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寓见爆仓大起底,曾“背靠”雷军投资丨钛媒体深度

图片来源:视觉中国

年关将至,长租公寓运营商们的日子越来越不好过。

距离鼎家公寓爆仓事件仅过了不到两个月,近日,长租公寓运营商“寓见公寓”又被曝资金链断裂,业内震动。

上海市徐汇区市场监管局相关人士透露,寓见公寓隶属的“上海小寓信息科技有限公司”已不能正常运转,具体情况还在进一步调查。

根据公开资料,寓见公寓此前获得雷军与许达来联合创立的顺为资本的A轮融资,旗下房源数超过2万套,在上海本土的分散式长租公寓品牌中紧紧跟随自如、青客。

而在今年4月25日,华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过,号称中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品。

披着众多的光环的寓见,最终还是没能挺过2018年。

钛媒体经调查发现,寓见爆仓的原因虽然与鼎家相似,即因疯狂扩张而引发资金链紧张,利用金融杠杆工具的同时还可能存在挪用租金的情况。

但由于其波及租客之广、涉及房源之多、违规利用租金贷等行为,此次寓见爆仓给行业带来的震动远甚于杭州鼎家事件。

潮水退去之后方知谁在裸泳,作为2018年仅存的几个创业风口之一,长租公寓的底裤已被扯下。随之而来的监管,或许将让这个狂飙突进的大市场经历一次新陈代谢。

而爆仓恐慌,也正悄悄蔓延。

意外爆仓

“我没料到这样的事会发生在我头上”。租住在上海青浦区寓见公寓的小G告诉钛媒体,10月16日一早他发现了此前素未谋面的房东张贴的告知书,才知道寓见爆仓了。

在这份告租客书中,房东称由于未在合同规定日期收到租金,寓见公寓已造成违约,房东有权选择解除合同并收回房屋使用权。

租客提供的房东告知书

在调查中钛媒体发现,无论是租客还是房东对于寓见公寓的危机还是表示“很意外”。

“一下子就懵了。”小G对钛媒体表示,自己一年前选择寓见,就是因为看重寓见的规模以及顺为投资的背书,并在8月份续租。他对钛媒体称,即便鼎家公寓爆仓,他依然没料到寓见会步其后尘。“毕竟他们的规模在上海排在前列”。

从公开信息看,寓见的发展一直顺风顺水。

根据其官网信息,寓见公寓隶属于上海小寓信息科技有限公司成立于2014年,主要布局上海及华东,拥有门店43家,开业房源数超过20000套,管理资产超过300亿元,并规划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模。另外,寓见旗下还有4家子公司。

数据来源:企查查

尽管在目前的公开信息中,寓见的融资轮次与数额并不准确。但2015年底寓见公寓创始人程远的一次题为《互联网创业,速度就是生命》分享中提到,在2014年寓见凭借两套房子拿到了80万美金的一笔融资,估值800万美金。此后,寓见在2015年接连获得雷军旗下顺为资本累积2000万美金的融资以及2.2亿人民币的B轮融资。

据悉,寓见以分散式公寓起家,并在2017年逐步转型,增加了集中式公寓运营业务。钛媒体了解到,此前寓见已经为阳光城、景瑞等开发商的自持物业提供标准化公寓运营和管理服务。

而在今年4月,中南与寓见合作的资产支持专项计划获深交所评审通过,成为全国首单“资管分离”类REITs(房地产信托投资基金)。在这份资产支持专项计划中,发行总规模为人民币3.60亿元,寓见主要负责业主方中南菩悦旗下物业的运营管理。

寓见公寓官网已无法访问,其微信公众号的部分功能也停止使用

可惜,地方头部公司、房源众多、规模可观、大机构背书,这些都无法挽救寓见脆弱的资金链。

10月16日,在多方求证之后,小G选择与其他租客一道前往上海寓见总部讨要说法,并相继前往派出所、消协、法院寻求援助。据多位租客向钛媒体反应,寓见公寓方面给出的初步方案为:未来由本土最具实力的机构接盘,外界普遍认为该机构系青客公寓。但事实上,截止到发稿前,寓见公寓具体接盘方案与租客、房东以及房子的未来,都还是一个未知数。

租客提供的用户告知书

与此同时,租客们不仅要担心因寓见爆仓而被房东驱逐,此前与寓见签的租金贷合同的处理问题,同样困扰着他们。

长租公寓的责任

正如钛媒体曾在相关报道中所提及,自如、蛋壳、相寓、寓见、青客、鼎家为代表的时下主流长租公寓运营模式,是典型的“包租”模式。公寓运营商并不是简单的“中介机构”或“二房东”,其本质是房屋或者物业管理公司。

也就是说,长租公寓运营商不单单提供信息中介服务,进而解决信息不对称的传统问题,还需要承担运营、管理、服务、安全等多方面的责任,这也是与传统租房中介相比长租公寓的价值所在。

但无论是“鼎家事件”还是此次寓见爆仓,钛媒体都发现,长租公寓除了违规挪用租金自建资金池外,线下运营普遍存在违规操作的情况,而运营方也没有尽到风险告知责任。

小N提供的租房合同

租住在宝山区寓见公寓的小N告诉钛媒体,寓见公寓的租金支付方式有很多,主要为押二付一,同时也存在押一付一、季度付与年付的用户。而出于资金压力,小N选择押二付一的分期支付方式。

小N向钛媒体回忆,在签约与办理租金贷的整个过程中,管家完全未提及“贷款” 字,合同中也完全没有“贷款” 字。她表示,只与寓见公寓签订了租房合同,更没有没有签订贷款合同。

不过,钛媒体从租住在浦东新区寓见公寓的小J所提供的一份文件中发现了端倪。

尽管并未直接告知租客贷款事宜,但在这份文件的第二条里,隐晦的说明租金贷的违约责任:

“若您为签约金融产品的承租人,则中途出现违约退房、 换房、转租等非正常解约情形的,还需校相关合同约定支付相应违约金给我司,由我司代为支付给金融产品提供方。若您拒绝支付违约金,则我司有权向您追偿相应损失;

若乙方放弃使用金融产品或申请的金融产品未通过审核从而使用自有资金支付租金的,则租金的支付方式变更为:付2押2。若因此情况乙方提出退房的,乙方需承担相应的违约责任。”

寓见租客小J向钛媒体提供的一份“特别告知”

小J告诉钛媒体,自己只是转租闺蜜的房间,并未直接参与线下签约的过程。但小J表示,由于线下运营“管家”有着KPI压力,往往追求业绩,在没有告知租客风险的情况下,急于签约。而在长租公寓的用户里,涉世未深的年轻人占比很高,这些用户未必会留意到告知书中的条款。

“只要是有点社会经验,一下子就明白这是租金贷”。小J表示,在下载app办理分期业务时,贷款需要视频面签,而且分期公司还会打回访电话确定信息。

而像小N代表的这一类“粗心”的租客,在后续租住过程中,更是陷入了运营方在租金贷上对租客的重重套路。

滥用杠杆

据钛媒体了解,在寓见公寓中租金贷现象较为普遍。此前与寓见合作的企业、金融机构中,既包括元宝e家、应花分期、分付君这样的消费金融公司,也包括建行与浦发等银行。

不少租客透露,在寓见事件中,建行、浦发银行等国有银行对租客的担心与诉求处理迅速,但在元宝e家等第三方金融机构贷款的租户却面临着更多的麻烦。

“会不会影响个人征信啊?”。寓见爆仓后,对于租金贷影响征信的担忧,是所有的寓见租客维权群里租客们都会关心的话题。

而小N更加焦虑,因为她莫名其妙的背上了两份租金贷合同。

今年4月30日,小N选择续住并签订了新的租房合同,分期方式为押二付一。据小N描述,管家为其提供一个二维码下载元宝E家app并注册信息。“他说后面的工作他去处理,我只需等待就好了”。但接下来的事让小N费解不已。

“到了5月份,有客服打电话说重新签订一份合同,说换一个付款方,公司已经和他们不合作了,并说房租可以减免大概300左右,后面就有管家和我联系”。小N对钛媒体回忆,在6月底签订了第二份合同后,管家重新提供了一个二维码,需要关注微信公众号之后注册,新平台名为“应花”,并承诺帮助她取消上一份与元宝e家的租金贷合同。

小N向钛媒体提供的征信数据

在第二份合同签订时,小N曾咨询寓见的线下管家相关风险,并问及会否影响征信,但管家表示按流程操作就可以,并带走了4月底所签订的合同。直到7月中旬,小N发现自己在元宝e家app显示在退租中。此后直到寓见爆仓事情被曝前,在每月按时在应花平台还款的同时,小N都没能解除与元宝e家的租金贷合同。

一名租客提供的情况说明

经过钛媒体的深入调查,小N的遭遇并非孤例。据小N介绍,像她这样在不知情的情况下背上2份租金贷合同的租客有两百人左右。

另外,不少租客向钛媒体反映,元宝e家并没有资格放贷。尽管租客在元宝e家app上还款,收款方却是晋商消费金融、徽商消费金融等机构。

元宝e家与晋商消费金融的经营范围对比 数据来源:启信宝

一位租客向钛媒体表示,原本每个月按1578元/月通过元宝E家APP付款,但在查征信的时候却发现是在“徽商银行”有贷款记录,并非元宝e家,并且多贷款了2000多元。

甚至还有已经退租的租客透露,寓见管家曾在退租时向其承诺不影响征信,合同也会自动解除。但在寓见崩盘后,这名租客还是收到了元宝e家的催款信息。

一般情况下,按照正常流程,租客在办理租金贷业务后,金融机构会将租金一次性打给公寓运营方,在扣除相关服务费用后,再按照合同约定期限打给业主。但在实际操作过程中,很多公寓运营商往往截流租金,形成资金池,在将租金收益已月付的形式付给业主方后,挪用资金池的资金用做快速扩张与装修的资本。

寓见此轮遭遇危机,正是由于运营方在缺乏造血模式的情况下盲目扩张,而利用融资、租金贷、REITs等手段截流的资金无法填补资金黑洞,最终导致了寓见崩盘。

疑似一位寓见管家的回应(来源:租客微信群)

不过,租客们认为,寓见公寓不仅利用租客的租金自建资金池,公寓运营方以“换新平台优惠,旧平台失效”为借口,诱导租客签订新的租金贷合同的行为,还涉嫌欺诈。

小G对钛媒体透露,九月份寓见工作人员还在以完全亏本的超低价骗取广大老租客的合约期内续租,同时在崩盘被曝的前一日还有新租客入住,他认为“这是明知即将崩盘前的洗劫”。

一位不愿透露姓名的第三方金融机构的员工告诉钛媒体,二次贷款也好,退租仍催收也罢,这些事情的背后很可能是公寓运营方与合作的金融机构达成了某种默契。

他认为,在租客退租或者更换金融机构时,寓见承诺取消合同且不影响征信,但实际上只是由寓见负责分期还款,而租客与金融机构间的合同并未解除。“至于征收短信的发送与否,一般机构的后台都有自己的选择权”。

这样,在租客并不知情的情况下,寓见就可以利用租客信息进行二次借贷,进而达到缓解资金压力的目的。

一地鸡毛,谁来接盘

值得注意的是,在采访一名离职的寓见市场经理时,钛媒体得知,寓见的一些内部员工至少在一年半以前,就因为提前察觉到问题而离职了。而早在一年前,寓见就与青客公寓商讨过合并接盘的事项,并未达成一致。

根据公开信息,在2016年之后,寓见公寓未公布过融资状况。实际上,寓见的盈利模式远不足以支撑起3年内发展到1000个项目、30万套的宏图伟业。

进入2018年,寓见开始调整业务架构,除了增加集中式公寓运营业务,申请专项REITs外,公司还试图继续挣扎,但实际效果并不好。

据鼎家事件善后方爱上街的一名市场部相关人士透露,在鼎家事件爆发后,寓见公寓还曾与鼎家牵头包括爱上街在内的善后小组接触,协商接盘事宜,但最终流产了。“寓见方面表示接盘不接债,最多也只愿意解决50%的债务问题。”

信息来源:启信宝

另外,钛媒体在企业征信信息平台启信宝查询工商信息时注意到,今年9月寓见还曾将部分股权出质给上海华瑞银行股份有限公司。华瑞银行在寓见爆仓后传出的告知函中透露,寓见这笔质权质押所得的专项贷款主要用于长租公寓房屋装修。

然而,这笔款项对于已经处在悬崖边缘的寓见而言,是杯水车薪,并最终成为压死寓见的最后一根稻草。

目前,如何收尾成为摆在各方面前的一道难题。

根据财新的报道,寓见实际控制人林小森已经被采取相关监管措施。他对财新表示,目前寓见的股权全部已质押给贷款银 ,公司已没有任何资金可以调配,无力支付租金,极有可能申请破产。

目前租客们向钛媒体透露,青客接盘的可能性比较大,不过还在商量更具体的方案。

租客提供的多方初步协商结果

实际上,在上海寓见爆仓的同时,长沙的本土长租公寓咖啡猫被曝资金链断裂,涉及数百业主,总额超千万。另外北京的一家长租公寓运营方北京昊园恒业房地产经纪有限公司,近期也被中国房地产报曝光了租客、房东维权事件。据报道,昊园恒业曾在2017年一年中并购了近20家公寓、地产品牌,其在线下运营中涉嫌利用租金贷套路租客,进而引起租客与房东的共同声讨。

《中国房地产报》的部分报道

巧的是,昊园恒业的金融合作机构同样是寓见公寓的合作方——元宝e家。

很明显,与传统中介行业相比,长租公寓行业目前缺乏相关法规的约束。目前来看尤其需要对行业的金融生态做进一步的监管。

10月18日,浙江发布了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》从申报、监管、质量、租金多个方面对长租公寓的发展做出明确规范。

《意见》明确提出,要求严格规范“租金贷”业务。从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务,不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务,不得诱导承租人签订“租金贷”协议,不得为承租人提供担保等增信措施。长租公寓企业利用房东房源与金融机构合作开展租金消费贷款业务的,应当事先征得原始房东书面同意。

不过这还远远不够,市场需要有关部门出台更完善的监管与法规。

而随着接二连三曝出的公寓运营商爆仓事件,拔足狂奔的长租公寓企业将进入新一轮的新陈代谢。但因为爆仓,又会有成千上万的租客面临生存危机,无数房东面临财产损失。

显然,在这个因为长租公寓野蛮生长而引发的闹剧里,谁都是输家。 (本文首发钛媒体,作者/高梦阳)

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