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地产大变局,恒大领跑新时代

|本文由华商韬略原创

|首发于微信公众号:华商韬略(hstl8888)

|作者:毕亚军

许家印先生旗下的恒大足球俱乐部有句深入人心的口号:冠军终归这里。

1月6日,这句话对他和恒大有了新意义——

当日,中国恒大(HK.3333)发布公告,公司2016年全年实现合约销售额3733.7亿元(元人民币,下同),超越此前已发业绩公告的万科和碧桂园,稳稳地成为了全球第一大房地产企业,不但改写万科把持一哥地位10多年的传统格局,也写下当年平均每天销售超10亿的全球地产新纪录。

◆不只是第一大

恒大的全球第一大,不只是销售规模的第一大。

创下合约销售额第一的同时,恒大的销售面积也稳居首位,高达4469万㎡,且销售回款和现金余额同为行业之冠,并双双超过了3000亿大关。

尤其现金余额,截至年末,中国恒大的现金余额高达3043亿,不出意外,这也将是史上唯一现金余额超过3000亿的地产企业。

而在2016中报的对比中,当时还只有2120亿现金余额的恒大,其手握现金就已比万科(718亿)、碧桂园(494亿)的总和还要多出超过900亿,甚至比“两桶油”(中石油1208亿、中石化864亿)的现金余额总和还要多出将近50亿。

除现金余额高居全行业之首,恒大还在近年来房地产利润率持续走低的背景下,保持了毛利率与核心业务利润率的逆市上扬,在地产企业最重要的命脉土地储备上,恒大更在许家印坚定看好中国地产业前景的背景下一骑绝尘。

2016年的中报显示,中国恒大截至当期的土地储备高达1.86亿㎡,连续多年位居全国第一,这也为其持续坐稳全球第一提供了最核心和最基础的保障。

恒大的高负债率一直备受市场关注,甚至质疑。2016年中报显示,截至当期,其借款总额为3813亿,超过80%的资产负债率一度“爆表”。但与之对应的是,1.86亿㎡的优质土地,市场估值已高达5700亿,土地增值额更高达3105亿。

以高负债换土地大储备,若土地贬值,这会成为公司的灾难,但若土地增值且现金流和运营能力足以支持高速发展,则意味着更高的利润回报。

托中国房地产市场的福,也托始终能保持充沛现金流和高速发展的能力,恒大的高负债换来的正是更高的回报,而且是相当高的回报——因为其土地储备,相比不少同业而言,不但来得大,而且来得更便宜。两个显著的例子是:

美国次贷危机引发的金融海啸肆虐中,很多地产企业都怂了,恒大却1年间土地储备膨胀8倍;2015年,新一轮房价普涨前的最后闷局中,不少同行都在谋求退出,许家印却接连耗资超过600亿,从香港新世界、华人置业、及中渝置地等港资同行手中,收下总建面超过1700万㎡的15个大型项目。

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