成交比例的近50%。南山除50-90平以外,50平以下和90-120平的房子合起来和中间面积的成交是一样的,所以南山的成交比较均衡,不会出现哪个区间的房子占据50%以上。宝安、福田也是差不多50-90平占据50%以上的份额。福田自住的比较多,罗湖投资的比较多,2016年下半年罗湖的小房子经过一轮补涨,上半年经过全市价格上涨之后,大家回过头来发现罗湖小房子的价格还没有涨起来,下半年有很大一拨人跑到罗湖购买50平米以下的小房子,造成下半年罗湖小户型的繁荣。

看完月供看首付。2015年以后,深圳有很多投资客非常热衷于高杠杆,并且有很多理论,实际上我觉得这是比较错误的做法。高杠杆的条件主要基于几个方面:一是短期可以预期升值,二是月供要在可以承受的压力范围之内,因为做高杠杆就意味着你的月供会增加,如果月供超过你的承受压力,你会过得很累。三是必须有持续稳健的现金流。计算投资的盈利必须要计算很多东西,要计算利率、资金成本、时间成本、精力成本等等。2017年应该说是高杠杆入市比较好的年份,大部分房价震荡的时候,贷款比例可以高一些,所以很多人选择高杠杆,但是你的月供必须在可以承受的压力范围内,我一向的观点是在月供可以承受的范围内,能加多大杠杆就加多大杠杆。

深圳从2008年开始到现在的图,2011-2013年初总共加息了4、5次,有多轮调控政策,营业税2改5,甚至开始执行限购政策,评估价上调,各种手段加在楼市上,价格只是小幅震荡,回调有限。2014-2015年初也是一样的图形,小幅震荡,价格没有出现比较大的波动。2015年“3.30”放闸之后,价格出现非常大的攀升。

2017年可以用五个字来说:震荡中前行。因为2017年的震荡是毋庸置疑的,2017年你指望楼市出现比较大的涨幅或者出现比较大的跌幅是不可能的,只可能在震荡中慢慢前行,慢慢攀升,可能2017年、2018年、2019年过后,楼市随着这一轮高压政策过去之后,下一轮利好政策开始出现,楼市才会出现新的高峰,2017年、2018年还是在震荡中前行的趋势。

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