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没有只涨不跌的房价,加拿大房地产的冬天要来了?

经合组织日前警告称,全球楼价即将进入大调整,特别是加拿大等数个发达经济体的商业及住宅价格已上涨至危险水平,随时会转向“大跌市”。

与这一警告相呼应的是,12月温哥华的房屋销量较去年同期狂跌40%,价格开始有掉头迹象:在过去6个月下降了2.2%。这当然有政府出台海外买家税的重要影响,但整个加拿大在2016年的房价涨幅确已接近金融危机前水平。

图:加拿大2016年房价涨幅已与金融危机前涨幅相近

实际上,不管从影响房价的宏观层面(利率和资金流入)还是微观层面(房屋成交量、库存和房产信贷政策)来看,2017年或将成为加拿大房产大牛市的转折年。

宏观因素一:利率

加拿大经济与美国联系度非常高,因此利率走势长期与美国高度相关。在美国加息预期强烈的背景下,加拿大本土的就业和工资增长表现也较为强劲,通胀上升前景并不糟糕。但短期内加拿大是否会跟随美国加息,还取决于一个关键变量:油价。石油在加拿大经济中占据重要的地位,其价格倘若能在今年延续涨势,加拿大大概率将在年内跟随美国加息,从而对房价产生消极影响。

加拿大经济和利率与美国高度相关

加拿大经济与美国经济深度融合,不仅双方互为最大的贸易伙伴,其双边贸易和投资额也居全球之冠。每天有约40万人穿梭过往美加边境,日均商品和服务贸易额超过20亿美元(美国白宫数据)。美国约有900万个工作岗位“依赖于”与加拿大的双边贸易和投资,美国35个州的第一大出口目的地是加拿大,加拿大对于剩余的其他州而言也基本位于第二的位置;与此同时,美国大多数进口的原油、天然气和电力等能源均来自于加拿大(加拿大政府数据)。

图:美国35个州的第一大出口目的地是加拿大

正是由于加拿大与美国的经济联系紧密,让两国的经济景气度和利率在长期也呈现高度相关的关系。加拿大央行和美联储的政策利率从长期来看一直保持“平行走势”。美联储2016年12月宣布加息前,加拿大基准利率在过去10年一直保持不低于联邦基金利率的水平。随着美联储正进入较快的渐进加息通道,加拿大的“跟随”也仅是时间问题。

图:美加两国利率长期高度相关

加拿大通胀前景并不差

在美国已经接近充分就业,薪资和通胀开始展现良好上升势头之时,与美国经济联系紧密的加拿大在这方面的表现也并不糟糕。

最新公布的加拿大12月新增就业人数数据强劲,预期值为减少5000人,实际增加了53700人。加拿大新增就业人数已经连续5个月超预期大幅增加。

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