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专题丨2019亿翰人春节返乡见闻系列(5)——五湖四海

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《回乡偶书》

(唐)贺知章

离别家乡岁月多,近来人事半消磨。

惟有门前镜湖水,春风不改旧时波。

不知不觉来到“返乡见闻”专题最后一期,

就像《流浪地球》导演郭帆所言:

“我们买房子买的不是物理空间,

而是一个家庭,

里面住着父母、老婆、孩子,

这个物理空间承载着我们所有的情感。

中国人特别有家国情怀,即便发生了灾难、战争,

很多人也不愿离开家乡,死也要死在那儿。”

亿翰君更希望通过此系列

传达给每一位在外漂泊奋斗的旅人们:

“无论你身在何处落于何地,

记住家是你身后唯一的归属,

记得常回家看看,记得多陪陪父母。”

“亿翰返乡计划”

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目录

◆本期关键词:五湖四海(华北、西南、西北、东北)、价值洼地、市场回溯、品牌开发、旅居养老、区位为优、资源为王、棚改货币化安置新思路

前情提要:北京、环京及天津等地政策趋严,京津购房政策收紧,河北省核心城市产业转型和经济发展取得发展进步,使得价值洼地效应显现,当地投资增加,楼市重新复苏。

华北市场进入改善需求的集中释放期,大型品牌开发商主导市场,未来市场的主流产品将以改善型产品和一步到位的大户型产品为主。

中西部部分城市房地产近些年因棚改、货币安置化等原因,当地市场获得显著提升,但如今去库存效应已相对充分,市场需求存在透支情况,未来房价上涨或将被抑制。

极端的地理气候和落后的经济条件使得东北人才大量外流,经济发展动力严重不足,当地房地产市场不景气,三四五线城市的房价上涨极为缓慢。当地开发均为本土的房地产开发企业,鲜有大型房企进入,刚需产品为主,投资性需求较小,房价溢价率较低。

▶东北篇:

①黑龙江伊春市-----《资源型城市的缩影

②吉林长春 -----《直抵黄龙府,农安势在行

▶华北篇:

③河北唐山 -----《三四线的典型样本,京津冀最后一块洼地被填平》

④内蒙古包头 -----《楼市流浪,平稳再续》

⑤内蒙古凉城县 -----《不只有鸿茅药酒》

▶华中篇:

⑥河南郑州 -----《“郑”因有你,“豫”见不凡》

▶西北篇:

⑦甘肃天水 -----《羲皇故里,别有风光

⑧陕西宝鸡-----《三代人的中国城市化缩影》

▶西南篇:

⑨云南大理 -----《风花雪月之下,房价“野蛮生长”的小城

⑩云南玉溪-----《二线周边的三四线小城》

东北篇

张起灵

河北唐山——三四线的典型样本,京津冀最后一块洼地被填平

坐上开往家乡的火车一路向北,

火车逐渐结冰,车门的冷霜逐渐变厚。

这是通往中国最北边的铁路,

跟气温一样,家乡的经济也是一样的冷峻。

黑龙江的问题还是东北的通病,效率低,人才外流。

最直接原因,当然人才外流,和本省生育率低结合起来,就形成了可怕的青壮年缺失现状,都是老弱病残留在家乡,经济怎么可能有活力?

再结合最新的各省社保统筹,黑龙江都是负数了!

图:库尔滨雾凇景色

而我的家乡所在离哈尔滨458公里的伊春市,伊春市与俄罗斯所接壤,有世界上面积最大的红松原始林,号称为“天然氧吧”。被誉为“祖国林都”、“红松故乡”。

伊春主要资源是林业,自90年代封山育林后,主导产业 “冻结”,经济连年下降,失业严重,人口流出。近年伊春提倡重点发展旅游业,但因地处深山,交通不便,旅游发展受到阻碍,发展缓慢。说到旅游我要为家乡做做宣传,南方的朋友对冰雪有着独特的热爱,我再这里给朋友们推荐库尔滨雾凇,在这里你可以体验零下40度冰雪盛宴,但是不要怕个人经验这样温度要比上海早春雨季要缓和。“寒江晓雾,正冰天、树树凇花云叠。昨夜飞琼千万缕,谁剪条条晴雪?冰羽晶莹,霓裳窈窕,欲舞高寒阙。烟波照影,翩翩思与谁约?”出自《念奴娇·雪柳》生动形象的描述了库尔滨雾凇的身姿。这里是“林都伊春冬季摄影大赛”推出的十大景点之一。

图:库尔滨雾凇景色

人口外流,使得“返乡置业”成为促进家乡房地产发展的主要动力,近年伊春楼市有个特点,出现装修比房贵的现象,主要因伊春自身房价不高,均价在5000左右,偏远一点的房价只有4000左右,百平米总价只需40-50万,一二线城市首付的价格。因此为提升住房品质,装修成为主体,举个例子有位朋友,工作在北京婚房定在伊春,42万全款买了套高层,装修花费近55万,这样下来也近百万了。还有在四川成都工作,工作两年回家再市辖区花费21万全款买了一套二居室,装修花费近15万,占房款的71%。种种迹象来看,外出谋发展的人,购买力更强,回乡更加享受生活,追求生活品质。作为一名伊春人,希望家乡未来会越来越好。

吉林农安——直抵黄龙岗,农安势必行

鸣人

农安县——史称“黄龙府”,是西汉时期北方夫余国的王城和辽金时期我国北方的政治、军事重镇,有着2000多年的建城历史,以民族英雄岳飞的铮铮誓言“直抵黄龙府,与诸君痛饮耳”和革命先驱李大钊的著名诗句“何当痛饮黄龙府,高筑神州风雨楼”而闻名于世。

图:吉林农安辽塔(选自新浪博客)

截止2017年,农安县户籍人口达到112.8万人,全年GDP总额达471.8亿元,长春外五县之一,位于长春一小时经济圈之内。

近年来,随着东北人才的大量外流,经济发展动力不足,东北地区的房地产市场也不是很景气,尤其是三四五线的城市的房价更是上涨缓慢。

2015年以来,棚改货币化安置政策的提出及落地,全国掀起了棚改的大潮,农安县的棚改也在如火如荼的进行。截止2018年12月,农安县城共拆迁棚户区面积达到122.66万平方米,拆迁户数达10379户,在全省范围内率先实现中心城区再无棚户区的目标。

图表:农安县历年拆迁面积

年份 拆迁面积(万平方米)
2011 5.9
2012 3.5
2013 2.7
2014 8.4
2015 34.7
2016 39.2
2017 28.2

并在2016年,农安县提出了“政府购买服务”的棚改新思路,即按照政府让利、企业微利、百姓得利的原则,由政府分期付款给有能力的企业,回购商品房用于棚户区改造回迁安置用房。“政府购买服务”这一新型模式,被国开行确定为利用贷款统购存量房回迁安置模式试点县,获得融资17.5亿元,并被住建部誉为棚改“农安模式”。

农安县采取政府购买服务,货币化补偿异地回迁安置的新模式,全力推进棚户区改造虽然消化了存量房、刺激了房地产开发市场,但对农安县的房地产市场的带动作用仍是有限。从房价来看,2018年2月农安县的房价为2800元/平方米,截止2019年2月房价为3100元/平方米,同比增长仅10.7%。

图表:2019年农安县在售楼盘均价

楼盘名称 位置 均价(元/平方米)
长春未来城 烧锅镇长白西线以北 3000
明佳时代广场 烧锅镇长白公里与烧合路交会处 3000
隆达丽景世纪城 烧锅镇长白公路北行18公里 1800
兴旺香格美地 烧锅镇长白公路17公里 3100

同时,农安县的楼盘全部由本土的房地产开发企业开发建设,从未有大型房企的进入,产品户型绝大部分为刚需产品,投资性需求较小,因此房价的溢价率较低。

华北篇

迈克尔

河北唐山——三四线的典型样本,京津冀最后一块洼地被填平

●唐山房地产市场回溯:体系性修复,价值洼地填平

提起唐山,可能留下印象的更多的是大地震、钢铁水泥等词汇。实际上,近几年唐山的经济水平、市政建设、港口等都发展的比较快,其代名词早变成了曹妃甸、京唐港等代表经济发展的词汇。

2014年以前,市场同涨同跌,2014-2018年城市市场轮动效应明显,继一二线市场崛起后,2017年三四线市场开始崛起。回顾唐山楼市,和大部分三四线一样,也经历了低谷与高潮。

图:2003-2018年唐山市商品房销售额及销售均价

稳步发展期(2003-2012年):2003年以来唐山楼市稳步发展,但总体增长速度较为缓慢,在经历2008年“黎明前短暂的黑暗”之后,2009-2012年唐山楼市快速发展,宏观政策刺激、城市大规模供地、京津投资客涌入等因素共同推动楼市暴涨,但同时也因土地过量供应为市场的萧条埋下隐患。

图:2008-2011年唐山土地供应过量

深度调整期(2013-2015年):伴随着城市钢铁产能过剩,经济发展放缓,居民预期也随之发生变化。与大多数三四线一样,2013年开始唐山楼市快速下滑,市场严重供过于求,大量开发商跑路,出现了大批的烂尾楼项目,市场步入低潮期。

图:2012-2018年唐山市钢铁行业景气指数

新一轮崛起(2016-至今): 2016年930后,北京、环京及天津等地政策趋严,京唐城际规划出台,叠加唐山房价又多年未涨,为“京津冀的一块价值洼地”,投资客纷纷涌入唐山,楼市重新启动。仅仅两三个月的时间,新房均价几乎翻了一倍,二手房普遍上涨40%-70%,快速突破万元。

图:炒房团涌入唐山

除市场轮动的因素外,唐山市场的快速复苏的原因主要有以下几点:1、在国家去产能、去库存的政策背景下,唐山淘汰了大批过剩产能,直到今天钢铁、水泥等企业的整合仍在持续,同时房地产市场经过了4年的内生需求的消化,库存降至相对低位;2、产业转型和经济发展取得进步,如曹妃甸港口建设。城市建设也取得重大进展,如在采煤沉降区建设起来的南湖公园,并在2016年成功举办世界园艺博览会;3、在京津购房政策收紧后,唐山长期的价值洼地效应显现,同时2016年京唐城际规划出台,投资客炒作京唐城际概念,市场快速复苏。

●唐山房地产市场现状及判断:利好尽释,需求待积,南部余热,北部转冷

2017年3月起,河北各地市开始集中调控,相比之下,唐山限购限贷出台时间相对较晚,同时调控力度相对较小。主要原因在于此轮唐山楼市较河北其他地市启动稍晚,同时唐山市的多年积累的内生需求开始释放,调控政策主要目的在于抑制投机炒房。

图:河北省各地市调控政策一览表

2017年需求集中释放后,2018年市场的成交量开始企稳,全市月均约70万方,市区月均约25万方,在经过2018年6-9月的成交小高潮后,市场成交量走低。从价格上来看,2018年3季度以来,唐山全市价格保持平稳,涨幅收窄明显,主要原因在于各区县市场表现冷热不均,一些郊县市场开始明显转冷。长期来看,此轮唐山市区库存消化明显,虽然2018年市场成交量开始走低,但因2017年开工进度和2018年土地供应问题,市场供应量增长并不快,总体上库存仍在下降。到2018年年底,唐山市区库存存销比稳定在15-18个月。据某中介顾问所述,唐山市场最大的问题就是潜在供应太多,有很多楼盘还在开发,但是现在买房子的人都已经买过了,用不了3年就会回到2014年那种状况。当然这种说法有今年春节期间销售不如去年带来的情绪在其中,但客观事实基本成立。以唐山北部的遵化市为例,从2018年四季度以来,市场价格尚未明显调整,但是到访量和来电咨询明显减少,某楼盘只要置业顾问带人来看盘,每带1人就奖励200元的营销激励,而2018年春节期间该楼盘开盘时火爆局面已经不在。相比之下,唐山南部的一些区域市场尚有余温,如曹妃甸区。从规划上来看,这些区域为唐山的未来重点发展区域,产业政策较好,从而导致唐山内部人口由北部向南部转移,如选择去曹妃甸港口等工作,因此置业区域也集中在这些区域。从市场因素来看,这些区域未来的价值较高,而当前的房价较低,如京唐港学区房仅2000多一平,未来有较大的升值空间,因此当地的投资需求也集中在唐山南部的一些区域。

在需求的释放完毕和大量潜在的供应背景下,预计2019年唐山市场总体上将逐步走弱,北部区域如迁安、遵化、迁西等外郊县将率先呈现供过于求的态势,市场进入新一轮的调整期,市场价格将出现调整,南部区域如曹妃甸、丰润、丰南等近郊区将保持一定的热度,成交量相对有保障。

图:2015-2018年唐山市场供求量(单位,万方)

图:唐山市长期供求关系

●唐山房地产市场需求特点:大户型、大户型、大户型

此轮唐山市场的启动由投资客对京唐城际概念炒作开始,但是实际上唐山仍是封闭型市场。说到可以承接北京、天津的外溢需求更多的是一个伪命题(通勤时间和通勤成本都不支持),但回流型客群(即5+2模式,周内在京津工作,周末回唐山居住)也确实是存在,仔细分析这类客群,大部分为唐山户籍,实际上就是返乡置业客群。因此唐山仍是一个封闭型市场,以刚需改善型需求为主,部分区域内的投资性需求。在京津的外溢客群中,以唐山户籍为主,部分为文旅项目的投资客。

图:唐山的外来客户群体分析

从产品上来看,2017-2018年唐山市区成交的主面积段集中在100-140平,郊县成交的主面积段在100平左右。从唐山目前的居住户型面积来看,100平以下占比超过50%(根据返乡所闻,数据不一定准确),此轮唐山市场进入了改善需求的集中释放期。结合当地调研公司的数据,未来3年内准备置业的客群更倾向于选择面积在120-160平、均价在1.2-1.4万的产品,未来市场的主流产品以改善型产品和一步到位的大户型产品为主。

图:唐山置业调查,约550份样本

●唐山房地产市场企业策略:有两种玩法,部分企业开始收缩县域投资

从目前的市场份额来看,唐山市场集中度进一步提升,TOP3开发商市场占有率达到20%,TOP10开发商市场占有率达到35%,市区内基本以万科、华润等品牌房企为主,地方性及区域性开发商楼盘较少,已经进入品牌开发商主导的时代。

站在全市的视角下,房企在唐山的策略打法可以分为两类,一类是深耕市区,谨慎拓展外县,如万科;另一类是外县广撒网,包围市区,如恒大、碧桂园。企业呈现出这两类打法的核心原因除企业自身的投资发展策略外,也与唐山市的市场结构有较大关系。2017年唐山全市商品房成交面积约780万方,其中市区(路南、路北、高新区)约380万方,外围区县约400万方。因此,企业在外围区县也可以以跑量为主,通过布局外围经济较好、人口较多的县城在当地扎根,实现项目落地,进而进军市区。以碧桂园为例,先后在滦县、迁安、遵化、丰南、丰润等外围区县布局后,2017年进入市区,取得路北区项目,并于2018年开盘。其中碧桂园布局的外围县城和近郊区经济基本面较好,人口较多。企业在采用这两种策略布局唐山的同时,伴随着市场的变化,一些房企在唐山外围县城的策略也发生了变化。据当地知情人士透露,早在2017年进入遵化的恒大和融创已经准备撤离遵化。

图:唐山市场份额集中度

内蒙古包头——楼市流浪,平稳再续

樱木

春节档被刷爆了的《流浪地球》想必大家已经先睹为快了!夸奖之余,不禁提问,为嘛人家好莱坞看到地球不行了都直接其他星球,我们却要辛辛苦苦带着地球去流浪?下面来看看内蒙古包头市楼市流浪的情况。

春节期间,看到家乡的楼市也发生了新变化,市场提供的选择方向变得多元精准,深得购房者的喜爱。还有一个春节期间特点是“房源走近顾客”,各大商场(例如茂业天地)过年期间顾客非常多,进门可以看到恒大等地产公司在一楼做了一个小展台,十分吸睛,现场设置“春节出游必备商品”、“年货日用品”“春节食品区”三大区域,这里的确是一个可以推出产品的平台。“万达-正翔国际”商圈附近的核心楼盘,纷纷计划在年后推出房源,供广大有置业需求的客户挑选。春节期间,包头多数售楼部不打烊,随时为有购房意向的顾客提供服务。

年夜饭的一个重要话题就是最近的楼市走势怎样、热度如何。2018年包头土地市场给楼市不少惊喜:一方面,上半年土地市场从平稳开局进入了"刺刀见红"的拼杀阶段,地价屡创新高;另一方面,随着全国市场调控和政府的健康引导,土地进入了一个相对平稳的成交走势。新都市区和高新区新地频出,吸引了包括:中梁、中海、富力、融创、新城、万科等外来房地产大鳄抢滩登陆,地王"成为包头土拍界年度热词,房价也紧随地价热度一路攀升。

无论是一二线城市还是三四线城市,房价平稳有利于长效调控机制的建立,进而弱化房地产业的投资属性,实现“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。从春节前一周开始,楼市整体成交正常回落。其中,返乡置业明显降温,购房者愈加理性。

2019年的楼市主旋律是多地强调“三稳” 突出“一城一策”, 其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向,“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。所以在各个一二线城市都在稳房价及各地施行适合本地楼市的调控政策时,包头房地产市场还是比较平稳的发展着。

Eason

内蒙古凉城县——不只有鸿茅药酒

年关将近,回家过年,从机场出来,呼凉丰一级公路部分路段已经开通,原本两个小时左右的车程缩短到一小时20分钟,也不再需要在黑黢黢的大山里面盘旋而上,清明通达。凉城县的变化虽不能说日新月异,却也是年年都有新光景。05年兴建岱海电厂、近五年新建拓跋珪森林公园、大庙景区以及凉城县国际滑雪场。而近期中国第二届青年运动会(雪上项目)也正在岱海国际滑雪场举行。在回去的路上跟家人聊着家乡的新变化,妈妈说附近要建机场(暂时未查到正式文件)、听妹妹在医院的同事开玩笑说有钱要赶紧去买城南的地,发展起来肯定会涨的。

图:呼凉丰一级公路

●确实,小镇有着很多优势:

1、丰富的旅游资源。小城东侧的凉城岱海旅游区位于乌兰察布、大同、呼和浩特三市环绕的三角中心,是内蒙古第三大淡水湖。不远处还有依着温泉泉眼兴建的温泉假日酒店、大庙旅游区以及新建的国际滑雪场。小城西侧则是二龙什台国家森林公园,位于呼和浩特市东南60公里蛮汉山主峰凉城县境内。这里峡谷奇险,重峦叠嶂,植被丰盛。每年盛夏,吸引部分临近县市的游客前来观光;

2、部分优质产业。包括褒贬不一的鸿茅药酒;

3、发达的交通网络,截至2013年,凉城县共有公路115条,总里程1263.106公里,省道155.075公里,县道159.551公里,专用公路96公里,乡道546.195公里,村道306.285公里。新建高速公路1条,一级公路1条,二级公路3条。

但是,我个人的看法是小城的房地产可能会持续在一个平稳的状态中维持。小城现有的房企仅6家,而且无外地房企,是一个完全封闭的市场。也有听同学移居集宁的朋友讲集宁近一两年承接了部分北京的投资需求。因此,房企可能会选择临近的基础设施相对更加完善的集宁投资而不是选择凉城。而站在东去集宁市西区呼和浩特市的马路上看看车流:周末临近结束的下午一台台私家车从小镇开往呼市、临近春节一台台私家车又从呼市、集宁奔向小城。凉城是两个临近城市首府呼和浩特、集宁市的卫星城市。

最后,虽然小城的房地产市场不会掀起大的波澜,但是小城的生活水平确实是日渐改善,也祝愿千千万万个像家乡这样的小镇日子红红火火、生活安居乐业!

华中篇

悟空

河南郑州——“郑”因有你,“豫”见不凡

冬雪消融迎暖日,归心如箭踏归程。又是一年返乡时,处处变化新意足,总把旧貌换新颜。今年回郑州过年,的的确确感受到很多新的变化。与往年返乡感受最大的不同是,郑州的存在感更强了。

图:河南郑州全貌

一、宏观层面

首先,郑州更强了。郑州作为国家中心城市、中部省会城市,新一线城市,顶层规划让城市的面貌日新月异。2018年2月,《郑州建设国家中心城市行动纲要》正式公布,开启全面建设国家中心城市的新征程,郑州将按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”的发展思路优化市域空间布局,形成“主城区、航空城、多组团、多节点”的城镇体系,城镇化进程加快。2018年郑东新区、金水区、经开区三区自贸区获批,也为未来的发展空间注入强大动能。

其次,郑州更富了。在多重国家战略和国家中心城市的加成作用催化,带给郑州空前的发展机遇,也助推了经济的发展。2018年郑州GDP达到10200亿元,同比增长8%,一脚迈入“万亿俱乐部”。数字是冰冷的,感受是实在的。郑州市民腰包更鼓了,从私家车的数量上可见一斑。这次自驾返乡,明显感觉郑州的车更多了。2016年郑州汽车保有量突破300万辆;而两年后的2018年,郑州汽车保有量已突破400万辆,背后的驱动力量,就在于郑州的快速发展以及城市框架的拉大。

此外,郑州的人更多了。从2017年末开始,郑州正式颁布多项“抢人”政策,同时也对不同类型的人才给予资金补助。春节走亲访友,闲谈之余发现很多人已经落户郑州并且在郑州买了房子,言谈之间,喜上眉梢。以前被称为“鬼城”的郑东新区人气也逐渐旺了起来。2018年,郑州全市常住人口突破一千万。拿破万亿的GDP来计算,人均GPD超过六位数,老百姓的底气更足了。

二、房地产市场

2018年的郑州注定是不平凡的一年,2018年的郑州房地产市场也经历了不平凡的一年。

这一年,房价从疯涨到缓降,起起伏伏犹如过山车。

多项国家战略规划叠加人才政策影响,上半年由于客户需求量增长较快,郑州房价开始升温。下半年以来政府加码调控,整体市场开启下行通道,市场进入寒冬。回家跟亲戚朋友闲聊,以及逛了几个楼盘,也基本证实了这个观点。开发商让利意图明显,手段也多样。有的精装改毛坯以价换量,有的首付分期降低购房门槛。市场寒冬之下,房企降价促销抓回款成为常态。

这一年,老百姓购房更理性了。

房企促销让利的同时,质量维权、降价维权的事情也逐渐多了起来。所以多重手段促销之下,老百姓的观望情绪依旧很重,给我的总体感觉是,老百姓过得更理性了。在购房之前,他们会通过互联网、APP查询和比较楼盘信息,事先做足功课带着问题去看房。他们对楼盘的关注点,从之前单纯的房屋属性向户型设计、景观设计、开发商品牌这些方面转变,日益强调居住的人性化和舒适度。

这一年,三房依旧是产品主力,刚需客群是市场主体。

过年在亲朋好友间做了个小调查,面积段在80-100平方米左右,价格区间在120万左右的三房接受度还是挺高的,去了一个本地房企某个楼盘跟置业顾问聊了聊,卖得最好的产品是80-90平方米和110平方米左右的三房,性价比和功能性是刚需客群关注的重点。

三、未来展望

2018年的郑州房地产市场,注定是不平凡的一年。而2019年,相信郑州楼市也将更加精彩。这里简要谈谈我对郑州楼市2019年的一些思考。

▪政策端:2019年调控基调仍以稳为主,暴涨暴跌是极小概率的事情,因城施策也将带来边际放松。

▪土地端:2016年以来郑州地王频现,而过去的2018年里流拍不断,土地降温明显。市场整体下行之下,2019年房企扩张规模或将放缓,而区域价值的优劣将被放大。

▪价格端:2018年市场下行,房企选择牺牲利润对冲回款压力。如果2019年宏观环境没有大的变化,政策松动边际效应不明显的情况下,价格仍有可能继续下调。

▪产品端:郑州人口突破千万,生活水平也逐步提升,虽然刚需仍是市场主力,经济动力拉动下,居民对改善型产品的需求也将逐渐被激活,准确把握90后的居住需求、做足产品创新,将成为2019年房企的重要竞争力。

西北篇

肯德基爷爷

甘肃天水——羲皇故里,别有风光

●小城简介

天水古称成纪,因相传华夏始祖伏羲氏就诞生于此,所以又有“羲皇故里”之称,天水历史悠久,是秦人、秦早期文化的发祥地,有3000多年的文字记载史和2700多年的建城史,公元前688年秦国在此设立了邽县和冀县,是中国历史上建城设县最早的地方。境内有国家和省、市级重点保护文物169处,其中世界文化遗产麦积山石窟,是中国四大石窟之一,被誉为“东方雕塑艺术陈列馆”。

天水也是甘肃少有的山青水绿的地方,由麦积山石窟和小陇山植物园、仙人崖、石门与曲溪等景点组成的麦积山风景名胜区,是国务院公布的第一批风景名胜区,区内重峦叠翠、山环水绕,兼具江南水乡的秀美和北国山川的雄奇,被誉为陇上“小江南”。

图:甘肃天水麦积石窟

此次春节回家,对家乡房地产市场发展的全新认知。

●房价飙升

从2010年到2018年,这8年可以说是天水的房地产行业黄金时代。城镇化快速推进,成纪新城、城西城东的土地出让 ,一栋栋高楼拔地而起,房价自然也是凶猛上涨,从两三千元每平方米到如今动辄8000元/平米,价格翻了两番。

图:天水市房价走势

两年前,每次寒暑假回家,坐上熟悉的6路公交车,行驶在贯穿两区(秦州区、麦积区)的高速公路上,放眼望去,除了零零散散分布的民房,就是荒地,别无它景,然而今年春节回家,那些民房已被形形色色的高楼大厦所取代,映入眼帘的皆是熟悉的房企名称,碧桂园御府、天水碧桂园、保利上河雅颂、中梁壹号院、恒顺景润华府等大大小小的广告牌数不胜数,花园洋房、联排、独栋、高层比比皆是。

我忽然意识到,完了,家里的房子我也买不起了。跑去碧桂园售楼处问了一下,果然,均价9300元/㎡,在往西边的天麟金水湾,均价已高至13200元/㎡,昔日四五千的均价已成历史。

●商业地产步履维艰

天水商业意识的提升明显跟不上商业面积和体量的扩张,市场上在建在售的商业及综合体项目大部分都是由本地房企或者是以开发住宅项目起家的外来房企开发的。从开发模式讲,天水的商业地产项目存在着许多问题,大部分开发商在天水操作时仍是带着住宅思维做商业,卖完了就撤,从思维上就已成败局。

本地房企拿地有优势但资金实力有限,缺乏对商业的理解,更缺乏商业招商及运营的能力,所以天水现有的商业地产大多是以销售商铺为主,卖完就撤,再拿地开发下一个项目。针对大体量的商业项目,这些房企也缺乏专业的操盘能力,因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大的缺陷。

目前天水的商业发展确实存在着这样那样的问题,商业进程滞后、同质化现象严重也都是客观存在的事实。但是问题与发展同时存在,在天水商业地产摸索前进的过程中,依然涌现出了诸多可圈可点的商业项目。

如2018年6月,西北首座7.5万平方米秦文化主题体验商业街——秦州印象·文景园步行街正式开放,2018年9月,天水唯一全景体验式商业街区佳·水岸小镇水街开放,2018年12月金恒·时代广场举行招商及运营公司签约仪式。

●小结

棚改在过去2年,是天水房地产市场活跃提升的一个非常重要原因,货币化安置造成了大量的购房需求,在当前城市房地产去库存已经相对充分的情况下,这些需求放大了购房紧张情绪,经过过去两年棚改货币化安置,天水房地产需求存在透支的情况,天水房地产价格进一步上涨的可能性下降。

就商业地产而言,虽然目前天水在建在售的诸多商业项目同质化严重,风格缺失,未能突破常规实现差异化,但随着诸如金恒时代广场之类愿意花时间花心思打造商业的项目逐渐涌现,必将给年轻的天水商业带来了新的机遇,未来度过瓶颈期的的天水商业,一定别有一番景象。

陕西宝鸡——三代人的中国城市化缩影

麦当劳叔叔

宝鸡,作为一个典型的中西部三四线城市,亦如其他三四线城市一样,在与省会价差扩大之后众多品牌开发商争相进入,房价与日俱增。

此次从深圳返乡回到宝鸡,除了看到许多新建的华丽楼盘,数字飙红的房价。更多的是感受到我长大近30年来,支撑着房地产市场不断发展前行的城市化房改缩影,在我们一家三代人身上体现的淋漓尽致。

图:陕西宝鸡地标

●农村—城市—大城市

我的奶奶今年80岁了,对于这一代的人而言,大部分人的归宿被时代的烙印束缚在了农村。1949—1978年的30年间,我国的城市化率仅仅由5.1%增长到8.5%。

直到1979年改革开放后,城市化才步入了稳定、快速发展的通道,我的父亲就是在1988年大学毕业后,伴随着浩浩荡荡的城市化进程到了城市。那是一个波澜壮阔的时代,现在我们耳熟能详的许多人物,大多都是受这一时代趋势的推波助澜。

1997年,我国城市就已发展至668个,基本上构成了现有城市格局,城市基建井喷发展,大量农村人口进入城市务工,父亲一辈的许多亲戚,就是靠着承包工程扎根到了城市。

时至今日,我国城市化率增长至58%,未来不仅还有大量农村人口新进入到城市,还出现了人口由小城市向大城市迁移的趋势,而我也随着这一浪潮在2015年毕业之后涌入深圳。

每年春节和同学朋友聚会,大部分同学从五湖四海回到宝鸡,去处最多的一个是北上深这样的一线城市,还有就是西安、杭州这样的省会城市。中国城市化的第二阶段,小城市人口流入大城市,深深的反映在我们这一代人身上。

根据国务院此前批复的各城市总体规划来看,北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉,郑州,西安分别为9个已经确定的国家中心城市。

未来,不仅是北上深,类似于西安这样的省会城市也会持续地聚集省内资源,吸引省内人口,同时对外,各个省会城市也呈现出竞争格局,相继降低门槛吸引全国性人口流入。(2月13日西安两年内第七次下调落户门槛中等职业学校以及在校大学生也均可落户

虽然从小我就跟随父母定居城市,但几乎每年过年,我都会同父母一起回到奶奶家过年,奶奶居住的砖瓦房,也同样充斥着时代记忆。

●宅基地—分配房—商品房—新房改

在奶奶的那个年代,土地制度处于重要的改革期,这样一套简陋的砖瓦房下,在短短几十年内先后经历了:

1、 宅基地归农民所有(农民土地私有制)

2、 宅基地归生产队所有(农村土地集体所有制)

3、 宅基地集体所有(农村土地家庭承包经营制)

即使我国已经形成的“双轨制”土地制度,农村宅基地的历史问题依然无法彻底规范。

父亲在88年在城市工作时,农村土改就已经到了第三阶段,但城市的房屋却还处于房改前的分配阶段,我们一家三口,后来被父亲的单位分配到了60平米的福利房,住在小区里的,基本都是父亲厂里的同事。

这一制度也随着国家经济体制的转型自动瓦解,1998年国务院决定,党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法,推行住房分配货币化。到了我这一代,商品房早已成为了市场的主流,后来,我家也随着房改的逐渐成熟搬到了市区,住进了商品房。

回顾过去,从小成长在国家改革开放时期,亲眼目睹了房改20年来中国房地产的发展变革,亲身经历了快速城市化的人口大迁移。感叹过去许多人获益于房地产市场,大多只因身在这一浪潮红利之中,同时觉得有时候选择比努力更加重要。

2018年,我国又再次启动“二次房改”,多渠道供给和长效机制建设加速提上日程,我们甚至还来不及喘息,就再一次奔赴到新的改革浪潮之中。

房地产从来都不会衰退,他只是改变了存在的形式,唯有顺应趋势,才能活得更久。

西南篇

佐罗

云南大理——风花雪月之下,房价“野蛮生长”的小城

作为漂泊在外的游子,出门在外被问到的最多的问题之一便是自己的家乡。而每次将答案脱口而出,听者通常都会投来不一样的目光。在很多人的眼里,我的家乡,这座彩云之南的小城——大理,是自由和浪漫的代名词,是值得憧憬和前往的桃花源。在那里,不止能看见蓝天白云,还有温情的洱海和风花雪月。

图:大理实景

大理,这座集历史文化、环境因素、民族风情于一身的城市,就像一位南方的佳人,绝世而独立,倾国倾城,吸引了众多的目光。 2014年,电影《心花路放》的热映,更是将这座城市推向了目光的焦点,许多人慕名而来,只为一睹她的风采。乘着影视剧的东风,大理的旅游业一路青云直上。而在旅游业的带动之下,大理的楼市也迎来了自己的“风花雪月”。

●地产概念通过旅游的方式走进大理

其实早些年的时候,这里的人们对严格意义上的房地产是陌生的。大理全称大理白族自治州,当地少数民族以白族居多,除去政府部门和事业单位的集资房,大部分人眼中的房产是院子——白墙青瓦,墙面上具有美丽图案,四面围墙的白族人家大院。这是在建筑、绘画和雕刻方面颇具艺术细胞的白族祖辈留下的智慧结晶。作为“家乡宝”,这里的大部分人都不愿意走出去,但随着旅游业的发展,越来越多的外地人到大理观光,与当地人的交流渐渐增多,约2005年左右,一些由开发商负责建设并销售的商品房出现在人们的视野,当地人对地产才有了认识。

图:大理白族院子示例(图片来自网络)

●旅游与民宿相互成全,带动经济增长

伴随着旅游业的发展,当地酒店、特色客栈等日渐增多,维也纳酒店、大理苍山饭店、青庐设计酒店 、洱海云度假酒店、水陌客栈等拔地而起,洱海边的民宿数量最多的时候或达5000家左右,直到2017年4月,大理政府对洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业进行专项整治,客栈的数量才有所缩减;与此同时,大理世博城、喜洲旅游文化创意园等特色文旅项目依次落成,一些特色小吃的生意也越来越好,大理海稍鱼、耙肉饵丝、生皮、黄焖鸡、乳扇等特色小吃也被更多的人熟知。旅游业的发展带动了这座原本主要依靠农业发展的城市,在此之前,大理的经济主要依靠烟草、核桃、乳业等支撑。数据显示,2017年大理全年共计接待国内外游客4222万,旅游业总收入约647亿,而同年海南共计接待国内外游客6745万,旅游业总收入812亿,大理的旅游业收入远超海南的一半。旅游业对大理经济的发展举足轻重。

●美丽宜居,外地人前来置业

吸引众多外地人前往旅游观光的同时,大理也吸引了不少外地人前来养生养老和置业。有“东方日内瓦”之称的大理,全年常年温度2℃到29℃,年均温度15℃,既可避暑,又可避寒,气候宜人,加之大理生活成本也相对较低,不少外地人前来大理买房置业。笔者遇到过带着一家人特地前往大理创业并打算常住的东北人,也亲眼见过辞去高薪从北京、上海、厦门等城市逃离,前往大理定居的都市白领,听风、观海、看日落,享受那种慢生活带来的乐趣。当然,也不乏投资客,有中介透露,曾有人大手笔买下整层楼的房源,更有富豪一次性付款买下20多套别墅。粗略估计,目前在大理买房的外地人(含周边县份)比例已远超60%。

●房价“野蛮生长”,赶上高铁速度

作为一座四面环山的小城,大理本身的土地开发是有限的,加上大理市政府对洱海和海西的保护,在“两开发两保护”政策指引下,古城周边和海西部分土地已停止开发。原本单纯从供需的角度来看,大理房价的上涨就不可避免。而2017年7月,昆明到大理的高铁正式开通,此前绿皮火车7小时的路程缩短为2小时,大理的交通优势显得更加优越,到大理旅游的人数翻倍增长;2018年4月,海南全域限购,市场遇冷,旅居养老投资外溢,不少投资客撤离海南,转战西双版纳和大理买房;加上大理不限购,楼市政策温和,买房门槛低,多重因素都在推动大理房价的上涨。

根据统计局公布的数据测算,2012-2017年,大理市商品住宅的均价约从5000元/㎡上涨至8200元/㎡,涨幅超60%。而同期云南全省的均价上升情况则为4200元/㎡到5900元/㎡,涨幅仅40%。2018年,尽管出台了相应的调控政策(2018年7月出台,实行新建商品住房销售价格申报备案制度,规定预售价格6个月后才可申请调整,且每次上浮不得超过6%),但大理的房价依然在走高,目前大理住宅的均价已上涨至12000元/㎡左右,直逼省会昆明的房价。而大理平均工资不到5000元/月,远超当地人的购买能力。

●本地人购房需求日益高涨,学区房关注度最高

近年来本地人在大理买房的需求日益高涨,以前除了结婚或者改善需求,大多数人没有买房意识,如今却有越来越多的人开始关注学区房、海景房及度假别墅。其中,学区房的关注度最高,尤其是聚集了全市最优质的教育资源——下关一中、新世界中学、大理一中、实验中学等的区域,吸引了不少周边县份的人前来看房买房。

●看好后市潜力,品牌房企一路向西来大理

除了外来游客,大理也吸引了众多房企前来投资。2017年以前,大理的开发商主要以本土企业为主,如俊发、城投、惠丰地产、实力集团等,如今却吸引了碧桂园、万科、恒大等品牌房企先后进驻,且大多集中在2018年。不过目前大理环保政策从严,其中部分项目开工进度或有影响,产品推出的时间将有延迟。

图表:大理品牌房企进驻情况

●期许未来愿房价回归理性

回望大理楼市的2018年,房价一路高涨的背后更多的是一地鸡毛。希望各大品牌房企的进驻能给大理的楼市带来更多更好的作品,而不是冲击当地的市场,也期许大理未来的房价能回归理性,而不是无休止的上涨。

“愿你出走半生,归来仍是少年”,是很多人对出门在外的游子的期许,而再一次出发之际,我也想对你说,愿我百战归去,你仍旧风情依旧,同时也是我“回得去”的故乡。

云南玉溪——二线周边的二三线城市

山治

玉溪位于云南省中部,东北部与省会昆明接壤,高铁车程为半小时。玉溪地形复杂,山地、峡谷、高原、盆地交错分布,下辖2区7县,城镇分布在地势较为平坦的区域,各区县间独立性较高。玉溪以烟草制品业为主导产业,第三产业占比为38%。玉溪市自然资源优质,环境宜人,走生态立市战略,居住环境适宜。红塔区房价在7000-10000元/平方米左右,江川区和澄江县的湖景地产售价在12000-16000元/平方米左右,其他县城房价在3000-4000元/平方米左右。

图:云南玉溪全貌

●从二线到三四线:市场活力差异显著

由于列车晚点,无法续接上最后一班昆明到玉溪的高铁,于是选择客运汽车方式回家。南部汽车客运站坐落在螺狮湾国际商贸城周边,出站后就可以看到万科、俊发等品牌房企的楼盘,可以看出目前在新城开发方面还是很有活力的。

而仅仅1个小时车程外的三四线城市玉溪的市场活力相比就逊色许多。玉溪目前品牌房企进入较少,仅有红星美凯龙和中梁地产在红塔区开发楼盘,另外万科在澄江抚仙湖区域开发了旅游地产,万达在红塔区开发商业广场,其余均为本地房企开发楼盘。

通过楼盘走访可以发现,目前玉溪购房者较为关注商圈、户型和单价因素,大部分购房需求集中在红塔区和澄江县,县城购房热情极低。产品选择上三居关注度最高,四居和二居关注度也较高,面积偏好较为突出的是90-110平方米。

●抚仙湖旅游度假开发:靠近省会,以优质度假资源取胜

抚仙湖横跨玉溪市下辖的江川区、澄江县和华宁县,景区距昆明约40公里,仅为昆明到玉溪中心城区的一般距离,具有很好的区位优势。抚仙湖是我国最大的深水型淡水湖泊、最大的I类淡水生态大湖,是全球少有的I类水质湖泊,被列为全国8个水质良好湖泊生态环境保护试点之一。

在优越区位和优质资源的双重加持下,抚仙湖成为目前云南旅游地产开发的热点区域。目前正在开发的有广龙小镇、抚仙湖欢乐大世界、抚仙湖国际旅游度假区等六七个项目,准备开发的还有龙湖地产仙湖锦绣、中航地产仙湖山水以及七八个旅游小镇。

图:云南玉溪抚仙湖(选自<百度旅游>)

郁亮在万科媒体交流会昆明专场中甚至提到:将抚仙湖建设为一个具有国际水准的度假项目,成为继西昌邛海、浙江良渚之后的标杆性项目。

抚仙湖被成为“昆明人的后花园”,周末及节假日有大量昆明人来此度假休闲。我们在大年初四走访了樱花谷景区和禄充景区,沿途看到许多外地车牌,以重庆和四川为最。大量的游客推动了酒店业的发展,景区现已有希尔顿和悦椿度假酒店进驻,普通客房价格在800元/晚左右。

●当前三四线楼市发展要素:区位和资源为王

目前中心城区红塔区的均价在7000元/平方米左右,而澄江县在区位和旅游度假资源的利好下均价达1.3万元/平方米,可见目前三四线城市的楼市发展受二线城市外溢及突出特色资源的影响更大,澄江县正是占据了这两项地利从而成为三四线城市中的热点投资区域。

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