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面对楼市泡沫,什么才是中国房价最后一根救命稻草

中国房价在2016年前11个月上涨18%,延续前一年的反弹。这轮始于2015年的楼市热潮发端于一线城市,并向中小城市蔓延。中国南方深圳市房价2016年上涨29%,较两年前上涨一倍。上海房价上涨24%。中小城市房价也平均上涨9%。一年多高烧不退的中国楼市在2017年似乎有面临滑坡的危险。

在去年12月举行的年度高层经济会议上,中央决策者将抑制房地产泡沫列为2017年主要任务之一。在中国这样一个国家政策起主要作用的市场,政策变化是一个很好的市场风向标。中国地方政府纷纷利用限购抑制失控的房价。想要降低房价确实是一件不容易的事情,因为房地产市场在中国经济的方方面面都扮演着至关重要的角色。房价暴跌将打击财政收入主要依靠出让土地的地方政府。

信贷泡沫导致资产价格泡沫,每一轮房地产泡沫都有信贷投放过度的影子。由于每轮房价上涨都必然伴随举债规模的攀升,平衡房地产市场就变得更加困难和危险。2016年前三个季度,与房地产相关的贷款增加了25%,银行系统债务因此增加了4.32万亿元人民币。虽然中国楼市的贷款比例似乎不高,仅为55%,但首次购房的杠杆要高得多。

首次购房的贷款比例接近70%,考虑到全款买房在中国一度很普遍,这一比例是很高的。房价下跌将导致贷款比例达到危险水平,尤其是在深圳这种房价上涨太快的城市。一些大型房地产开发商也背负了沉重的债务。中国资产规模最大的房地产开发商中国恒大集团,其包括永续债券在内的净债务已增至2014年底的两倍。包括碧桂园控股有限公司和融创中国控股有限公司在内的其他一些开发商的债务规模,也在楼市繁荣时期大幅膨胀。

笔者认为,考虑到房价飙升所积累的风险和对整体经济的影响,中国房地产市场可能是全球最值得投资者关注的对象。新的一年,狂欢之后又将归于落寞。对于极不确定的2017年的中国经济而言,确保房地产的稳定很重要,我们不希望房地产泡沫在2017年破裂,但这意味着,管理层要在汇率政策以及货币政策的选择上需要极高的智慧。

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