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这才是房价真正的断头铡刀!

房地产圈
2017-01-14
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中国只有4个一线城市。

太少。

再建十个北京。

北上广深才可能真正告别房价泡沫。

日前11个国家中心城市最终确定,

展开剩余97%

房价也许终于迎来了断头铡刀。

中国房价高吗?

高也不高。

目前,中国有34个省市,330多个地级市,2800多个县城,并非每个地区的房价都高。城市级别不同,地区不同,房价完全不同。

中国房价高的地区集中在北上广深和一些副省级城市。然后地级市、县乡镇、农村,房价逐层往下走。北京上海,普通住宅均价要3万/平以上,杭州、苏州等周边城市可能要低些,农村自建房可能1000元每平左右。

这些地区房价相差如此悬殊,根本原因在哪?资源的集中程度。

比如医疗资源,中国最好的100家医院有22家在北京,19家在上海,9家在广州,北上广竟然占了中国优质医疗资源的一半。教育资源,北京211大学26所,985大学8所,其他省市望尘莫及。

北上广深的房价之所以高,是因为它们集中了中国最优质的政治资源,中国最优质的商业资源,中国最优质的教育医疗资源和中国最优质的人力智力资源。贵州某乡镇的房价之所以低,就是因为它没有这些东西。

尽管不少人对大城市所造成的空气污染、堵车、生活成本高昂等诟病甚多,而且,大城市的政府部门也对人口流入采取各种限制措施,如户籍限制、购房限制、考高中、大学限制等,但大城市毕竟机会多、选择多,是创业者的高地、圆梦者的福地,因而仍然吸引着众多人口源源不断地向其集中。比如,上海政府部门曾预测到2020年常住人口将达到2250万,如今却已经超过2400万了。

房价按照资源集中度逐次分布,在没有政治资源,没有商业资源,没有教育医疗资源,没有人力智力资源的地区,比如广大西部农村,房价只会越来越低;而在资源集中度高的地区,人口净流入,房价会竞价升高。

在中国960万平方公里的土地上,高房价,说的就是那1%资源高度集中的大城市。

大城市化是趋势

东京人口占日本城市人口的41%,GDP占日本的18%。

首尔人口占韩国城市人口的25%,而GDP占24%。

上海人口只占中国城市人口的3%,GDP占全国的4.4%。

在经济实现现代化过程中,城市化是必经之路,欧美发达国家城市化水平均在70%以上,英国、美国、日本更是高达90%以上,而中国2015年城市化水平为56.1%,尚有很大的发展空间。

如今,我们整个经济发展的模式是创新驱动型,而这就对人才的数量有较高的要求。至于人才,其实是一个概率的问题,人的基数大了,人才的数量就会更大,因此也就会产生一个集聚的效应。和以前产业驱动不一样,这一轮房价上涨的城市,如北京、上海、深圳,基本都是科技创新的中心。

长期以来,我们的城镇化都是力求“大中小城市协调发展”,但这样的观念其实都是计划经济时代延续下来的产物。

那时候,由于经济发展缓慢,城市能创造的新增就业岗位有限,必须通过严格的户籍制度,把大部分人口固定在农村。遇到文革这种动乱年代,还要通过知青“上山下乡”来搞“逆城市化”,否则城市里有大量年轻人无法就业,容易引发社会问题。

但这种观念早已经不合时宜,并且在其他国家证伪。

美国的人口就高度集中在东西海岸,2007年次贷危机之后,纽约、旧金山、洛杉矶的房价经历了暴跌之后,几年功夫就再创新高;但广大的中部地区,到目前很多城市的房价仍显著低于2007年。为什么?因为中部地区人口持续流失,而东西海岸人口持续增长。

俄罗斯也一样,社会转型之后,人口实现了自由流动。几年之间,西伯利亚上万个村庄、上千个小镇就变成了野生动物出没的地区,人口都奔向了莫斯科和圣彼得堡。

至于中国,近些年来,我国农村的人口越来越少,大量村庄合并消失,而大城市越来越多,2015年,我国百万人口以上大城市就已经达到142个。

未来人口继续向大城市聚集是必然的,没有人能够战胜趋势。

再建十个北京

再怎么堵都是没有用的。

尽管逃离北上广深的口号喊得再响,但情绪化的宣泄,并不能代替理性的思考。逃回北上广深现象的出现,恰恰说明了中国只有4个一线城市,太少。

美国的民众超爱大城市,从1940年到2010年,生活在大都市的美国人大幅增加,占美国全部人口的比重从50.9%提高到83.7%。

与发达国家相比,中国一线城市人口占比明显偏低。2015年,北上广深4个一线城市常住人口占全国总人口的比例为5.2%。但是,这并不意味着北上广就是最好的选择,因为这些城市的人口规模已经很庞大,实际生活人口都超过了2000万,容纳能力快触到天花板了。

堵不如疏,建设更多新一线城市,这就是疏的办法。中国要解决北京这样特大城市存在的城市病,需要再有十个类似北京这样的中心城市才行。

如果通过轨道交通建立1小时到1个半小时的通勤圈,北京就可以扩展到廊坊、保定,深圳可以扩展到东莞、惠州,上海可以扩展到昆山、嘉兴。这样,以北上广深为核心的通勤圈,足以各自生活3500万到4000万人口。

而天津、重庆、成都、南京、杭州、郑州、武汉、长沙、合肥、福州、西安这10来个城市,完全可以发展成为2000到2500万人口的超大城市。这样,仅仅上述14个中心城市及其周边,就可以容纳将近4亿人口。

然后再在这些中心城市开征房地产税,从第二套住宅开始征税,从第三套或者第四套住宅开始实施累进制、惩罚性的税制,让住宅在这些中心城市的投资功能被限制在一定范围内,同时大幅增加住宅用地供应,则“长效机制”基本上可以建立起来。一线城市的房价才可能真正迎来回归。

去年,三四线城市去了一整年的库存,结果一二线城市反而演绎了一轮史诗般的行情。不尊重市场规律,哪怕是政府也要被狠狠打脸,而且还会使得市场更加扭曲!

人会自然往资源集中度高的地方聚集,当若干年后,11个国家中心城市真正发展起来,一线城市不再稀缺。年轻人为了梦想不用再来北上广深扎堆的时候,这些城市的房价也就成了无源之水无本之木。那时候我们也许就能等来铡刀落下,楼市炸裂!

相关阅读:从灯光图看七大国家级城市群实力

近日,国家发改委印发《中原城市群发展规划》,中原城市群正式跻身第七个国家级城市群。除了众所周知的长三角、珠三角和京津冀之外,还有长江中游城市群、成渝城市群和哈长城市群。

当然,这七大国家城市群只是就规划和概念而言。是否名副其实,实力又如何,我们可以从NASA提供的卫星灯光图中比较一二。

从这份全国夜晚灯光图中不难看出,灯光亮度基本符合“黑河-腾冲”的胡焕庸线分布。胡焕庸线以东,以43%的国土面积,集中了全国93%的人口和95%的GDP。

这份图上,最闪亮的两部分区域分别是珠三角和长三角,这也是中国目前最为成熟的两大城市群,而作为传统三大城市群之一的京津冀除了北京天津之外,其他都呈散点排列,至于新晋的中原等城市群,规模上还不明显。

1

珠三角:城市化率全国领先

先来看珠三角,珠三角的城市灯光几乎融为一体,从广州到深圳再到香港澳门,城市的地理边界基本消失。

虽然在面积和人口规模上,珠三角不如长三角与京津冀,但在城市化率上却是遥遥领先。2014年,珠三角城市化率达到84.12%,成为全国城市化率最高的地区,而长三角是67.5%,而京津冀刚刚达到60%。

传统意义上的珠三角城市群只是相对于广州深圳等九市而言,最近发改委提出珠三角湾区的规划,将香港、澳门纳入珠三角城市群。如果能打破行政阻碍,珠三角将以香港、广州、深圳等三大超级城市为核心,跻身世界城市群之林。

2

长三角:经济实力全国最强

传统意义上的长三角城市群,只包括上海和浙江、江苏等16个核心城市,从灯光图上看,这些城市几乎连成一体,上海与苏州的关系最为紧密。

2016年最新的规划将合肥等10个城市扩容进来,长三角扩大到26市。但从灯光图上可以明显看出,刚刚被扩容进长三角的合肥,并不在覆盖范围之内。

不过,除去新近加入的合肥等城市,长三角的经济实力和人口规模在全国也是首屈一指的。

以2014年数据为例,长三角16个核心区城市整体GDP达到了10.6万亿元,贡献了全国15%的GDP,而当年珠三角和京津冀分别为7.8万亿和6.6万亿。

3

京津冀:污染首屈一指

京津冀虽然覆盖范围大过珠三角,但与珠三角相比,除了北京、天津两大超级城市在灯光图上有连接之外,河北的大多数城市都以散点形式分布在周边,这足以说明,京津冀城市群,远没有规划上宣布的那么耀眼。

其实,北京、天津与河北这三大区域,在发展话语权上是完全失衡的。

北京集聚全国资源于一体,天津承接了一系列国家战略项目和工程,也可谓北京吃肉天津喝汤。然而,地域更为广阔的河北,却饱受落后产能之困,服务于北京,却不能获得多少实质上的回馈。

与长三角、珠三角相比,京津冀的污染是全国首屈一指的。2016年,京津冀、长三角、珠三角区域PM2.5平均浓度分别为71、46、32微克/立方米,这三个区域,只有珠三角符合国家二级标准(35微克/立方米),京津冀则超标一倍以上。

4

长江中游:最不像城市群的城市群

长江中游城市群是个新概念,顾名思义,就是地处长江中游的城市群,由武汉城市圈、环长株潭城市群和环鄱阳湖城市群构成。

显然,这三大区域,无论是地理位置还是产业协调性,都不处于同一层次,说是城市群,有些勉强。

从灯光图上看的最为明显,这三大区域完全没有连在一起。武汉城市圈灯光亮度最高、长沙区域次之,南昌区域再次之,这也是经济实力的写照。这三个区域,目前都还只能各自发展,难以形成类似长三角、珠三角这样的体量与层级。

5

成渝城市群:双雄争霸,如何共赢?

从城市灯光图上看,成渝城市群只有成都、重庆两大超级城市,其他都呈散点分布,中间地带尚未发展起来。

不过,相比于有点无线的长江中游城市群,成渝之间人文相近、资源禀赋想通、市场与产业的关联性与互补性较强,本来就有良好的一体化基础。

在国家定位上,两地也是有意错开。虽然都是国家中心城市,但不同之处是,成都着眼于西部,定位是“西部地区重要的经济中心、科技中心、文创中心、对外交往中心和综合交通枢纽功能。”而重庆则重在长江中上游,定位是“长江上游地区的经济中心、金融中心、商贸物流中心、科技创新中心、航运中心。”

定位不同,按说应该能够错位发展、协调互补。不过,过去几年来,两地在自贸区之争、IT产业之争、迪士尼西部项目之争上如火如荼,互不相让。

6

中原城市群:郑州成唯一核心

作为最年轻的城市群,中原城市群说到底就是以郑州为核心的城市群,虽然号称覆盖五省30个地市,但核心区基本都在河南省内,外围区域只有山西晋城与安徽亳州纳入其中。

从灯光图上看,郑州与山西晋城和安徽亳州联系并不紧密,不过与省内的开封、洛阳等区域正在连为一体,实际辐射力还只是在一省之地。

最近两年,规划上给予郑州的肯定连接不断。先是获批国家级交通枢纽,接着再与武汉共同成为国家中心城市,再加上中原城市群的正式公布,郑州作为中部龙头的位置由此被确立。

7

哈长城市群:东三省经济之困

哈长城市群虽然位列国家级战略,但从灯光图上看,哈尔滨与长春呈现的仍旧是各自发展的模式。两地的灯光亮度还不如以沈阳为核心的辽宁中部城市群。

不过,东三省面临的真正问题,还不是有没有城市群,而是经济增速持续下滑,人口持续外流,发展前景堪忧。到2015年,辽宁、吉林、黑龙江三省GDP增速分别为3.0%、6.5%、5.7%,与2010年相比下降了11.2、7.3、7.0个百分点。

人口形势更加严峻,2000年第五次人口普查时东北三省人口净流入为36万,十年后的“六普”则显示,东北人口净流出200万人。

结论

1、七大国家城市群,多数名不副实。最符合城市群定义的只有珠三角和长三角城市群。

2、从实力上看,长三角城市群最强,珠三角次之,京津冀再次之。

3、与东京等世界一流城市群相比,国内有地理意义上的城市带,却还没有一个真正经济意义上的城市群。

本文综合:伪砖家说经济(weizhuanjia007)、房屋屋(its-home 作者凯风)

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