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杭州告诉你新一线城市抢滩规则

小Q导读:潜力巨大的中国新一线城市。

文/克而瑞研究中心沈晓玲、杨晶晶、刘敏

房地产市场现状

1、全市基础经济指标及房地产相关政策表现

1.1城市发展:人口吸附力强,城镇化程度高

作为省会城市和旅游城市,杭州一直具有较强的人口吸附能力。2015年杭州全市常住人口901.8万人,比上年末增加12.6万人,常住人口自然增长率为4.21‰,其中城镇人口679.06万人,占比75.3%,比2014年增加0.2个百分点,从而为市场带来稳定的住房增长需求。在城镇化方面,杭州城镇化率低于南京,但高于苏州和合肥,城镇化程度较高,有助于房地产的持续发展。

持续的政策利好,带动了楼市的不断增长。2016年6月份,国家发改委通过了《长江三角洲城市群发展规划》,将重点发展以上海为核心的长三角城市群,杭州作为长三角城市群中的重要成员,城市建设将受到政策倾向。此外,受到全球瞩目的G20峰会,宣传效应叠加,有效提高了杭州的关注度和城市形象,在一定程度上也提高了杭州的城市能级,对楼市也产生明显利好。

1.2政策导向:调控政策不断升级,在供需两端抑制过热市场

杭州年初的调控政策较宽松,以积极去库存为基调,9月份之后的政策便转为收紧,以抑制过热楼市为主。在年初国家“去库存“的政策下,全国各大省市都发布了针对”去库存“的具体政策,杭州市政府便发布了“杭十条”,在土地供应、保障房货币化、房贷、契税等方面具有针对性政策,其中支持职工使用公积金贷款购买二手房,二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年,最低首付款比例降到20%,主要以促进为主。鉴于此后杭州市场过热,外来投资性购房人群增加,9月份调控政策转为抑制,主要以需求端的调控为主,并在之后不断升级调控力度。

9月19日杭州市政府出台了限购政策,限购范围为杭州市限购区,限购人群为拥有1套及以上住房的非本市户籍居民,但效果有限,并不能有效为楼市降温。随后在9月28日紧急出台了“升级版”限购,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例并暂停购房入户,从实质上抑制外地购房人群的投资行为。11月9日,调控政策再升级,在需求端方面,进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款等,并在供求端上加强对土地竞买资金来源审查。

此外,在供求端方面,9月27日杭州国土资源局发布“土地新政”,主要包括两项内容,一个是加大推地量,一个是调整土地公开出让竞价方式。手段清晰,目标明确,主要针对过热的土拍市场,抑制地王的产生。

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