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中国房地产会是下一个“东京房价永不跌”神话吗?

前言:1989年,有人计算得出:一个日本京都的土地价格可以买下整个美国!

2016年,有人也计算了中国房价:中国北上广深的土地价格可以买下半个美国!

一、“东京房价永不跌”神话!

1990年9月,疯狂的日本地价冲上了最高点,其地价市值总额竟达到了美国的4倍,仅东京一地就相当于美国全国的总地价,普通人根本无缘房产。当时日本舆论引以为豪地宣称:把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国,然后再把美国土地出租给美国人住。那时持这种观点的日本人比比皆是。

然而如今的日本,被抛弃的空房遍布全国。据日本总务省估算,日本空屋已经多达820万户。在东京都市圈,就有54万空屋,比45年前增加了15倍还多。这种局面离一屋难求的狂沸期才不过25年的光景。

二、究竟是什么原因导致了日本的空屋现象?

1、人口骤减

2008年日本人口数量到达高峰后,随著生育率降低,人口出现下滑,买房人数不似从前。看下图:

2、日本国民很少购买二手房

2000年以前,日本的房子大多木质建材,寿命只有30年,之后房屋的寿命虽然增加到了70年以上,可与欧美建筑的持久性相比还是不足为道,再加上地震频发,于是日本人习惯房子坏了就换新房。

3、旧房维修税率奇高无比

根据政策,日本新建房屋的税率很低,但如果将旧房改建,则土地税率要乘以5倍,因此拆掉旧房的成本极高,约50—100万日元。因此,很多旧房主直接抛弃旧房买新房。

可以看出,日本的空屋现象是人口萎缩背景下政策和居住习惯叠加出的产物。一个有意思的现象是,在东京都市圈,虽然周边有着几十万抛空的房子,但东京的房价目前还在上涨。

三、中国的房地产会是下一个东京吗?

增量人口是促升东京房价上涨的主要推力,但从另一方面看,日本缺乏规模的二手房市场,导致存量房基本起不到平抑房价的作用,两方面的原因最终使东京房价强势上涨。

反观国内楼市,无论三四五线,还是一二线城市,竟同日本一样也存在大量空屋。在2013年,就有权威报告研究称,中国城镇商品房存量已经超过了240亿平方米,空置住房总量已经达到了6800万套,中国住房市场的现状是总量已经过剩。不过,完全不同的是,这些空屋大都有主人,多属投资性房产。例如在北京,无论是城内的高档社区,还是郊区刚需楼盘,都存在大量早已卖出的空置房。下图是国内六大城市楼房空置情况:

2002年,中国经济进入新一轮经济周期的扩张阶段,在加速工业化的带动下,连续5年保持10%增长速度高速增长,随后便迎来了2008年北京奥运会。在所有人都看衰中国经济的时候,中国的房地产却异军突起了,托起了中国经济的半边天。一线城市北上广深房价从2008年到2016年进入了疯狂增长期,从8000一平上涨到了5万一平,翻了6倍,如今还在疯狂上涨中。未来,中国一线城市的房价会是多少钱一平呢?没人知道。

笔者观点

中国的房地产早已进入泡沫期(目前还有人为这个问题争论不休),但是直接让泡沫破裂是一件破坏力极强的事情,日本就是一个由地产泡沫破裂从而引发经济全面崩盘的典型例子。1991年,日本房价达到了最高峰后开始下滑,在其过程中政府采取了强硬的挤泡沫做法,一是提高银行利率,曾在短短一年零三个月里加息3.5个百分点;另一个做法是开征房地产税。最后的结果是,日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达到了6万亿美元,破产者大量涌现,经济萧条直接蔓延到了政治领域,整个社会艰难程度不亚于二战之后时期。

比起直接刺破泡沫的方式,用维持泡沫的方式来缓冲经济不啻为一种保全之策。在维持泡沫的做法下,重点城市的净人口流入带来的强大需求又形成了对房价的预期支撑,二者相加导致投资性房产集中释放市场的可能性不大,因此对房价基本没有冲击,甚至有时还起到哄抬房价的作用。

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