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北上广深房价什么时候涨?听一句口诀就知道

旺财最近致力于在后台劳作,总结归纳小财迷提出的买房问题。

从北京、上海问到我没听说过的县城,哪里能投资,房价怎么走,什么时候买……

所以,旺财决定在春节前发几个大招,给一线、二线和三线城市的房子都做做分析,帮小财迷找找机会。

今天就先从一线城市开始。

一线城市,也就是北上广深,基本面很好,旺财说过很多次,这就是城市化趋势。

城市化的核心意义是提高经济发展效率,而只有人口、资源集中在几个大型都市圈,效率才最高。比如美国,以10个中心城市为核心,发展出了从东北沿海、中部、西部沿海的十大都市圈;韩国有一半人口在首尔都市圈,日本东京都、名古屋、大阪这三大都市圈也集中了全国75%的人口。

只要社会经济追求还在更高的效率,人口、资源向大都市圈迁移定居的趋势就不会改变。

但准备在北上广深买房的小伙伴还是很纠结:什么时候买呢?毕竟政府在调控,房价又这么高,首套的想多攒点首付,改善的还要先卖一套房,就怕时机把握不好,被下一轮房价上涨抛弃。

先看一组数据。

易居克而瑞的总裁丁祖昱,前天公开分享了对一线市场的统计分析结果,其中一组数据引起了旺财的注意:12月末的住宅消化周期,北京是8.5个月、上海1个月、广州4.3个月、深圳18个月。

什么意思?简单说就是,如果以12月份的月销量,卖掉所有在售新建住宅,需要几个月。

最快的是上海,1个月买光;最慢的是深圳,要18个月。上海的房价至少在最近半年,都不会整体跌;深圳就比较危险了。

所以,最近要等降价机会的话,深圳最大、北京其次、广州再次、上海最小。

当然, 一线城市最近一两年最大的变量还是 调控:调控就是控制了需求,限购、限贷、“认房又认贷”……

要说调控,旺财经历过几次,2007年那次比较特殊,才一年就迎头撞上全球金融危机。没办法,只能把房地产放出来顶一顶。结果2009年的房价涨得太凶猛,又开始调控,但都是小打小闹,没什么效果。

直到2012年“认房又认贷”的大杀器使出来,直接把置换需求的资金链条砍断了,大量需要改善、置换的家庭,只能一边忍、一边等。

我们来看这张房价图,从调控首次出政策算起2到3年内、最严政策出台算起1年内,也就是2010年-2012年,房价都比较平稳,有微涨或微跌。

但再往后就压不住了,在调控没有放松的2013年,这4个城市的房价还是明显上涨了。

婴儿降生、孩子要上学,每天都会把一批家庭推进换大房、换学区房的需求里。

等个一两年还撑得住,时间一长就着急了:孩子要上学,再不买学区房就赶不上报名了。这些积攒的需求,会集中爆发,推高房价。

旺财归纳了一句话: 一两年调整、三年不能忍。

这一轮调控从2016年3月开始,“认房又认贷”是2016年11月出台的。

前段时间任大炮说2017年要暴涨,旺财觉得这个时间还是有点早。按照“一两年调整,三年不能忍”至少要到2018年春节以后才会有置换需求按耐不住,着急买房。

所以, 2018年到2019年,我们可能又会经历一波的集体上涨。

聪明的做法是,赶在那之前买好房子。按照刚需和置换需要的时间倒推, 在2017年年底到2018年开春,就开始行动吧。

最后,特别提一下广州。

作为一线城市,2016年住宅均价只有1.6万元/平方米,广州人民真的比其他三个城市的人幸福!但从投资机会是不多的。

一方面广州长期稳定地供应大量土地,另一方面高技术人才的流入被深圳分去不少,2008年到2016年,广州的新建住宅其实是供大于求的,所以房价一直比较平稳。8年间,其他三个城市房价都涨了160%以上,广州只涨了47%。

而未来广州在产业经济上也要承受比其他三个城市更大的压力。在北京、上海、深圳都具备了规模化的金融、科技等高增长行业时,广州这个商贸中心面临的是制造业转型和外贸受挫,深圳又会分走广东和周边地区的高技术人才。

所以, 广州房价的上涨潜力会逊于其他三个城市。

一线城市就是这些情况了,大家继续关注下周推出的二线城市专题!想问具体城市的问题,就来评论区找我吧!

本文为“好有财”原创,不构成投资建议,未经授权不可转载

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