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国土部:住宅用地不是用来炒的 去杠杆需下大气力

1月12日,国土资源部部长姜大明在2017年全国国土资源工作会议上指出,2017年要以推进供给侧结构性改革为主线,着力形成促进房地产平稳健康发展的基础性土地制度。他特别强调,住宅用地不是用来炒的,“去杠杆尚需下大气力”。

2016年热点城市不断竞出高价地块,所谓“地王”数量可以说比历史数量总和还要多。研究中心统计,截至2016年11月底,全国共计成交318宗单价、总价高价地块。这波高价地成交潮始于一线城市,后迅速扩散至其他热点城市。其中合肥、南京、上海和杭州成交的高价地块数量均在20宗以上,包括东莞也拍出10宗高价地,平均溢价率达455%。苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元,溢价率、楼面价、土地成交额等指标均超过了历史水平。

业内认为,2016年各地高价地频现的背后存在着房企高杠杆融资的支撑。中信建投证券发布报告显示,在过去房企一般以自有资金参与拿地,在竞得土地之后,会申请开发贷款进行后续建设,但随着多元融资渠道的发展,越来越多的房企开始引入杠杆资金,在土地竞拍环节引入“夹层”融资,部分企业甚至在土地竞拍成功后,在土地出让金首付环节也引入杠杆。

专家指出,在这轮土地价格如此透支的背景下,加杠杆拿地的房企会在市场调整周期中面临一定风险,并有可能传导至金融系统。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为,土地抵押的债务面临一定的坏账风险,并直接反映到银行贷款资产风险上,地价若下降,也将使得土地抵押价值大幅下降,银行资产安全性受到很大威胁,会对金融系统形成系统性冲击。

2016年下半年以来,主管部门就房企拿地资金进行过“去杠杆”,主要是收紧了银行理财资金、信托及发债等融资渠道。但据了解,目前在房企拿地过程中,还存在监管外的一些融资“创新”方式,专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,地方政府目前对房企加杠杆拿地现象仍存在监管盲区,从目前各个省市出台的“控制高价地”的措施来看,主要还是集中在提高首付款与保证金比例,但是一些“创新”融资渠道依然可以使房企绕过最低首付比例的限制,弱化政策效果。

在会上,姜大明指出,一些地方土地抵押融资比例偏高,助推高杠杆。他强调,必须坚持中央对“房子是用来住的,不是用来炒的“定位,住宅用地也不是用来投机炒作的,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整结构,提高住宅用地比例。要进一步完善土地储备制度,编制住宅用地三年滚动供应计划,合理引导社会预期。“要把防控风险放到更加重要的位置”。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,当前宜借市场调整的时机,加快土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制等一系列房地产长效机制的建设,促使楼市“高杠杆”风险渐进释放。

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