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集体土地使用权的正确打开方式

对不同所有权类型土地的合法利用是拟参与资本市场运作公司需要关注的重点问题,土地问题关乎公司资产的完整性和合法性,同时也是判断公司持续经营能力的重要指标。相较于涉及国有土地使用权法规的相对明确完整,集体土地使用权往往是中介机构和公司谈虎色变的痛点。本文不抱有解答涉及集体土地使用权全部问题之雄心,也不意图评价法律,仅旨在对公司上市或挂牌实务中涉及的常见反馈问题进行梳理和总结的基础上,对以集体土地使用权入股、联营等形式兴办企业的条件、农用地转建设用地的相关审批程序、集体建设用地流转程序等问题提供一种较明晰的回应视角。

一、集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业

(一)法律规定

1、《中华人民共和国土地管理法》(全国人大常委会/20040828)

第60条:农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

2、《乡镇企业法》(全国人大常委会/19970101)

第2条:本法所称乡镇企业,是指农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的各类企业。

前款所称投资为主,是指农村集体经济组织或者农民投资超过百分之五十,或者虽不足百分之五十,但能起到控股或者实际支配作用。

3、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)

第2条:兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的,必须符合乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划(以下简称乡(镇)、村规划),纳入土地利用年度计划,并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。

(二)三大条件

依据上述法律法规的规定,集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的,应当满足三个条件,律师在尽职调查过程中应当取得相关证明文件:

1、企业性质符合法律规定,必须以农村集体经济组织或者农民投资为主。获取企业的工商登记资料和出资证明文件,确定企业的出资结构;了解企业治理的人员安排,判断企业是否由农村集体经济组织或农民实际经营管理。

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