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房地产开发投资 会大幅度下滑吗?

市场普遍认为,楼市增量空间的顶部已经来临,考虑到适龄购房人群开始减少,加上2016年10月份开启楼市“去杠杆”和挤出投机需求,2017年增量需求更加不乐观。或许,这就是为何开发投资增速仅回升半年就开始掉头下降的原因。

李宇嘉

尽管2016年商品房销售面积和金额创历史新高,但年末冲高回落的趋势很明显。2016年1月-11月,商品房销售面积同比增速(24.3%)创年内新低,较高点下降12.2个百分点。2016年12月份,一线城市和二、三线城市商品房销售面积同比分别下降42%和19%。在调控重回楼市主题,抑制房地产泡沫上升到防范系统性风险的高度下,市场分析人士对2017年的房地产市场不看涨。

按销售领先开发投资6个月-12个月的规律,当前市场普遍认为,2017年开发投资增速会明显下调,甚至出现负增长。事实上,开发投资增速在2016年4月触及短期顶部(7.2%)后,便呈现下降趋势。值得注意的是,2012年以来,驱动开发投资增长的先行指标——土地购置和新开工一直比较弱势,这两个指标2012年以来的累计同比平均增速分别为-13.61%和-3.59%。2015年,开发投资全年仅增长1%。

可见,即便楼市上游供给端持续数年紧缩,2014年以来去库存也相对充分(待售面积连续9个月下滑),但开发商补库存的意愿依然低迷。因此,市场普遍认为,楼市增量空间的顶部已经来临,考虑到适龄购房人群开始减少,加上2016年10月份开启楼市“去杠杆”和挤出投机需求,2017年增量需求更加不乐观。或许,这就是为何开发投资增速仅回升半年就开始掉头下降的原因。

2015年开发投资仅增长1%,创下17年来的新低,这给2016年带来了低基数的效应。而且,2016年开发投资增速呈“前高后低”,累计增速在数据上也并不难看。去年4月份以后,开发投资增速尽管下滑,但基本上维持在6.5%-7.0%之间,预计2016年全年整体增速将维持在6.2%-6.5%之间。但是,进入2017年后,低基数效应消失了,开发投资增速在数据表现上可能会明显下滑。

但是,笔者认为,市场对2017年的开发投资过于悲观了。首先,从2014年“9·30”开始,本轮楼市持续两年多回升,但土地市场和新开工仍旧低迷,意味着新增供应来自开发商储备土地和项目。从2016年上市开发企业财报看,进入2017年后,开发商存量土地储备将明显下滑。2016年,之所以热点城市土地市场火爆,项目收购、企业兼并轰轰烈烈,增厚储备项目是重要原因。

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