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原创 “拧干”楼市:信托死守3万亿 谁将被淘汰?泰禾、正荣等要注意

​高杠杆高负债,请自查。

中国房地产融资的“水龙头”突然拧紧了。

7月16日,中国银保监会阿拉善监管分局向辖区内两名中国银行员工开出了“禁止终身从事银行业工作”处罚,两位员工均为“四证”不全企业发放房地产开发贷款。

稍早的7月4日及5日,宁波银保监局对十多家银行开出39张罚单,罚金总计1275万元,其中近60%的罚单是针对房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为。

7月13日,发改委官网发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资(2019)778号),通知提到房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

7月11日,光大信托被曝将暂停新增融资,后辟谣称,对房地产信托项目进行余额管理,改善产品结构。早前的7月6日,新华社报道,银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警。

更早的5月17日,银保监会出台23号文,便已释放房地产信托业务降温的信号。随后的5月31日,在住建部指导下,央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS融资通道。

显而易见,对中国房地产开发商而言,2019年注定是跌宕起伏的一年。从2018年末,中国房地产企业从严控下微微抬头,到2019年迅速发展成为“小阳春”,在“地王”信息簇拥下的“盛夏”眼见着要到来。

可以佐证的是,今年以来土地市场确实已经出现了一些局部过热迹象。100城土地成交总价累计同比已经从3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%,基本呈“量价齐升”的态势。历史来看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动,2010年、2016年房地产行业融资政策的收紧都分别对应当时土地市场的高热度,尤其是“地王”的出现。

但谁也没有想到,融资突然收紧。销售额去年排名前15名的房企从业人员对时间财经表示,上述资金途径都严控后,地产公司的资金流入非常受限。地产作为资源密集型传统行业,此次的多管齐下对地产公司影响很大。

“这是个大问题。”另一销售额去年排名前20名的房企从业人员说,如果这些政策严格执行,下半年就会看到房企纷纷使用质押股票、促销、卖地等手段促进销售回款。整个企业的战略规划也随之出现重大问题,对资金、人才的吸引力也会下降。

独立地产经济学者、前方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,以前的调控政策都是导致中小房企的生存空间越来越小,大房企活得更好,但这次的政策,对中小房企和大房企一样有杀伤力。毕竟,之前扩张过快、资产负债率过高,且资金周转出现困难的不少是大房企,具有这些特征的企业都将面临危机。

多管齐下

银行贷款、信托以及海外融资三方面的监管,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,影响最大的是地产贷款。因为开发商对此依赖程度比较高,信托是其次,海外融资因为比重不是很高,目前仅是用途上管制。其实企业如果能拿到成本较低的海外融资,政策层面还是鼓励的,只是目前将海外融资的关注提高到一个新高度,关注其海外金融风险的传导,所以有所管控。

中国证券报此前采访某股份制银行行长称,只要信贷放松,银行就会加大房地产信贷投放力度,尤其是在地盘市场。这种迹象在今年尤为明显。毕竟相对于医药企业贷款而言,房地产项目银行操盘多,从上到下都看得懂,知道风险点在何处,操作起来更熟练。

中原地产首席分析师张大伟表示,前期全社会资金非常宽松,银行、信托想着办法帮房地产走通道。正是因为6月份的地产金融数据太突出,所以政策方不得已作出收紧姿态,“否则房地产杠杆率会爆发。”

凤凰网房产统计了2019第一季度上市品牌房企授信额度排行榜Top50时发现,仅在2019年第一季度便有16家房企的授信额度使用率过半。包括碧桂园、恒大、保利发展、阳光城、新城控股、世茂房地产等多家知名房企。其中,世茂房地产的授信额度使用率高达90.09%。

早在5月17日,银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知,便政策,要求银行对房地产行业资金这块,排查表内外资金。

华泰证券在研报《融资乍暖还寒,不改强者恒强》中给出的数据显示,2019年上半年整体融资规模明显提升,第一季度融资总额为4250亿元,同比增长16%,创下2017年以来的最高值。但第二季度开始融资环境再次出现转向,第二季度融资总额为2919亿元,同比下滑22%,4月至6月单月融资总额分别同比下滑22%、18%、26%。

具体而言,2019年5-6月行业境内债发行同比下滑7%,其中公司债、短融、中票、ABS、定向工具分别同比下滑17%、15%、63%、19%、25%;境外债发行同比下滑21%;集合信托发行增速由1-4月的17%收窄至7%。

信托成为此次金融监管关注的重点,也是市场议论的热点。此前,地产业务几乎是部分信托机构的“吃饭业务”。中国信托业协会统计数据显示,从信托资金投向来看,房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。2017年以来房地产行业投向占比快速扩大,挤占了金融机构和证券市场的份额。

据证券时报报道,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

此前,中国银保监会有关部门负责人公开表示,截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元。业内认为,目前的余额管控就是要守住该3.15亿元的存量底线,不允许增加。

面对信托的余额管控,各方观点也截然不同。此前经济观察报采访到北京地区一位信托经理认为,监管对于地产信托的调控,会直接影响到地产公司的生死存亡,进而间接影响到后期的信托产品兑付问题。对此,张大伟认为“夸张”了。

公开数据显示,即便维持当前较高增速,房地产信托贷款也仅有4500亿元,占2018年约16.6万亿房企资金来源不足3%。即使房地产信托从现在起不增加,对于下半年房地产企业资金来源的冲击仅在2%稍多。因此,财经评论员刘艳向时间财经表示,信托的管控对房地产行业影响非常有限。

但上述Top20房企员工并不这么认为,他更赞同信托经理所言,企业融资因此受到影响,后续信托产品兑付都可能成问题。毕竟信托处于房企拿地的关键环节,很多信托是有土地证就能放款,而开发贷则须等到四证齐全。并且,一些曲线路径进入地产的资金,明面数据应该不准确,因此信贷对房地产企业的影响“肯定不会(像2%)这么小”。

至于是否涉及到企业生死存亡,上述Top20房企员工称,从生存角度来讲,开源节流还可以顶一阵。但是从发展角度看,远虑就是近忧,有企业受干扰小,跑得快,那不进步的企业便是在后退。近在眼前的是,“几十家企业都要冲千亿,用什么冲呢?”

因为此前的信托放量涌入房地产,目前房企不可回避的问题还在于,信托到期高峰来临。根据信托业协会到期规模数据,二季度信托到期规模同比增速7月即将转正,除9月同比为负之外,到期同比增速一路回升,到年底12月,季节性回升叠加到期高峰,单月到期规模高达9000亿元以上。要知道,整个2019下半年,房地产行业境内债到期量才2517亿元。

国泰君安研报《楼市假摔,和融资的松紧之间——对前端融资收紧与近期数据的点评》则通过对比前期政策表明,此次金融管控处于松紧之间。该研报认为,信托和海外债新政,都是针对土地市场过热的前融收紧,相对于2018年4月27日资管新规使得信托净偿还和2018年6月30日海外债直接停发,此次管控并不算严。但对比2019年上半年信托和海外债的爆发增长,此次管控又显然有意紧缩。可见本次金融监管导向是融资规模不增不减,处于松紧之间。

该研报还称,较松的融资环境会让房企多拿地、少卖房,一如2019年上半年行情。如果当前的政策是让融资现金流为零,则会促得开发商更偏向于多卖房、少拿地。多方信源对时间财经称,下半年土地市场热度将下降。上述Top20房企员工则直言称,下半年是置业的好机会。因为在多方融资渠道受阻的情况下,房企必然加快促销回款。

问题来了,那些销售不稳定的公司会被淘汰吗?

谁会中枪?

与普遍认为杠杆高的企业有危险不同,易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示,杠杆测算比较复杂,但因为这个值比较直观,所以成为市场分析的首选。由于每家企业情况不同,并非单纯的杠杆高就风险高。

反而需要注意的是,那些销售业绩一直不好的企业。因为这些企业很难从销售利润中获得资金流动。销售波动性很大的企业也需要注意,因为销售波动的企业往往项目不多。

根据海通证券统计的前50强房企销售及同比情况,2019年1-6月权益销售金额同比下降幅度超过10%的房企有泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展、正荣集团、融侨集团、融信集团、佳源集团。

同期操盘金额同比下降最显著的有,正荣集团2019年上半年操盘金额同比下降40%,泰禾集团下降31.8%、融信集团下降26.1%、华夏幸福下降25.1%、建发房产下降16.3%。

若仅看2019年6月这一个月的权益销售金额变动,显然下降的幅度急剧增加,其中建发房产2019年6月权益销售金额同比下跌226.7%,俊发地产下降100%,泰禾集团下降57.9%,蓝光发展下降48%,祥生地产下降42%。

预亏的也不少。据中银国际证券研报显示,截至2019年7月15日,房地产板块已有40家公司发布中报业绩预告,其中17家预增、略增或扭亏为盈。21家首亏或续亏,2家不确定。21家首亏或续亏的房地产开发商企业包括,阳光股份、财信发展、嘉凯城、大港股份、中房股份、中洲控股。

此次非标准化地产融资监控,既为土地市场而来,显然上半年高价拿地,甚至拿下“地王”的房企,后续压力更大。7月15日,中海地产以79.4亿元获得北京丰台区花乡造甲村地块,摘得2019年全国总价地王。6月24日,龙光地产以65.85亿元的总价拿下被称为“史诗级”土地的深圳龙华地块。4月16日滨江集团以最高限价52亿元家自持22%竞得拿下杭州单价地王。

值得一提的是,“778号”文件明确,境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。这意味着,近期发行过中短期限美元债的房企,在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务,而不得通过境外续债的方式维持境外债务规模。显然,这对于之前发行中短期限美元债较多的房企资金链将会构成较大压力。

民生证券研报将发行期限为3年以内的美元债定义为短期限债券,梳理出了发行短期限美元债较多的房企(大于等于20亿美元)。其中,正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债,而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高

某不愿具名的分析师告诉时间财经,5月中旬,网传住建委和央行联合发出了一份非公开口径,要求暂缓对总计20家房企在公开市场融资,这份名单或是此次非标准监管下最头疼的企业。时间财经从多途径确认,确实存在一份这样的名单,据传名单包括阳光城、招商、金地、旭辉、中铁建、融信、龙光、新城控股等

严跃进表示,类似新城控股,因董事长意外事件或导致公司单一某类金融兑付问题,随后扩大演变成整个资金面恶化。泰禾集团作为广为市场关注的高杠杆企业,反而因为及早采取相应措施得以喘息。同样被市场密切关注的富力地产、融信集团都需要后续持续关注。

当然,房企外部融资途径并非被一刀切。严跃进介绍,发改委的一些企业债发行政策相对较为宽松,机会也比较多。此外保险业资金投资的地产在政策上也相对宽松。小微企业贷款和普惠金融相对也管控较小。(北京时间财经 陈世爱)

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