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央行参事:政府所得占房价6成 房价越调越高

10月30日,中国人民银行参事盛松成教授出席2016首届世界区块链大会暨互联网+制造业创新发展高峰论坛并发表主旨演讲。他表示,中国房地产市场供给方面的问题较为突出,我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合,短期调控与长期调控相结合,并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控基础上,进一步完善供给调控的措施,促进房地产市场平稳健康发展。

以下为主题演讲全文:

我国房地产调控的效果一直不尽如人意,房价几乎单边上涨,似乎越调控,房价越高。就一线城市和部分二线城市而言,我们认为,调控效果欠佳的主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月,国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说,需求调控主要侧重于短期,供给调控则更加侧重中长期,且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下,在分类施策、因城施策的背景下,我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合,并处理好房地产市场与经济发展的关系。

一、我国房地产调控以需求调控为主

我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性,反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征:当房价过高时,通过抑制需求来给市场降温;而在房地产低迷或萎缩的时期,同样是运用促进需求的手段进行调控。例如,2005年出台一系列需求调控措施后(包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等),房地产销售增速有了明显回落;房地产市场在2008年、2012年的上行,以及最近一轮房价上涨(2014年底开始),也都和各部门放松对需求的管制有关。

最近,热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例,9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构,加快自住型商品住房用地供应,强化"控地价、限房价"的交易方式,进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继"沪九条"之后,又于10月8日公布六条措施,严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策,以确保房地产市场平稳健康发展。

通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政(如表1所示),可以看到,各地房地产调控举措中,既有需求调控,也有供给调控,但仍然以需求调控(如限贷、限购政策)为主。并且,需求调控的措施更加具体、可落实,而供给方面的调控举措则是比较笼统、原则性的,短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量,效果几乎是立竿见影的,但却不是一个"治本"的方法。并且,我国房地产供给方面的问题比较突出。

严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。 加大住房用地供应力度,提高商品住房用地的中小套型比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%;推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行;严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策,产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的,其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理;加快推进旧区改造和"城中村"改造。

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