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股市的长期表现远超楼市,中国正处于这种转折点上

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主要经济体发展到一定程度后,其股市的表现将逐渐乃至远远超过楼市,目前中国正处于这样的临界点上。

随着中国经济发展水平逐渐迈向中高等收入靠拢,未来股市的长期表现将远远超过楼市。投资者应该逐渐加大对股市的配置力度,除非你相信会有大量的移民涌入中国帮助支撑房价。

这是我们研究了13个主要发达与新兴市场国家的股市和楼市后得出的结论。从英美德日到中韩印俄,同时公布房价和股价数据(主要是房价)的主流国家基本都囊括了。不过,每个国家数据公布的起点是不同的,即数据观察期限是完全不同的,因此不要跨国家比较股市或者楼市的涨幅,而应比较同一个国家在同样长的时间内,股市表现更好,还是楼市更好。下图汇总了我们的研究成果:

如图所示,在日本、美国、加拿大、韩国、德国等工业、制造业发达、产业层次更高的发达国家中,其股市的涨幅要远远高于楼市。为了更加直观地展示这种差异,我们将观察期的涨幅计算成年化复合回报率的形式(平均下来的年化回报率)。这样,大家也可以进行国与国之间股市或楼市回报率的比较,尽管观察期限差异太大会有一定影响,但我们暂且忽略:

与此同时,从新加坡开始往右的几个国家,全是楼市比股市表现更好的。再算上股市勉勉强强跑赢楼市的俄罗斯,它们的共同特征是什么呢?答案:要么是新兴市场国家,要么是移民国家,并且高端制造业占比偏低。

资本市场的建立和完善落后于房地产市场的发展,以及产业结构相对偏中低端、经济发展更加依赖房地产等因素,可以解释用来其中的新兴市场国家。拥有庞大而富裕的移民人口涌入,则可以解释新加坡、香港、英国和澳大利亚等发达国家楼市会表现更好。关于后者我们去年5月曾用一系列图解释过,净移民人数与房价的关系:

除此之外,还有一个因素也非常重要——数据观察期限(前面要求暂时忽略的)。包括俄罗斯在内的这七个国家恰好是第一张图中,排在最后的七个,也就是数据观察期最短的国家如果我们把它们的期限(往后)拉长,应该会看到它们的股市逐渐跑赢楼市。实际上即便是这些国家,同一观察期内,股市的最大区间涨幅都是远大于楼市的最大区间涨幅的(中短期内股市择时很重要,回撤更大)。

为什么长期来看,房价是有顶的或者说涨幅是有限的,而股市的空间更大呢(上面还没算楼市更高的交易成本带来的损耗)?这并不难理解,云豹先来抛砖引玉,至少有以下几个因素:

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