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丁祖昱个人首秀!2017最强房地产大数据发布

2017年1月11日下午,丁祖昱和他的朋友们,在黄浦江畔滨江大道1777号的“船厂1862剧院”,独家发布中国房地产市场大数据,还原2016,展望2017。本次发布丁祖昱和他的朋友们一起对中国房地产大势进行了全面解读。

丁祖昱2017年度发布干货

关于政策

2016年的政策发生了180度的转折,前三季度搞刺激性的政策,去库存的政策,差不多有26个城市前后出了34次政策;前三季度也有调控政策,19个城市,44次。但是从第四季度开始,以调控政策为主,22个城市,37次密集调控。

调控政策主要是集中在四个点:限购、限贷、限价、限钱。

看政策放松无非看两方面的情况,一个看国内经济,一个看国际经济。黑天鹅成为了2016年年底和2017年年初出现频率最高的关键词。

2017年库存走好。其一,一线城市只有1个月的消化周期,是畸形的,预售证不批。其二,重庆的库存消化周期只有3个月,否则后期没房可卖。其三,郑州只有3.5个月左右的去化周期。其四,深圳的库存超过15个月,只有600万平米左右。苏州的库存也在增长。沈阳依旧还有20个月去化周期。

楼市做了两年的去库存,市场层面就是刺激性政策。从2016年9月到2017年很长一段时间是去库存和调控并存。

关于打破天花板

15亿平方米可能是中国房地产销售面积的天花板,在未来90%的可能很难被打破,但销售金额12万亿不一定是天花板,在可预见的未来,可能会被打破。

深圳房价遥遥领先,平均房价6万/㎡,上海和北京平均4万元/㎡,深圳刚需客户是买不起深圳房的,都被挤压出去了。苏州和南京在过去一年中涨幅较大,均价甚至超过广州。

有一半城市是外围涨得快,像北京、上海、郑州、武汉、广州这些城市,都是外围涨的快,北京外围涨67%,上海外交环涨了52%,这些是外围;也有中心城区,苏州、天津、南京、深圳,这些是中心涨的快。

深圳的高端市场是一点不用愁,中小板的暴发户体量很大都在深圳。但深圳的外围涨得慢,进去的还是投资客,自用客是进不了的。

2016年是中国豪宅的元年,北京、上海、深圳三个城市的豪宅基本等于全国75%左右,而二线城市豪宅进入豪宅元年,它们数量虽然几十套到几百套,但却是相对过去爆发式增长。其三,5万/㎡的豪宅成交套数,93%的分布在深圳、上海、北京。二线城市做5万/㎡的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套,结果5万/㎡的房子就有2万多套。

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