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调控后的深圳楼市真相:涨?跌?

来源:【咚咚找房】年终大总结讲座

任晋东:Q房网市场观察员,前海云高资产高级战略分析师

这是2016年深圳二手房住宅过户数据走势,2016年3月份过户量是18706套,达到最高峰,这也是深圳的历史最高峰值。2016年深圳楼市两次中箭,第一次是“3.25”,一般过户数据都有半个月到一个月的延滞期,5月份过户量下降到3728套,3700多套在深圳以往历史中也算是比较低的数据。

“3.25”之后深圳楼市影响不是特别大,虽然5月份过户量只有3700多套,但6、7、8、9月份已经回暖到7000多套,7000多套二手过户数据,如果能持续几个月的话,应该可以进入到上升通道,进入量价齐升的趋势。

刚才我说深圳楼市两次中箭,这在历史上是非常罕见的,以前我们是楼市调控政策,顶多配一些加息或限购方面的政策,但是一年两次地方政府的调控是非常罕见的。“10.4”之后,过户量回到3800多套,“3.25”的影响其实是非常有限的,只是短期遏制楼市过热,但“10.4”之后楼市遭遇众创,“10.4”是史上最严调控政策,它从三个端口遏制楼市,首先是开发商卖不了房子,二是代理公司中介公司卖不了房子,三是对需求端购房者限购限贷。

通过一线观察,2017年1月份的前面几天过户量一般般,成交量在4000套左右,未来几个月每个月成交数据持续徘徊在4000套左右,实际上是比较危险的。

再看一下深圳二手房住宅成交均价2016年的走势,深圳二手房成交均价在“3.25”之后并没有受到比较大的创伤,反而8、9月份达到历史最高峰(5.5万),10月份之后很明显一根曲线下来,11月份回调到5.25万,12月份5.26万,这说明“10.4”政策还是非常有效果的。

罗湖逸翠园9月底、10月初的成交价是4.9万/平方米,同面积、同户型、楼层差不多,10月底的成交价是4.12万/平方米,跌幅近20%。宝安菁英趣庭也有一点点跌幅,从样本对比来看,价格比新政前高的也有一些,这说明市场现在处于两极分化的状态,多数区域微跌,部分区域价格趋于稳定。

还有一个特别典型的案例,我前段时间看数据时发现的一个楼盘,坂田上品雅园,这个楼盘受学位房升级的影响,2016年6-7月的成交价是4万/平方米出头,但9月份成交价直接跳涨到5万,不到两个月时间差不多有20%的涨幅,9月底大部分报价冲到6万,但现在挂牌价已经回落至5.5万左右。这说明深圳楼市两极分化非常明显,尤其是年末这段时间,可能有非常多急需资金的业主大幅降价快速套现,预计本月个案波动还会继续有震荡,可能这种震荡持续到春节以后,春节之后震荡趋势慢慢减弱,整体趋于平稳,春节之后的趋势也就是2017年的大概走势。

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