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未来5年,对房地产的13个判断!一线城市香港化?

来源:地产八卦女(ID:dichanbaguanv)

综合:网易直播、明源地产研究院。发言人:旭辉集团董事长林中

未来10年到15年,我们总体看多,看多跟看空是基本的判断!如果你看空,每一轮调整的时候,你就会恐慌,你会选择撤出。每一轮看多每一轮调整对我来说都是机会:弯道超车机会来了。我自己看未来前途是光明的,道路是曲折的,上升是波浪的。

2016年是载入史册的历史大年,成交面积超过15亿平方米,成交总金额11万亿。

未来5年之内,中国房地产行业还处在一个高位平台期,也是地产行业中大型企业的规模增长期,TOP100、TOP50、TOP10房企的规模还会再增长。

关注增量市场机会的同时,百强房企也会更加关注存量市场的机会,未来10年之内,房地产高位期将会结束。

粗放发展期谁都可以做,并不讲专业或者能力上的优势。早几年我们提出要做到畅销溢价、快速精准、一次做对,已经是很高的要求。回到今天看,这是行业在粗放发展期最根本的要求,如果你做不到,基本上很难在粗放发展期(黄金时代)做大。

而现在是白银时代,一线市场开发模式已经发生很大变化。过去的高周转模式,已经逐步转变为慢周转,高溢价模式。尤其是针对一线城市的土地,短期内很难实现高周转,僧多粥少,每块土地都不便宜,4, 5万/平米的高地价比比皆是,要挣钱得乘以1.75倍后,那就8万/平米到10万/平米,这个8~10万/平米的销售价的客户厚度还是比较有限的。

所以我说,现在的一线城市开盘,三年开盘,五年去化。房地产三个阶段:开发销售阶段,经营持有阶段,资产证券化阶段。目前一线城市开发商正在从开发销售阶段正在逐步向经营持有阶段转变,未来的开发商会更看重租金收入。

中国用30年,走过欧美100年、200年城市发展的历史,前无古人后无来者。中国的高速城市化,对应的是一个信息化时代,欧美的高速城市化对应的是工业化时代,有巨大的差异。因此,这种快速城市化,我们很难得到经验或者借鉴,我们只能摸索,我们现在越来越看得清楚,中国的城市化下人口大量地往一二线和城市都市圈聚集,这种聚集带来了巨大的房地产需求,所以一二线城市未来的发展空间,我们还是比较看好的。

除了沿海的三大都市圈里的三四线城市以外,大部分的三四线城市,比如东北、西北、西南的三四线城市人口基本上在外流,没有人口持续增长,地产会失去很重要的动力。

在新一轮产业布局里面,有一些城市非常受益。比如上海越来越像纽约,深圳越来越像硅谷,北京是纽约、加硅谷加华盛顿。但如果完全按一线城市的逻辑去广州开发就有问题,因为现在的广佛、深莞已经是一体的,佛山的销售客户大多是广州的,佛山也有很多人来广州买房,东莞大部分客户是深圳的,二线城市继续在分化,其实二线城市的分化是2012年开始,但行业到2013年、2014年都没有敏锐的感觉到这种变化。比如因为地理因素、经济产业结构,第三产业对人口的吸引能力和吸引量的问题,一线,强二线,二线城市的房价分化非常严重。

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