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原创 “中央一号”文件释放重要信号:房地产税将会提速?

最近两天,有两个大消息格外令人醒目。

有分析认为,农村集体经营性建设用地的入市,意味着对现有以土地出让金为主的财政体制产生重要影响,在土地出让金增量下降的情况下,需要通过房地产税的形式进行配套补充,所以房地产税出台的可能性很大。

而对于第二点,“整合房地产交易、办税、办证业务流程”则意味着房地产税或将提速!那么如何来看待上述两大消息呢?

第一,我国土地性质主要分为两种,国有土地和集体土地,城市住宅下面的土地一般是国有土地,城市郊区和农村土地一般是集体土地,国有土地和集体土地最大的不同是国有土地需要缴纳土地出让金,而集体土地不用,一般土地出让金占到房价的60%-80%,城市的房子之所贵主要是地价贵而不是房价贵。允许集体土地入市意味着不用缴纳土地出让金的土地进入城市市场,对地方财政收入造成影响。

但是近几年,我国财政收入逐渐由“增量为主”向“存量为主”转变,表现在两个方面:

1、全社会的货币增速在下降,广义货币M2增速过去20年几乎都保持20%的幅度,但是从2017年下半年开始降低到个位数。国内GDP增长从原来10%的高速度增长,到现在6.5%左右的中高速度增长,这就意味着财政收入依靠增量M2,增量GDP的模式发生变化。

2、随着国内近20年的房地产开发,超大城市可供开发的增量土地已经明显不足,有一组数据显示,2016年7月,北京房屋总成交2.9万套,其中,新房成交0.7万套,二手房成交2.2万套,市场呈典型 “存量房市场”特征。这将对未来地方土地出让金收入产生重要影响。

基于此,未来房地产相关税收可能会从增量转向存量,即房地产税。众所周知,我国目前与房地产相关的税费虽然不少,但主要是增量税收或者说是交易环节的税收,比如营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税。但是类似于房地产税这样在持有环节的税种很少,在交易环节方面的税收过重,一方面容易抬高房价,另一方面不符合经济发展新变化的需要。

第二,房地产税的征收是一项系统性工程,涉及的面非常广,比如事前需要弄清全国到底有多少房子,分别在哪里,到底谁持有等,这就需要在房地产交易、办税、办证业务流程方面加快进程,但是并不意味着房地产税征收的加速,因为它涉及到法律层面的问题。

1、很多人都以为,我国的房地产税早就有了,但其实不然,1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税,2007-2015年税率维持在3%左右,但它有两个重要特征:A、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。B、“个人所有非营业用的房产”免征房产税。可见,它只是对房产征收的一种税,同时个人住宅是可以免征的。

但是本文提到的“房地产税”和原来的“房产税”不同,这里多了“地”字,即这里不仅对房产征税,还要对房屋下面的土地征税,这就涉及很多问题,比如现在房子的产权是40年或者70年,买房人缴纳了土地出让金相当于一次性支付了70年的“租金”,未来的房地产税如何解决可能存在的重复征税问题呢?这也是需要思考的。

2、根据“立法法”房地产税是一个税种,需要有法律依据,也就是“立法先行,充分授权,分步推进”。既然是法律,涉及的流程肯定不少,有分析预计,房地产税立法的过程可能是“中央立法——启动试点——总结试点经验——地 方上报细则——中央统筹安排——全国推广”。如果是这个程序,现在第二步还没到,可见房地产税的出台不可能那么快,在2021年能出来已经很不错了。

第三,我国目前与房地产相关的税收当中,与房地产税最密切的是上海和重庆的房产税,上海的是执行0.4%~0.6%的差别化税率,而重庆是对高档住房征税,从结果来看,对于降房价的作用有限。

其实房地产税的功能不是为了降房价,世界上也没有一个国家因为房地产税的出台而导致房价出现转折,原因有两点:1、世界各国的房地产税率都不算高,有些地方持有一套房的税费比水电费还低。2、现在世界各国包含中国普遍进入减税周期,未来在征收房地产税的同时,很大的可能会在营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税上有减免或者取消,这对房地产税带来的影响有对冲作用。

最后说一句,城镇化是人类历史发展的必然趋势,城镇化分为四个阶段:第一是农村人口进入城市;第二是小城市人口进入大城市;第三是市中心人口向郊区转移;第四是城市群。目前我国四个阶段同步进行,但第三、第四阶段更为突出,这意味着中国房价的潜力来自于超大城市效区的房子,或者周边可承接产业的小城市。只要这个趋势没变,房地产税对省会以上城市的影响极为有限。

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