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解读:2016年广深购物中心运营及租金情况

赢商网mp
2017-01-14
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日前,多个研究机构发布了广、深两地房地产市场回顾,珠三菌截取了仲量联行发布的广州房地产市场2016年度回顾与2017年展望报告,及戴德梁行关于2016年深圳房地产市场回顾及2017年展望,以供业界参考。

广州篇

优质零售租赁需求疲软 提升体验

仲量联行报告显示广州优质零售物业市场2016年整体租赁需求依旧疲软,零售商扩张意愿渐趋保守;购物中心持续进行业态调整,需要提供优质体验类元素吸引消费者;整体租金与上年度基本持平,但资本值上扬。

预计2017年广州零售业发展还将以稳定为主,预计未来一年将新增30万平方米优质零售物业面积,受此影响,2017年广州零售业空置率不会迅速下降,将逐步降低至3%-4%水平,租金的增长预期也将趋于保守,预计增幅甚微。

整体

需求疲软 零售商扩张意愿渐趋保守

仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,2016年广州市社会消费品零售总额的整体增速仍然缓慢,很多零售商本年度的销售业绩也相应平淡,导致零售业整体租赁需求依旧疲软。

展开剩余88%

过去一年,体验类行业依然是租赁需求的主要推动力所在,优质零售物业中规划给此类用途的空间普遍有较高出租率。然而受整体需求疲软影响,尤其是中端的服饰类零售品牌,它们在广州市场扩张的速度较之前有所减慢甚至缩减。

尽管如此,本年度依然有Apple Store、Tesla、Bottega Veneta、Hollister、Weekend by Max Mara、Line Friends Café & Store等在内的不少国际品牌首次进入广州市场。

调整

持续进行 提供优质体验吸引消费者

郭伟明表示,调整及吸引新租户入驻仍然是众多优秀零售物业的主题,而如何吸引更多人流前往则更是核心问题所在。

在电商压力及消费升级双重背景下,中低端服饰零售实体店铺竞争力大幅下降,因此,不少购物中心进一步积极地进行调整,吸引更多体验类租户进驻,通过为购物者提供良好的整体购物体验,吸引消费者前来消费。

空置

率年末爬升 四季度推高至4.6%

郭伟明还表示,受大量新增供应入市影响,全市优质购物中心平均空置率年末快速爬升,四季度被推高至4.6%,较去年底增加2.5个百分点。

珠江新城和天河路的新优质零售物业供应较多,这些区位优越的新项目在地理位置和定位方面相近,而它们的中高端品牌目标租户们当前处于需求疲软情况,从而加剧这些购物中心之间的竞争。 高度的同质化竞争,促使这些新项目开业率不尽如理想,空置率比原本预计的要高。

租金

与上年度基本持平 资本值上扬

郭伟明还指出本年度广州租金增长整体平稳,全市增长势头有所放缓。由于新一代消费者对消费的概念已不单纯满足于购买商品本身,而老城区传统商圈中的成熟购物中心在提供消费体验方面不如新的购物中心和区域社区型购物中心,因此传统商圈的老龄购物中心对年轻消费者的吸引力日渐下滑,导致租金压力加大。2016年第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比及同比仅分别上涨0.2%及0.7%。

尽管租金增长放缓,不少国内零售物业开发商和机构性投资者仍积极拓展广州市场,对拥有稳定现金流的成熟项目积极进行接触问询,市场氛围较为热络,业主方面对要价也相对强硬,全市优质零售物业资本值有所上升。

2017年

维持稳定发展 租金增幅甚微

鉴于2017年整体经济发展局面平稳的预期,郭伟明预计广州零售总额发展增速不会有迅猛回升,加之电商对实体类零售商的压力持续存在,预料零售商对短期未来发展规划将仍持保守态度,尤其是服饰类零售商,由于其销售额下滑对利润产生压力,因此对扩张开店会变得更加谨慎,国内外中高端服饰品牌快速扩张的脚步可能会稍缓下来。

尽管短期内整体需求回弹可能性较低以及来自电商和跨境购物的压力仍旧存在,广州零售业在2017年的发展预计会以稳定为主。

供应方面,郭伟明预计未来一年广州市场将出现约30万平方米的新增优质零售物业面积,由于这一波新增供应体量不小,再加上2016年第四季度的三处新增供应尚需时间消化,预期2017年的空置率不会很快下降,而是会逐步降低至3%-4%。因此,仲量联行对租金的增长预期仍偏保守,预计增幅甚微。

深圳篇

竞争加剧 商业创新永不落幕

对于深圳商业地产市场,戴德梁行做了如下的回顾及展望。回顾2016年,会发现该年深圳入市购物中心并不多,珠三角商业地产方面统计数据显示(购物中心商业体量≥3万㎡),开业项目仅有12个,商业面积超60万方。

2016

年优质购物中心租金下滑1.61%

在租金方面,零售业开店持续保持谨慎,且新建成商业项目增多,零售商纷纷争取更多的装修补贴和更长的免租期,如此一来带动全年优质购物中心租金下滑1.61个百分点。

但戴德梁行方面也强调,2016年第四季度以来,由于经营情况较好的成熟购物中心积极调入承租能力更强的商户,全市优质购物中心最优租金层平均租金季度涨幅1.21%,同时空置率也小幅下降至3.14%的较低水平。

2017

年将迎来购物中心开业高潮

由于部分拟于2016年开业项目延迟开业等原因,与2016年仅有少量购物中心开业相反,2017年则将迎来购物中心爆发期。戴德梁行统计数据显示,2017年供应量被拉高至超过160万平方米,其中外围区域占比过半。

而赢商网不完全统计,2017年拟开业的项目中,包括多个大体量项目,如鸿荣源旗下商业壹方城,由曾经广州太古汇操盘手郝继霖操刀的深业上城、即将携手诚品书店一同开业的万象天地等。而从区域来看,赢商网统计2017年拟开业的24个购物中心中,超十五个为关外项目。

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士表示,大量购物中心将入市,料将结构性拉低全市租金水平;大体量的供应使得购物中心竞争日趋激烈,虽然购物中心运营者从精准定位和持续创新等多方面不断努力,但空置率走高的情况预计仍将出现。

高品

质休闲娱乐及健康业态发展蓬勃

从各业态发展情况来看,伴随着反腐败的大力推进,商务宴请需求直线下降,而租金及人工成本则节节攀升,大型餐饮面临着较大的经营压力,普遍缩小店面。

而以白领为主力客群、面积在200-300平左右的休闲餐饮特色餐饮等发展势头较好,市场表现活跃,风投资金的流入助力特色品牌快速扩张,部分品牌甚至具备赶超零售的承租能力。

如深圳最早一批购物中心之一的万象城及福田Coco Park便是如此。珠三角商业地产此前走访时便发现,万象城引进美心小品、一风堂、鼎泰丰、绿茶、风物寿司、小山日本料理、茶木台式休闲餐厅、PIZZAEXPRESS、尚莲·越泰料理等人气餐饮;而福田Coco Park的特色餐饮及备受年轻人欢迎的轻餐饮加起来就有超40个,占了所有餐饮中绝大部分比例。

同时,主力店之一的超市形式上也有大变化。中高收入人群数量增多,面积需求较小、供应产品更高端的精品超市越来越多的出现在优质购物中心。如永辉Bravo精品超市、华润万家旗下品牌Ole、blt,百佳旗下高端超市Taste等。

此外,随着注重生活品质、关注健康问题的群体愈加壮大,高品质休闲娱乐及健康产业发展日益蓬勃;影院经营情况持续向好,与高科技相结合体验性更强的影院很快也将会面世;健身房数量亦快速上升,牙科、美容等健康及医疗类业态也逐步入驻购物中心。

不仅如此,就全国来说,还有越来越多不可思议的业态开始进驻购物,如保龄球馆、马术、鬼屋等。

高颜

值、跨界等商业创新不断

戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生指出,虽然实体商业竞争在加剧,但突围之路一直存在。

线上线下融合成为一大趋势。电商为提升品牌形象,提高经营利润,满足消费者体验需求,同样在谋求打造充满吸引力的实体店。

例如电商巨头亚马逊的尝试,以及大量线上品牌开设线下实体店等,而部分实体店则在拥有实体店同时,也开通网上销售渠道,如今年双十一大部分销售不错品牌,就是线下成熟品牌。

此外,场景营销也成为一大趋势,部分门店通过陈列和装饰创新,打造“高颜值”店铺,吸引消费者进店,充分把握“个性化”与“体验性”, 不失为打破同质化魔咒的法宝,如天虹总部的君尚3019等。

同时,好的建筑设计本身也极具吸引力,上海大悦城二期定位于年轻消费客群,打造了国内首个屋顶悬臂式摩天轮、购物中心内部街区等,充满新意又赚足了人气;而在购物中心流行的天幕不仅留驻人群,也产生了可观的“天幕经济”。

与此同时,在业态方面创新的集合店从多品牌集合、买手制集合店到跨界组合店,深受消费者欢迎;实体超市与餐饮相结合以提升业绩同样大行其道。跨界的故事一直在持续,商业创新将是永不落幕的话题。

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来源:珠三角商业地产

时间:2017年4月

地点:中国·广州

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