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三条大消息!中央要给房地产上一场“成人礼”!

上海房产
2017-01-14
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12日,房地产市场传来了两个大消息,从中我们或许可以看清“房地产调控长效机制”的端倪。

第一个大消息:房地产税有了新提法

出版的《人民日报》在头版头条位置发表了这样一条消息:中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。

在这个指导意见里,有这么几句话值得我们高度重视:

(二十八)鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法,及时加以推广。

这就是官方关于“房地产税”的最新提法,其核心是“支持各地区探索创新”,总结之后“及时加以推广”。

我个人认为,这传递了两大信息:第一,房地产税距离出台还有距离;第二,可能先在某些城市、省份试行,然后再推广。

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众所周知,开征房地产税目前有巨大的争议,一是合法性的问题,二是如何收取的问题,三是征税会不会对经济发展产生负面效应的问题。

一些地方采取行政手段,不让新的楼盘的备案价格超过多少多少等自欺欺人的“降价”措施。这个产业的每一个参与者,都急需一场成人礼,让这个行业告别少年的懵懂,回归常态发展。

所谓合法性的问题,其实是土地产权问题,目前的商品住宅都缴纳了70年土地使用权,房子是业主的,但下面的土地是业主向国家租赁的。在缴纳了70年租金的情况下,再征收房地产税,是不是合适。

其实如何收很简单,只要全国电脑联网就可以开征。但问题是,目前楼市出现严重分化,人口流失的中小城市房屋严重过剩,卖不出去、租不出去,如果开征房产税,势必对这些城市的经济产生巨大负面作用,有可能导致人口进一步下降,房屋库存量进一步上升。最终,过剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

所以,我此前在专栏里预言过,未来有条件收取房地产税的城市不多。我的建议是,通过全国人大立法开征房地产税,但授权各地可以减免、缓征、自定税率。最终,大概只有中东部100来个有人口增量的城市能实施房地产税,能成规模征收的,或许只有30到50个城市。

对于一线城市、强二线城市来说,开征房地产税是必要的,甚至可以考虑在第四、第五套住宅之后,实施惩罚性、累进制的房地产税,这样可以减少空置和调整财富结构,有利于减轻平民、年轻人在大城市的生活负担,防止社会阶层的固化。

现在看起来,中央似乎有这个意图。目前上海、重庆已经试行了房地产税,但是以针对新增住房的为主,至于在试行之前购买了多套房的人则不用缴纳。针对全部存量住房的房地产税,或许会在北、上、深三大一线城市试行。

第二个大消息:土地供应方式将发生巨变

据央视等媒体报道,国土资源部今天表示:要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

应该说,这种调整是非常有必要的。对于库存量大的三四线城市来说,这是重大利好,意味着房屋新的增量将减少,再加上棚改上只拆不建、货币补偿,将带来新的需求,有利于去库存。但中西部人口流失严重的三四线城市,仍然有漫长的去库存过程。

对于一二线城市来说,增加土地供应、提高住宅用地比例,有利于化解供需矛盾、平抑房价。重庆之所以房价长期保持稳定,就是因为供地量巨大。可见,只要增加土地供应,一样可以抑制房价。但北京、上海这类城市还有控制人口总量的任务,所以土地供应量一直偏低。至于深圳,有强烈的扩张人口的欲望,但土地面积狭小,也很难大幅增加土地供应量。所以未来北上深仍然是三个非常特别的城市。

从上述两个大消息来看,高层的确在紧锣密鼓酝酿建立长效机制。

第三个大消息:重庆对外户口首套房开征房产税

就在今天!重庆市政府决定修订2011年施行的《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(重庆市人民政府令第247号),将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。调整后的个人住房房产税政策以重庆市人民政府令第311号公布,自2017年1月14日起施行。

而根据财政局的官员的回答,这是保持房地产市场持续健康发展事关广大市民利益,对我市经济社会发展具有重要作用。“炒房”牟利增加了自住购房成本,扰乱了市场环境,损害了广大人民群众居住购房的权益。

房地产真的需要一场成人礼

经济学家马光远先生曾写文提到,中国房地产迫切需要一场成人礼。

他说:美国著名的金融专家金德尔伯格在其名著《疯狂、惊恐与崩溃——金融危机史》深刻地指出,“历次信贷泡沫事件都伴随着跨境资本的大规模转移,本币升值预期强烈、资产价格泡沫严重的国家更易成为热钱猎杀的对象”。

这本没有任何废话,关于金融危机迄今为止最重要的著作,主题不过是提醒人们:信贷泡沫、资产价格周而复始的兴衰故事具有极大的相似性,贪婪的背后是信贷和债务的扩张,恐慌的背后,则是资产价格泡沫的破裂和货币加速贬值导致的资金外逃。我是非常希望我们的管理层能够认真学习这本书,这对于中国治理当下的各种风险而言极具参考价值。

2017年,中国的房地产,事实上已经进入到“疯狂”之后的“恐慌”阶段。尽管市场上仍然有人在迷信某些城市房价永远不跌的神话,但就市场本身而言,在经历了2016年的癫狂的表现之后,后续的乏力成为定局。

在去年的“9.30”新政后,这次房地产调控政策是认真的。认真的原因是政策的初衷是为了救房地产,避免房地产泡沫破裂重蹈2015年股灾的风险。不同于股灾的是,房地产泡沫一旦破灭,其引发的杠杆断裂作用以及系统风险,比股市要可怕。

去年年底的中央经济工作会议,房地产的内容可谓浓墨重彩,强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,强调要防止房地产“大起大落”。

目前各地都在开地方“两会”,房地产调控也成了热点城市委员代表热议的话题。目前一线城市的房地产市场相对于2016年降温明显。但是,在经历2016年的暴涨之后,市场惨痛的教训让很多拥有购房资格的有了心病,不敢再观望。

最近笔者在一些楼盘和二手房市场关注到的情况,似乎和市场上统计的数字有出入,北京购房者的热情并没有下降,一个根本原因是,大家认为,在北京土地供应暴跌的情况下,未来商品房的供应将极为有限,这为未来进一步的上涨事实上埋下了很大的伏笔。在舆论的压力下,2016年年底集中供应了几块地,结果都变成了开发商自持,进一步增加了对未来房价上涨的恐慌。所以,在传统的购房淡季,年底,我看到了很多人仍然在扑向各个楼盘。

很显然,很多购房者并没有从“房子是用来住的”,以及一些地方政府表态房价不能再涨了中获得安慰,告别恐慌,而是在焦虑和恐慌中进行着矛盾的选择。上海、广州以及深圳等城市的情况好一点,市场交易量和价格的调整代表了市场目前的真实情绪。

但是,不管如何,2017年中国的房地产市场,如同一场足球赛,在经历一边倒的上涨之后,终于进入到势均力敌的胶着阶段。

不管市场情绪如何,中国房地产的转折点到来毫无疑问,长效机制的建立也是众望所归。

让笔者担心的是,面对货币贬值这个影响房价走势的极为重要的信号,很多投资者视而不见,仍然沉浸在过去的逻辑中难以自拔。

更令人担心地是,中国房地产在经历18年的涨涨跌跌,调控、放松、再调控、再放松的周期后,游戏的参与者对房地产市场的认识并没有随着房价的大涨而水涨船高,开发商、买房者以及其他参与者的认识水平仍然停留在10年之前。好像一个满脸青春痘的少年,懵懂而又莽撞,永远涨不大,让人担心地成长着。

我一直认为,中国房地产就像一个身体快速窜升,而大脑早停止发展的患者,永远停留在儿童状态。中国房地产市场的当务之急是缺乏一个成年人的思维来思考这个产业的未来。

一些地方采取行政手段,不让新的楼盘的备案价格超过多少多少等自欺欺人的“降价”措施。这个产业的每一个参与者,都急需一场成人礼,让这个行业告别少年的懵懂,回归常态发展。

基于此,笔者提出几点关于中国房地产成年化的思考:

其一、房地产政策必须告别“经济目标”,回归民生和居住,围绕“房子是人住的”这一政策目标重新构建住房公共政策体系

其二,中国房地产市场的基本面已经今非昔比,房地产当下最重大的问题是严重的资源错配。要打破大城市的边界,以一体化的思维发展城市群。把高房价的支撑寄托在未来城镇化的农民身上,是傻得可爱的想法,不能把它全交给农民来消化。

第三,房价涨跌应该成为常态。很显然,过去10多年单边上涨“娇惯”了的中国房地产市场,既没有做好价格调整的准备,更没有做好价格调整的意愿。我最担心的是,如果2017年价格真正调整,政府又会迫不及待干预市场救市。

拉斯·特威德在其《逃不开的经济周期》中一针见血地指出:“萧条的唯一原因就是繁荣。”我们希望中国的房地产市场能真正成熟起来,不要一惊一乍,也不要让其永远停留在增长工具的定位。中国需要一个健康的房地产,2017年是通过颠覆性思维改变这个行业,让这个行业真正成年的时候。

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