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重庆构建房地产长效调控机制 把好土地“总开关”

去年年底以来,一直较为温和的重庆房地产市场突然“火热”起来,一时间吸引了全国的目光。重庆市国土房管部门主动回应市场变化,积极出台措施,迅速向市场传递出稳定信号,楼市逐渐恢复平稳。

事实上,重庆房地产市场一直被称为国内楼市的“一股清流,”当2016年国内部分一二线城市商品房价格大幅上扬时,经济增速连续领跑全国的重庆,房地产市场却波澜不惊,主城区商品住房建筑面积均价只有7300元/平方米,而且一直没有限贷限购。

记者采访了解到,重庆房地产市场长期保持稳定的秘诀,在于重庆市委市政府以市场规律为导向、以民生保障为根本,牢牢抓住“土地供给、建设规模、税收调节、按揭杠杆、‘市场+保障’双轨配置”五个关键环节,构建起房地产长效调控机制,保持了房地产市场平稳健康发展的基础。

把好土地“总开关”,科学把握供求关系

重庆集大城市、大农村、大山区、大库区于一体,城乡和区域差距大。近年来,随着工业化和城镇化高速发展,重庆城镇住房需求一直较为旺盛。为适应市场需求,重庆把握土地供给这一关键性因素,科学调控土地供应量和土地价格,为房地产市场发展提供一个相对稳定的“基本面”。

房屋具有不动产属性,地价涨房价必然涨。重庆是较早进行土地储备的城市,国有土地储备机构遵循“超前储备、一步到位、细水长流”的原则,在城市规划区范围内储备了充足的发展用地。储备地使用兼顾公共事业和房地产开发,大体对半开,较好满足了城市基础设施建设和房地产开发的需要,根除了土地供应短缺倒逼房价大幅上涨的“魔咒”。重庆市一直坚持将楼面地价控制在当期房价的1/3左右,如果地价过快上涨,政府随时调整供地时序和节奏,避免了地价抬高房价。

房屋还具有商品属性,价格受供求关系影响。重庆市从城市发展规划入手,按平均每1万人1平方公里控制城市开发规模,按人均30米至40平方米控制住房开发总量,并按房地产投资占年度固定资产投资25%的比例进行流量调控,从而确保房地产市场供需基本平衡。

低中高“三端”调控精细化,房地产也需供给侧思维

房屋具有民生品属性,需要构建以政府为主体进行基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在重庆的住房供应体系中,低收入群体靠保障性住房,高收入人群购买高档商品住房但要征房产税,约70%的一般收入家庭购买中小户型、中低价位商品住房。

如此供给侧“三端管理”使得重庆的房地产市场价格和成交量基本保持平稳,连续多年供应量和成交量都排在全国前列,较好实现了居者有其屋的民生保障目标。

重庆大学建设管理与房地产学院教授马智利认为,无论房价怎么平衡,总有20%至30%的低收入群体无力购房,而重庆近年来大力实施公租房建设,通过“双轨制”实现了对低收入群体的住房保障。

此外,重庆通过房产税试点调控房屋持有成本,既有利于社会公平和房产户型结构合理化,也从一定程度上制约了住房价格上行空间。而其针对在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”人员购买第二套房征收房产税的政策,更是让外地“炒房客”有所顾忌。

在有效解决和引导高低“两端”的情况下,重庆对广大的中端消费群体加大公积金保障力度、大力推行住房货币化安置,较好满足了老百姓的刚性住房需求。

把握房地产金融属性,严控杠杆防范风险

重庆市国土房管局作为房地产主管部门,一直对房地产金融风险保持高度警惕。去年年初,在市场监测中发现“首付贷”苗头后,立即开展了专项清理排查,将风险化解在萌芽阶段。

房地产还具有金融属性,金融调控的核心环节就是按揭比例,零首付容易造成泡沫诱发危机,零按揭则会窒息市场。因此,实施按揭调控,就是在零首付与零按揭之间选择一个合理比例。

重庆针对不同住房需求,实行差别化住房按揭贷款政策。首次购房首付20%、二套房首付30%、三套及以上(贷款未结清)全首付,引导银行资金合理配置,既满足了居民住房需要,又有效防范了风险。据重庆市银监局统计,截至2016年底,重庆全市房地产不良贷款率约为0.6%,低于同期各项贷款不良率约0.5个百分点。

重庆市国土房管局有关负责人介绍,作为重庆市房地产调控牵头部门,该局经常联合金融监管部门和各大商业银行开展市场调查研判,对房地产信贷问题早发现、早解决。

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