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马光远:什么是压倒中国房价的最后一根稻草

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什么是压倒中国房价的最后一根稻草

文/马光远

在昨天的《满脸青春痘的中国房地产,急需一场成人礼》的文章中,我提到了金德尔伯格的名著《疯狂、惊恐与崩溃——金融危机史》。在我研读过的所有有关金融危机的著作中,金德尔伯格的这本书是我认为有关这个主题最经典的两本著作之一,还有一本是加尔布雷斯的《1929年大崩溃》。加尔布雷斯的《1929年大崩溃》写于1955年,现在仍然在不断地重印。按照加尔布雷斯自己的说法,“该书每次重印,说明又一个泡沫引发的灾难的到来。”

我为什么推崇金德尔伯格的《疯狂》一书,是这本书以干练的语言,站在历史和国际的视角分析了人类历史上几乎所有重要的金融投机事件,并对其背后的逻辑进行了全面的分析。

而且,在这本书里,他一方面强调了所有的金融危机都有相似的特点,那就是表现为“首先是资产价格的不断上涨”;另一方面,金德尔伯格不断强调其贯穿全书的一个观点:“投机狂热和恐慌是由信贷供给的顺周期变化导致的。经济状况好时,信贷供给快速增加;信贷状况困难时,信贷供给显著减少。”并且,他站在国际的视角讨论了资产价格与汇率变化之间的关系。这对于讨论当下中国的房地产价格,具有重要的借鉴意义。因为无论是信贷,还是汇率,都是影响中国房价的最关键因素。

在金德尔伯格看来,上世纪70年代以来,很多经历过信贷泡沫的国家,都受到资本流入的困扰。大量的流动性需要找到出口,热钱的流入导致本币的升值,本币的升值又导致资产价格的上升。受乐观情绪的影响,大量的资金不断进入房地产等市场,“要在列车开动前上车”成了很多人的共同选择,从而导致资产价格的叠加暴涨。但是,一旦信贷泡沫破灭,房价就会暴跌,本币贬值,资本外逃。这样的剧情,在过去近半个世纪中不断的在日本、东南亚、墨西哥等国家相继上演。

信贷泡沫导致资产价格泡沫,每一轮房地产泡沫都有信贷投放过度的影子。这是金德尔伯格在考察了几乎所有的金融危机之后得出的核心结论。

而且更重要的是,金德尔伯格发现了各国资产泡沫背后的关联:日本房地产泡沫破灭之后,国际资本流入了东南亚、墨西哥、巴西等国,导致了亚洲金融危机和墨西哥危机;而1997年亚洲金融危机之后,避险的资金又流入了美国,导致了美国的股市泡沫。

因此,他认为,“低成本、大规模的跨国资金流动,以及持续不断的外部冲击事件(汇率体制改革、监管放松),正是当前世界经济的突出特点。资本泡沫驱动资金流入,资金流入更加加速泡沫形成,这正是资金与资产泡沫间的实质联系。”

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