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原创 一年446家房企破产,投资客的噩梦,还是刚需者的福音?

文 | 磐石之心 编辑 | 金秋

来源:磐石之心

楼市与股市就像是跷跷板的两头,一头低,一头就会高。

2019年是楼市极为惨淡的一年,也是股市极为红火的一年,90%的偏股基金获得大丰收,年内涨幅很多都在50%以上。

一直以来,股市和楼市总是各有一群坚定的唱多者。"不投资楼市,中国的股市能投资么?"的陈词滥调仍然不时闪现。

虽然外界称中国股市为"赌场",但是投资者却把2019年的股市被称为"结构性牛市"。A股指数虽然一直徘徊不前,但是许多有题材、有业绩的个股出现爆发式增长。

比如,白酒、医药、调味品、猪肉、科技、5G等相关概念的股票都实现了50%以上的涨幅。

那么,到底接下来投资楼市,还是投资股市?这篇文章希望能剖茧抽丝帮你找到答案。

楼市寒冬

2019年的楼市可以用寒冬腊月来形容,年关将至,房地产企业的日子不好过。很多开发商均打出降价促销牌,急于回笼资金,这也无法阻止波澜壮阔的房地产企业倒闭潮。

据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业破产,创下历史记录。有人预测,未来将有80%的开发商倒闭。

与开发商倒闭一同出现的还有信托与债券的违约。广东证监局公告,截至5月31日,颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约,合计金额超过50亿元。

10月,地产百强企业,三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈,原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。

房地产企业出现资金链断裂的新闻不时见诸媒体,让寒冷的楼市又增添了几分凉意。这个危机产生的原因并不复杂,因为开发商都是在高负债经营,负债率100%的企业比比皆是。

在房子好卖的日子里,企业能够快速回笼资金,让借的钱可以按期归还,而一旦房子不好卖,就没有钱还债,违约也成为必然。

数据显示,居民负债率持续攀升,到2017年已经占到GDP的49%。这意味着居民已经没有资金再炒房了。就在这时,前央行行长周小川呼吁:“我们要重点防止明斯基时刻!”

笔者也曾亲身经历过一家资金链断裂的房地产企业,欠债数十亿元,无法偿还。最后当地政府不得不伸手援助,勉强把没有交付的房子凑合交付给业主,而延期三年的违约金却无论如何也拿不出来了。

显然,用楼市的寒冬来形容当前的局面一点不为过。

房企融资渠道被掐断

房子卖得差,资金无法回笼的同时,融资渠道也被掐断。央行多次发文提出"不将房地产作为短期刺激经济手段",并采取多重措施禁止资金违规流入房地产。

而且要求房企必须提高自有资金的使用量,不能再全依靠银行、股市、债市等渠道的借款,从而降低房企资产负债率,降低楼市风险。

11月15日,深交所披露,美的置业一笔债券被中止审核,该债券拟发行金额为10.13亿元,债券类别为ABS。

此外,鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等多家公司ABS项目先后被"终止"。最近两个月,房企获批的ABS产品不足5只。

在股权融资市场,涉房融资项目也趋于停滞状态。据wind数据统计显示,今年以来,约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案),但仅有4家被证监会核准。

房地产企业国内融资的渠道已经被掐断,这让资金十分紧张的房企不得不选择到海外发债,借美元解燃眉之急。

比如,7月12日,房企泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券,债券票面年息15%。

数据显示,截至11月13日,2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元,已经接近去年全年发行总额(约616亿美元),已经公布的融资计划则达624亿美元。

"钱荒"是房企现在最大的困难,对于100%负债率的企业来说,真的是日子快要揭不开锅了。

房地产已成"弃子"

2008年、2016年的两波房地产牛市,有政策因素,有货币增发因素(10年间货币量增加了8倍,与房子的平均涨幅相当),也有城镇化带来的购房需求刺激,多重因素作用下,让全国房价平均翻了4-5倍。

但是自从2017年"房住不炒"政策下的严格限购限贷举措实施以来,房地产就基本被视作"风险"的根源,已经不再担当经济发展的重任了。

很多开发商、炒房客都以为"房住不炒"政策只是嘴上说说,过段时间就会松动。因为许多城市的GDP都捆绑在房地产之上,有些城市的GDP竟然60%以上来自房地产,一旦房子不好卖,土地交易就会下降,政府财政就会吃紧,限购政策松动是必然。

最近两年,一些城市纷纷以吸引人才为借口,放宽购房标准,变相放松限购政策,但是收效甚微。

许多开发商都误判了"房住不炒"政策的决心,等了3年也没等来政策的松动。

2019年8月和11月,两个季度的央行货币政策执行报告均坦诚,确认了经济下行的压力,并提出坚决不搞"大水漫灌"。重申,按照"因城施策"的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

而且这份报告还特别提出"发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用,更好地服务实体经济。"

各种针对小微企业、三农的定向降准,贷款优惠措施纷纷出台,同时严查资金以隐蔽手段流向房地产行业。总之,放弃房地产刺激经济政策的决心是坚定的,毫不动摇的!

投资楼市已无利可图

很多人仍然梦想着自己购买的房子能够再度上演2008、2016年那样的一天一个价的疯涨,这已然成了痴心妄想。自2017年房产新政出台以来,全国绝大多数城市房价都进入了下降通道。

笔者所在的城市郊区,2017年有开发商最高卖到23000元/平方,到了2018年新开楼盘已经降至1.5万以内,2019年房价继续下调至1.3万。临近年底,该区域的新楼盘又搞出各种特价房,优惠政策,房价不足1.1万,首付3成后,尾款还可以再分期付款。

北京这种超一线城市房价又怎样呢?据贝壳研究院指出,当前北京二手房业主调价仍然以降价为主。2019年10月,业主降价比重为91.6%,为"317新政"以来的最高值。

该机构还指出,自"317新政"后,北京二手房均价便在波动中逐步回落,当前北京二手房均价为5.8万元/平方米,与去年年底持平,较2017年3月的高点累计下跌13.6%。

图:万通董事长冯仑

那么,行业里的大佬们是如何看未来房价走势的呢?2019年10月底,冯仑在谈论房产投资时说:"如果房地产市场是在完全的市场经济条件下,各项政策都很稳定,持有一个不动产来对冲通胀风险的做法是特别对的。"

他同时又指出,资产如果没有流动性,就不是一个好的资产,好的资产要有流动性,要能增值。所以,如果是我,(在目前房子销量差,难变现的情况下)除了拥有自己住房以外的第二套,甚至第三套房,我就卖了,换成别的资产,流动性大的资产。

好友潘石屹更是在践行冯仑的"不动产换流动资产"理论。有媒体报道称,潘石屹夫妇变卖了SOHO中国持有的大量商业物业资产,这不由得让人想到了2012年变卖几乎所有国内地产项目的港商李嘉诚。

而曾经被誉为最懂经济,最懂房地产市长的黄奇帆在5月份复旦大学的一个演讲中提出:多数城市房地产投资占GDP比重超过60%、银行贷款80%是房贷、地方税收40%是房地产税收、房价收入比失衡(国内40年不吃不喝买套房,美国纽约,英国伦敦只需要10年)……

与此同时,黄奇帆还预测未来将有60%的房地产企业倒闭,未来十年平均房价增长率不会高于GDP增长率(大概在5%左右)。

黄奇帆还认为,城市化进程接近尾声,房地产供求关系正在被彻底改变,此前供不应求的局面不复存在,货币也没有大量增发的基础,因此房价彻底失去了上涨动力。

我们如果按照黄奇帆的预测,房价每年涨5%来计算,你购买总价200万元的房子,持有房产5年将获得怎样的收益?答案:亏损22万元!

二套房首付款:40%*200=80万

贷款120万利率5.7%,5年总共还款为138万,利息为18万;

80万元按照理财利率5%计算,五年的复利为22万。

5年持有房产的利息总计为40万。

按照房价每年涨5%计算,五年可以涨50万元。

50万减去40万利息,等于10万。

而如果你持有80万本金,5年的保本收益是22万,因此你这次买房的收益是亏损12万元。

如果你持有的是二手房,可以通过出租的方式,获得每年4万元的租金,5年获得20万租金。仍然无法追上80万元的保本投资收入22万。

因此,投资房地产已经到了很难赚钱的时代。而且你还面临着人口总数下降,房价下跌,房子迟迟无法出售的风险。

股市凸显赚钱效应

楼市和股市是一对欢喜冤家。在楼市低迷,投资不灵的时候,资金就会流到股市。哪里低洼,资金就去哪里,这是全世界不变的铁律!

有人会说,A股的指数10年没变了,从2009年的2800点,到2019年的2900年,几乎原地踏步。还有人说,中国股市,那就是交智商税的地方。什么都没有投资房子靠谱!

的确,如果仅从指数的变化看,中国A股市场确实没有任何赚钱效应。但是进入2019年之后,在毛衣战的大背景下,中国股市走出了结构化牛市,指数开始触底反弹的同时,大量优秀个股遭遇资金追捧,涨幅惊人。

比如,茅台从2018年底的500元,涨到如今的1200元,已经涨幅超过100%。

而且今年以来,两市已有171只翻倍股,占全市场的比重近5%,涨幅超过50%的个股更是多达549只,占比近15%。

图:部分年初至今涨幅超100%的个股

与此同时,2019年是一个不折不扣的资本大年。统计显示,2019年以来新成立基金数量842只,合计发行份额10275.73亿份,双双创出历史次高,这是继2015年来,国内新基金年度发行第二次破万亿份。

股市的造好、资金的涌入与政策息息相关。当局给股市的定调是:"不断完善资本市场基础性制度,使之真正成为经济运行的'晴雨表'和促进经济高质量发展的'助推器'。"

与此同时,支持股市的政策如同雨点一样不断出台,A股改革正在进行时。对内降费减税,增加企业利润;对外,放开外资限制,加大股市流入资金量;

逐步推行注册制,完善企业退出机制,推出科创版,让更多中小企业能够上市融资……

从央行定向降准为实体经济输血,再到改革股市,增加企业融资通道,股市已经成为只能赢不能输的一场战役。

而且中国股市正在由散户主导的时代向专业投资者、公私募基金主导的时代过渡。这意味着,那种胡乱炒作概念、暴涨暴跌的时代结束了,股价将越来越反应企业价值,股市也逐渐变成真正的投资圣地。

因此,在这个节骨眼上,投资股市比投资楼市更加可靠。笔者也正在加大对股市的投资,希望踏准资本市场改革的风口。

结 语

每次写房产的文章,磐石之心总是战战兢兢如履薄冰。经常读我文章的人都知道,本人是坚定的房地产政策批评者,坚定的冷眼看房市。

也因此收获了许多的质疑,谩骂。记得2017年10月,我曾写过一篇文章《共和国迎来最后一波炒房客》,如今这个预测已经基本成为现实。

对房地产的冷静判断,一方面来自于数据分析,另一方面则来自于对社会、人性的观察。

身边越来越多的90后、95后没有存款,只有花呗、借呗、白条。越来越多的年轻人感觉自己无力购房、无心结婚,更无心生育孩子。

连年大幅下滑的生育率;越来越多因高租金而离开大城市,回到小县城的大学生;越来越多开店租金和人工成本,大量小吃店、零售店铺的倒闭……

全国各大城市周边郊区越来越多耸入云间的大楼,一到夜晚,亮灯的没有几户,意味着可怕的空置率。

几乎所有交流过的人,无论是商人、学生、小贩、打工族,每个人都感叹房价与收入不匹配,都感叹买不起房子……

这都让我内心十分清醒的意识到:房地产的黄金时代结束了!

最后,还是要给年轻人和投资者支招:

第一,年轻人要不要买房?买房与否,主要看收入。如果你收入水平很不错,买房后,每月还房贷,不会产生生活压力,完全可以买房。房价目前是平稳的,不可能暴跌,也不可能暴涨。

如果你收入不高,就不要盲目买房,这会导致生活窘迫。租房,更能提高生活品质。有人说,租金成本也已经水涨船高。但是对于年轻人来说,买房往往会把自己套牢,失去奋斗、拼搏的勇气,也丧失追求梦想、更换城市的机会。

另外,国家也正在探寻类似新加坡的公租房政策,以实现"居者有其屋"。这些都能有效缓解住房压力。

第二,要不要投资房产。有很多人觉得有钱就要买房,最好给儿子也买一套留着。其实房产的折旧非常严重,30年前的老房子,已经无法住人,比新房要贬值很多。

以未来房价5%的增长速度来看,你留着资金做其他流动性更好的投资,未来想要买房也不会吃亏。

给孩子留一套房子,大概需要持有20年,大概率是赔本买卖,不如将钱投入到孩子培养中。授人以鱼不如授人以渔,让孩子拥有未来,比一套房子更有价值。

当然,以上只是个人观点。由于经济的复杂性,谁都无法做出精准预测。这不是物理学,利用数学公式就能轻松计算的事情。

投资的是自己的钱,是自己的事情,盈亏自负!所以,你大可不必为此大动肝火,读后轻喷!

磐石之心,知名评论人,《解密小米》《互联网黑洞》等书作者,专注于金融、科技、互联网、房产等领域的趋势分析。

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