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热点城市去库存周期拉长 房价料高位震荡

分析人士表示,受政策、货币环境影响,2017年商品房销售面积将回调,但不同城市之间分化明显。

新年首周销量全线回落

伴随房地产调控力度不断加大,2017年首周,国内主要城市住宅销量全线回落。

民生证券报告显示,2017年首周(2016年12月31日至2017年1月6日),主要城市新房销售指数为134.3,环比下降32.6%,同比上升 16.8%。分城市看,一线城市指数为119,环比降16.4%,同比上升10.3%;二线城市指数为140,环比降36.2%,同比降8.7%;三线城 市指数为137.4,环比降36.8%,同比上升20.4%。

分区域看,环渤海地区指数为165.9,环比降17%,同比上升25.4%;长三角地区指数为104.3,环比降11.1%,同比降17%;珠三角地区指数为134.3,环比下降28.7%,同比下降35.3%。

新房销售方面,全国16个城市新房库存面积为5424.9万平方米,新房库存指数为66.2,环比上升5.3%,同比降32.8%。其中,一线城市指数为 76.3,环比降4%,同比降25.4%;其他城市指数为64,环比上升2.1%,同比降34.1%。去化周期为6.1个月,其中一线城市为7.3个月, 其他城市为5.6个月。

二手房销售方面,全国12个城市二手房成交面积为95.8万平方米。其中一线城市为34.7万平方米,二线城 市为61.1万平方米。二手房销售指数为168.9,环比降39.0%,同比降3.2%。其中一线城市指数为139.7,环比降33.0%,同比降 54.8%;其他城市指数为168.9,环比降39%,同比降2.1%。

华融证券分析师指出,元旦过后,部分地区房地产政策将持续收紧。政策收紧与此前中央经济工作会议所提出的建立长效机制,回归住房居住属性,推动房地产健康平稳发展相呼应。抑制一二线城市过热,带动三四线城市去库存,城市间的市场形势既相互区别又相互影响。

广发证券报告指出,目前热点城市调控持续深化,限购城市已扩大至26个城市,限购城市在地理位置上逐步由东部向中西部延伸,而在城市级别上,则出现由二线 城市向热点三线城市蔓延迹象。信贷政策上,个别城市部分银行逐步上调贷款利率;政策层面上,部分热点城市信贷收紧逐步由商贷延伸至公积金贷款,热点城市政 策导向仍以收紧为主,且不排除进一步蔓延的可能。

热点城市去库存周期拉长

申万宏源预计,2017年16个过热城市、24 个受监测的二三线城市及其余三四线城市全年可售资源同比将分别下滑5%、10%和7%。假设以上三类城市去化率分别相应下滑10个百分点、持平和下滑5个 百分点,预计这三类城市全年新房销售面积将分别下滑19%、10%和15%,从而令全国新房销售面积同比回落15%至11.6亿平方米,与历史次高位 2013年水平相仿。

机构表示,2017年房地产政策方面,将在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长 期的长效机制来推进住房体制建设。预计今年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受政策、货币环境影响将出现回调,预计全年降幅将达到12.8%至 14.8%。供应方面,鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿也不足,而前期土地成交处于低位,将使全国新开工出现小幅下降,预计全年降幅在3%以内。

房价方面,申万宏源分析师表示,根据销售预测,2017年末,16个过热城市库存将同比增长27%,24个二三线城市和其余三四线城市库存同比将分别下滑 11%和1%。由此,16个过热城市的去库存周期将从2016年末的5.5个月上升至2017年末的8.7个月,但仍将保持在低于10个月的健康水平。相 比之下,成都、广州、厦门、武汉、合肥、上海和杭州市场更加强劲,无锡、苏州、天津和福州则稍显弱势。因此,开发商在定价上不会轻易让步,2017年房价 将呈现高位震荡,除非信贷政策急剧收缩。

机构认为,一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升 级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇;二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人 口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地;位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城 市,房地产市场发展仍具备潜力。

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