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中国楼市,2019只允许“春天”

来源| 米宅(MizhaiPlus)

作者| 宋富贵

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三月,厦门楼市发生了一件大事,一件小事。

先说大事——厦门土拍第一锤落地。

3月22日,楼市复苏中的厦门,迎来2019年第一次土拍,翔安南部新城两幅好地:编号X2019P01和X2019P02!

3月22日,楼市复苏中的厦门,迎来2019年第一次土拍,翔安南部新城两幅好地:编号X2019P01和X2019P02!

拍卖公告显示,两幅地块不设拍卖底价,按照价高者得的原则确定受让人,不再设定最高限价条件:

同时,均要求竞得人在达到预售条件后一个月内一次性申请宗地商品房预售许可证,并一次性全部对外公开销售。

同时,均要求竞得人在达到预售条件后一个月内一次性申请宗地商品房预售许可证,并一次性全部对外公开销售。

拍卖的条件设置很耐人寻味,不设限价,松绑的意思明确。

而要求一次性对外销售,则意味着要求赶紧增加市场供应,两者结合,意思很明显,商品房量要上,但是价不要上。

最终,两个地块,都以25000元左右的楼面价成交,距离前年同一地段的地王,低了大约10000元的楼面价,但是比起去年低迷的地价,差不多又高了7000元的楼面价。

两个地块共为厦门财政贡献17.63亿。

2

再说小事——已经执行一段时间的厦门首套贷款利率98折已经被多家银行收回,开始执行基准利率。

说实话,从98折变成基准,实际上还款的变化并不大。

以商业贷款200万,30年,等额本息来计算,贷款利率由原来的基准98折变为基准,则总利息由177.7万元上升到182.1万元,利息总额增加4.4万元。月供由10493元变为10614元,每月要多还121元。

一个月10000的月供,多还100元,多出了百分之一,对于一个厦门买房家庭来说,影响基本上可以忽略不计,所以这是一件小事。

然而,对于厦门,对于中国楼市,却发出了一个明确的信号。

对于2019年,对于楼市,国家调控的手段不单单要放松,“升温性”调控。

在某些城市,在某些时点,在某些市场情况下,也要进行“降温性”调控。

3

风水轮流转,在中国一二线楼市一片春风的三月中,去年可怜兮兮的厦门楼市开年却分外扎眼。

今年1月份以来,厦门楼市成交就开始表现强劲。

1月份共成交3166套,环比增长42%,同比增长312%,创下近一年的月度峰值。

2月份厦门全市新建商品房成交999套,其中一手住宅成交505套,值得一提的是,2月18-24日,厦门一手住宅成交223套,环比上涨237.9%!

然而,更为抢眼的是二手房的交易。

2月份厦门二手房成交2115套,其中二手房住宅成交1746套,日均成交约87套。

同时,二手房数据更加具有真实性,因为买房双方都是散户,更加体现真实的市场预期和信心。

可以说,厦门楼市已经完全回暖。

所以,就在这一片春风之中,进行了上面的土拍。

这次土拍对于厦门政府和财政,这是一个好消息,因为土拍恢复预示着房价和地价今年筑底成功,同时也预示着房市的回暖信号,也被开发商认同。

对于,厦门的投资客,这也不是坏消息,因为这个刚刚好的地价,预示着房价还有价格的上升空间,因为距离同一地段的地王来说,毕竟距离前年的差价还是有一定空间。

4

然而,问题来了。

这样暖洋洋的市场,还需要再放松吗?

当然,不用,甚至需要降降温了。

所以,在全国一片调控放松的大背景下,厦门却逆势而动,开始了降温调控。

当然,从98折变成了基准利率,其他都没变,甚至连购房者都没感到压力。政府想通过这个“微操”,告诉所有人,什么才是真正的“因城施策”。

从二月下旬以来,很多一二线城市都在回暖。

南京,3月21日、22日,河西的2个楼盘公开摇号,共有7766人参加购房摇号,中签率分别约为6%和7.8%。

杭州,3月13日,某楼盘308套房源,共11377组意向客户登记,中签率低至2.7%。

杭州,3月6日,262套高层房源,17290组客户报名登记,平均中签率低至1.5%。

而四个一线城市,北京、上海、广州、深圳,2月成交面积同比去年增长了从54%到10%。

可以说,对于中国主要的一二线城市,谁也没想到。

冬天是那么短,春天是那么快!

那么,按照这个速度,“夏天”是不是也快到来了。

很显然,这是一个“官方”不愿看到的预期,同时也是一个危险的信号。

一旦2019年的夏天,变成了2016年的夏天。

实体经济怎么办,大家都拿钱去买房了,再宽松的流动性只能便宜了楼市。

房住不炒怎么办,三个月50%的价格涨幅,你就是出台再严的调控,也架不住中国老百姓的民间智慧。

更别说已经许久未曾从提的“坚决遏制房价上涨”,怎么办,一切政策的出发点还得转向。

很显然,政府已经意识到这个危险性,即使地方政府没有意识到,中央政府一定也会帮他意识到。

所以,才会有了厦门楼市的那件小事,收回房贷利息折扣,改为基准,要降温。

5

2019年的一二线楼市,一定是一个微妙互动。

楼市短期的温度,影响因城施策的微调,而因城施策的微调,又会反过来影响楼市的短期短期温度。

所有楼市快速复苏的城市的调控,都会在“放松,收紧和维持现状”中进行微调,而维持现状我们称之为“平”。

对于2019年全年,不会出现2018年下半年,那样一直收的调控。

同样,对于2019年全年,也不会出现2015年,那样一直放的调控,甚至全国一起放的调控。

上半年,很多城市将是,以放为主,以平为辅。

在下半年,当楼市交易量回升,土地成交率稳定的情况下,一定会有城市加入“以平为主,以收为辅”的态势,尤其是厦门那种拍地可能带来市场突然升温的情况下,以防止其突然入夏。

当然,更多的城市会,在房地产升温达到春天的时候,政府选择“以平为主,以放为辅”。

全国不会一起开始“放、收、平”,可能这个城市在放,而另一个城市在“平或者收”,收收放放成为常态。

好了,总结一句话。

2019年,已经开始的小阳春表明,它一定不是一个很坏的年份,还是那句话,对于中国的主要一二线,市场绝对不会差过2018年下半年。

但是,他也绝对不会有大行情,无论是国家大行情还是城市大行情。

中国楼市,2019只允许“春天”,冬天和夏天都不行。

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