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未来10年,中国大城市房价是多少?算完吓我一跳!

毫无疑问,2017年的楼市没有什么戏。在严格管控之下,将走出“鸟笼行情”:整体上房价波动幅度不大,部分城市可能出现阴跌。

但2017年可能是最好的播种期。未来中国的房地产市场依然值得看好,不过暴涨模式已经终结,要投资必须考虑长线持有。如果你有这个心理准备,那么2017年是换房、买房的好时机。

我依然看好“有显著人口增量”和“资金增量能跑赢大盘”的高级别城市的优质住宅,认为未来是普通中国人抗通胀的首选。

下面,我试图用广义货币M2的增速,来推演一下未来10年大城市优质住宅的价格走势:

广义货币M2的同比增速,可以被看作是央行的“发钞速度”;同期GDP的同比增速,可以看作是财富增长的速度。两者的差距,就是真实通胀率。

假设2016年中国的GDP增速是6.7%,M2同比增速是4%,那么中国的真实通胀率就是-2.7%。也就是说,你拿着现金啥也不干,一年购买力就升值了2.7%。但悲催的是,这种事情基本上不会发生。自从中国政府开始公布M2,M2就一直比GDP跑得快!

快的时候,M2的速度可以达到GDP的四倍,慢的时候,也不会低于1.5倍。这样,通胀就是常态。比如目前(截至2016年11月)的M2增速是11.4%,GDP增速大量在6.7%左右。那么,中国的真实通胀率大概是4.7%。M2的增速是GDP增速的1.7倍!

顺便说一句,11.4%的增速,基本上是中国改革开放以来发钞速度最慢的时候。快的时候常常超过30%,高于16%在2010年之前几乎就是常态。

假如未来10年,M2增速仍然按照11.4%这个比较低的速度增长,那么10年之后M2的规模将达到目前的2.94倍。目前中国的M2是153万亿人民币,或者22亿美元。10年之后,将变成450万亿人民币,或者65亿美元。当然,达到65万亿美元的前提是,人民币不贬值。

我可以悄悄地告诉你,2016年美元的M2总量只有13.2万亿(人民币总量相当于22万亿美元)。如果按照过去5年的增长速度,美元最多在2027年膨胀到24万亿美元。如果人民币不贬值,到那时,中国的货币总量将达到美元的2.7倍!

假设中国经济未来10年保持6.5%的增速,那么中国的真实财富将增长1.87倍,而货币在10年里增长了2.94倍,人民币的购买力将在10年里最少下降1.57倍。

换句话说,如果未来10年房价上涨1.57倍,就等于没有涨。也就是说,北上深中心区的房价,如果在10年之后达到15.7万元一平米,其实只是在原地踏步而已。这个价格水平,可以看作是10年后北上深房价的下限。

事实上,过去10年,深圳的房价涨幅相当于M2增速,北京和上海的涨幅相当于M2增速的0.8倍左右。如果未来10年重演这种局面,那么三个城市中心区普通高层住宅新房的均价,将有可能从目前的10万元一平方米,上涨到24万到30万一平方米。这个价格水平,可以看作是10年后北上深房价的上限。

当然,这是人民币计价,如果折算成美元未必是3.4万美元到4.3万美元一平米。也就是说,如果人民币这样发行的话,未来一定会持续贬值。否则,资本外逃的冲动将越来越大,而中国跟发达国家的资产价格差距将大到荒谬的程度。如果仍然实施外汇管制,一定会出现外汇黑市。

这告诉我们一个事实:按照人民币计价模式,中国的房价固然可以一路上涨下去;但按照美元计价模式,这是不可能的。所以,中国楼市的“美元顶”一定会先到来,至于有没有人民币顶,关键看央行的货币政策了。

笔者赖辉v-xin:sj3888999,财经学者,资深媒体人,致力股票领域和期市研究,专注财经原创,用最通俗易懂的语言解读国际经济宏观大势。不关注金融,你将会被这个世界抛弃,因为你赚钱的速度很难赶上印钞的速度。

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