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5年总货值约1700亿 深圳工改工成开发商新战场

鏖战5个小时,竞价439次…2016年11月25日,关于深圳南华气体有限公司100%股权的转让争夺战上演,标的企业的核心资产是位于深圳南山高新北区的工业仓储地块,面积约1.5万平。有了该地块的加持,这场竞拍比以往的都要激烈,宝能、华润、鸿荣源、碧桂园在内的十余家开发商参与其中。最终,潮汕企业天格投资以15.42亿元竞得,溢价率高达319%。

为了一块工业地付出如此代价到底值不值得?参与竞拍的开发商莫衷一是。然而,在深圳本是资产管理有限公司总裁崔元星看来,这块地并不贵。他对搜狐焦点表示,深圳无地可供,而外来资本大举进入,尤其是深圳的城市更新政策明朗化的背景下,这宗地的价值甚至可以看齐宅地,从现在来看,其价格并不高。

布局深圳土储新战场——工改工成为切入点

南华气体地块的争夺同时也揭开了深圳工改工类市场的一角。所谓“工改工”类城市更新,是指将现有土地性质为普通工业用地(M1)改变为新型产业用地(M0),将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,产品多元化,包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

一般而言,开发商会更倾向于拿宅地,然而,深圳住宅类开发项目机会少、进入门槛高、招拍挂住宅成本高,且竞争激烈。去年12月底,深圳两宗宅地的竞拍甚至可以用“惨烈”来形容,有市场人士认为,这两宗地已经突破了开发商常规计算的底限,就算亏钱也得上。在这种情况下,开发商需另辟蹊径布局土地储备,而工改工类城市更新项目则成为重要战场。

尤其当深圳《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》出台,对符合产业发展导向的旧工业区表示鼓励更新的态度。业内普遍认为,这对工改工项目是一种利好,深圳工改工或将迎来最为黄金的发展时期。

“招拍挂方式供应的新型产业用地大多定向出让,对竞标人要求高,行业限定严格,建成的新型产业用房限定自用,长期限定整体转让。对于开发商而言,城市更新工改工类项目是其进入深圳新型产业用地市场的最有效途径。”第一太平戴维斯投资部高级董事吴睿表示。

值得一提的是,工改工项目中,除了70%产业用房,开发商仍有30%的空间用于配套设施,包括公寓、商业等用途,这也是吸引开发商布局工改工的原因之一。

这块蛋糕有多大?5年总货值约1700亿

开发商也并非盲目扎堆工改工,实际上,深圳新型产业用房有其旺盛的市场需求。

从2015年全国一线城市经济表现来看,深圳的第二产业以及战略型新兴产业增长都是领先于全国其他一线城市,增速分别达到7.3%和16.1%,新兴产业增加值占总GDP的近40%。由此可见,深圳发展产业地产的基础扎实,第二产业的发展空间大,而这些空间将会释放到以产业用房为主的需求上。

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